– Det blir unødvendig kostbart 

Drømmer du om et tilbygg eller å endre litt på brygga? Regelverket er svært strengt langs kysten, men det betyr ikke at du ikke kan få dispensasjon.

– Hovedregelen er byggeforbud i strandsonen, som defineres som 100 meter inn fra strandlinjen, sier Mathias Bjornes, advokatfullmektig i Huseierne.

For å regulere uønsket nedbygging av kystlinjen, er plan- og bygningsloven et viktig redskap. Men det er likevel ingen regel uten unntak, og årlig gis det mange hundre dispensasjoner fra lovbestemmelsen. 

– I 2024 kom det inn 995 søknader om nye bygninger i 100-metersbeltet langs saltvann, og av disse ble 808 innvilget, sier Henrik Langbråten, seniorrådgiver i Statistisk sentralbyrå.

Det betyr at 81 prosent av søknadene om bygging i strandsonen ble innvilget. 31 prosent av dem var i samsvar med kommunens plan i området, mens 69 prosent ble innvilget med dispensasjon fra plan- og bygningsloven.

– Antallet søknader som har blitt innvilget, har variert fra 81 – 94 prosent fra 2015 og frem til i dag.

Kommunene legger planene

Selv om de fleste søknader blir godkjent, må du ikke sette i gang uten å søke. 

Ifølge Bjornes er det flere eksempler på at folk som har tatt seg til rette, har fått tvangsmulkt og må rive ned og tilbakeføre det de har bygget ulovlig.

– Det vil normalt være uproblematisk å utbedre hytta med for eksempel nye vinduer og andre fasadeendringer, men skal du gjøre større tiltak, for eksempel å bygge et anneks eller en brygge, vil det ofte komme i konflikt med byggeforbudet. 

Det er likevel kommunene som bestemmer egne reguleringsplaner, og de har mulighet til å sette egne byggegrenser som medfører at det generelle byggeforbudet settes til side. 

Hvis du har hytte i et slikt område, kan utbyggingen være i tråd med planen som kommunen har vedtatt. 

– Hvis det man vil bygge er i tråd med reguleringsplanen og ikke rammes av noe byggeforbud, har man i utgangspunktet lov til å bygge. Om man må søke eller ikke, kommer litt an på hva man vil bygge. I byggesaksforskriften (SAK10) § 4-1 er det gitt en rekke konkrete unntak fra søknadsplikten, for eksempel mindre tilbygg og frittliggende bygninger, terrasser, levegger, murer og terrengendringer. 

Fellesnevneren er at det er mindre tiltak på eiendommer som allerede er bebygd, og at det er tilstrekkelig avstand til nabogrensen. 

– Hvis det man vil bygge ikke er søknadspliktig, trenger man heller ikke å varsle naboene etter reglene i plan- og bygningsloven. Man kan likevel ha plikt til å varsle naboen etter naboloven, og et generelt råd er alltid å snakke med dem i forkant for å unngå unødvendige konflikter i etterkant. 

Les også:  Pensjonatet hadde stått forlatt i 60 år da Amund og Sunniva flyttet inn

Derfor er det strengt

Strandsonen er svært attraktiv for friluftsliv og rekreasjon, men arealet langs kysten er under sterkt utbyggingspress.

Mange steder sørger privatisering for at allmennheten ikke får tilgang til strandlinjen. Derfor er det et strengt regelverk for nybygging og endring av eksisterende bygg her.

Norske myndigheter er opptatt av en helhetlig tenking for å unngå at kyststripen bygges ned bit for bit gjennom dispensasjoner. 

Plan- og bygningsloven legger til rette for utvikling og for å sikre områder mot inngrep. Regjeringen beskriver selv at de er opptatt av å få gode avklaringer mellom bruk og vern, og at dette gjøres gjennom planarbeidet i den enkelte kommune.

Strandsonen er gitt en særlig beskyttelse gjennom en egen bestemmelse i plan- og bygningsloven om byggeforbud i hundremetersbeltet. Men byggeforbudet er ikke absolutt og kan fravikes gjennom planer eller dispensasjoner. Det er kommunene som behandler disse sakene.

Kilde: Regjeringen

Vilkår for dispensasjon

Bortsett fra områder som er regulert for utbygging, gjelder hovedregelen om byggeforbud i strandsonen. Men fremgangsmåten for å få dispensasjonen vil variere.

– Hvis man ønsket et lite tilbygg på for eksempel 14 kvadratmeter og det eneste problemet er at tiltaket kommer inn under forbudet mot bygging i strandsonen, holder det normalt med søknad og tillatelse om dispensasjon. Selve tilbygget kan være unntatt søknadsplikt etter SAK § 4-1.

I dispensasjonssøknaden er det viktig med en begrunnelse som viser om vilkårene for dispensasjon er oppfylt.

– Det er to vilkår i dispensasjonsbestemmelsene: Hensynet bak bestemmelsen man søker om dispensasjon fra må ikke bli vesentlig tilsidesatt, og fordelen med å få innvilget dispensasjon må være klart større enn ulempene, sier Bjornes.

Utfordringen med å få innvilget dispensasjon, henger ofte sammen med størrelsen og at endringene man ønsker er vesentlige, og derfor gjør kommunene konkrete vurderinger i hvert tilfelle.

– Det er naturlig at det skal være strengt å få innvilget dispensasjon, for poenget med strandsonevernet er jo nettopp å sikre allmennheten tilgang til strandsonen og ivareta andre allmenne interesser som natur- og kulturmiljø, friluftsliv og landskap. 

Alvorlig med mange dispensasjoner 

Generalsekretæren i Norsk Friluftsliv, Bente Lier,  mener mange dispensasjoner begrenser allmennhetens tilgang til fantastiske friluftslivsområder. 

Intensjonen med plan- og bygningsloven er nettopp at arealbruk skal foregå etter plan og planprosesser, med en forutsigbar og gjennomtenkt forvaltning, også av strandsonen. 

– Når nesten 9 av 10 søknader om bygging i strandsonen innvilges, uthuler det hele poenget med lovverket, sier Bente Lier, generalsekretær i Norsk Friluftsliv.

Hun sier at det også er et demokratisk problem, fordi man i dispensasjonssaker hopper bukk over de viktige prosessene som sikrer medvirkning fra befolkningen, til fordel for en enkelt utbygger. 

– Samtidig har en rapport fra Sivilombudet avdekket at det er feil eller mangler ved flertallet av vedtakene der dispensasjon i strandsonen er innvilget. Så det er helt tydelig at det trengs kompetanseheving i kommunene, for å sikre at kystnaturen og allmennhetens tilgang til disse områdene prioriteres høyere. 

Hun mener kommunene må tørre å håndheve byggeforbudet. 

– Samtidig forstår jeg hytteeiernes ønsker om å bygge ut eller gjøre utbedring, men jeg vil likevel oppfordre dem til å tenke gjennom hva andre potensielt kommer til å miste ved at de selv bygger ut. Strandsonen er blant kommunens mest attraktive friluftslivsarealer, og disse betyr mye for folks trivsel og helse. Derfor er det viktig at dette er tilgjengelig for alle, ikke bare for noen få.

Les også (+): Samboere og samlivsbrudd: Hvem har rett til å bli boende i huset?

Mener det for strengt

– Vi har full forståelse for at det må være strengt å gjøre endringer i strandsonen, men samtidig opplever vi at reglene for når man må søke dispensasjon trår inn litt for fort, sier Helle Ottesen, prosjektleder i Kyst og Sjøservice.

De hjelper kunder med blant annet bygging og utbedring av brygger, trapper og båthus i strandsonen.

– I Færder kommune, hvor vi opererer en del, har kommunen bestemt at man kan utføre tiltak på slitedeler som for eksempel byggeskjørt eller selve dekket på en brygge uten at man må søke dispensasjon. Men hvis man i tillegg må gjøre endring for eksempel i konstruksjonen, eller kanskje skifte tak på et båthus, må man søke om dispensasjon.

Det oppleves firkantet, synes hun, forutsatt at det i utgangspunktet er lovlig oppsatt og at tiltakene ikke utgjør noen vesentlig forskjell.

– Grensen for når man må søke dispensasjon går normalt ved om endringen regnes som et tiltak, og det skal svært lite til før noe regnes som det. Vi synes nok det blir unødvendig kostbart for kundene og tidkrevende at man må søke om dispensasjon når det bare er snakk om små endringer, spesielt når endringene som skal gjøres bare handler om vedlikehold og forbedringer.