For den som er på boligjakt, finnes det mange forskjellige leilighetstyper i markedet. Selveier, andel og aksje er i hovedsak de leilighetstypene du vil kunne støte på i din boligjakt. Kunnskap om disse leilighetstypene bør være en del av det grunnarbeidet du som boligkjøper bør gjøre.

Ingen vesentlige forskjeller mellom eierformene

Ser man bort fra obligasjonsleilighetene, som ikke er en eierform men kun en rett til å leie, er forskjellene mellom de tre eierformene liten.

- Rent juridisk har det blitt større likheter mellom de ulike eierformene, sier Leisner, som forklarer at forskjellen hovedsakelig ligger i utleiemuligheter og finansiering av vedlikehold.

- Alle de tre eierformene er såpass ryddige at det generelt er lite utfordringer med dem, supplerer daglig leder i Norges Eiendomsmeglerforbund, Tormod Boldvik, overfor klikk.no.

Selveierleiligheter

Ifølge Statistisk sentralbyrå finnes det rundt 550 000 leiligheter i landet. Av disse er nærmere 30 prosent selveierleiligheter, mens nesten 45 prosent av leilighetene finnes i borettslag.

Selveierleiligheten (eller eierseksjonen som den også heter) er den som gir eieren de sterkeste, juridiske rettighetene. "Eierseksjon er betegnelsen på en leilighet eller et lokale der eieren har enerett til å bruke selve leiligheten/lokalet, men der hele eiendommen (bygning og tomt) er i sameie med andre seksjonseiere", skriver dommer Christan Fr Wyller, hovedredaktør av seksjonen Boligrett hos Store norske leksikon.

Så strengt tatt kjøper du ikke en spesifikk leilighet, men en ideell eierandel i sameiet og en entydig rett til å bruke en bestemt leilighet.

"Lovens § 1 definerer en eierseksjon som en sameieandel i bebygd eiendom, med en tilknyttet enerett til bruk av bolig eller annen bruksenhet", skriver Huseiernes Landsforbund om eierseksjonsloven, som er den loven som regulerer selveierleiligheter.

Selveieres råderett

En selveiers råderett over leiligheten er mer eller mindre ubegrenset, så fremt han eller hun følger sameiets vedtekter. "Seksjonseieren har full rettslig råderett over sin seksjon. Det vil si at man for eksempel kan selge, pantsette og leie ut som man vil", skriver Huseiernes Landsforbund.

De eneste begrensningene er som sagt dem som er vedtektsfestet og som er godkjent av hele sameiet.

"Det åpnes også for at man for eksempel kan kreve at erverver eller leier må være over 60 år i boliger tilrettelagt spesielt for eldre. Dette krever altså vedtektsfastsettelse og samtykke fra alle berørte", skriver Huseiernes og utdyper: "Det kan vedtektsfestes at leier og erverver av seksjon skal godkjennes av styret, men det må foreligge en saklig grunn for å nekte godkjenning. Utover dette er det ikke mulig å begrense adgangen til utleie av seksjoner. Sameiet kan ikke vedta at utleie ikke skal være tillatt, eller kun tillatt for en viss periode av gangen".

Mislighold

Selv om du sitter som eier av en selveierleilighet, betyr ikke det at du kan råde over den som du selv ønsker.

"Dersom en sameier på en vesentlig måte misligholder sine forpliktelser, kan sameiet kreve at seksjonen blir solgt", opplyser Huseiernes på sine nettsider. De utdyper at misligholdet kan dreie seg om husbråk, manglende betaling av felleskostnader, brudd på husordensregler eller unnlatelse av å vedlikeholde seksjonen slik at andre seksjoner skades.

Men fordi et tvangssalg innebærer en sterk inngripen i eiendomsretten, er vilkårene strenge for at en selveierleilighet skal kunne tvangsselges. Vedkommende eier skal blant annet ha fått en advarsel først.

Begreper boligrett

Definisjoner

Akjseleilighet: Leilighet i boligeiendom som er organisert som aksjeselskap (eller allmennaksjeselskap). Et slikt selskap kalles gjerne boligaksjeselskap fordi aksjene gir rett til å leie en bestemt leilighet i selskapets eiendom.

Andelsleilighet: Leilighet som er knyttet til en andel i et borettslag.

Borettslag: Et borettslag er et samvirkeforetak som har til formål å gi andelseierne bruksrett (borett) til egen bolig i lagets eiendom. Alle som bor er andelseiere (medlemmer) i borettslaget og de har rett og plikt til å bruke den bolig andelen er knyttet til. På denne indirekte måte eier beboerne sin egen bolig og styrer eiendommen sammen med alle naboene.

Eierseksjon: Leilighet eller et lokale der eieren har enerett til å bruke selve leiligheten/lokalet, men der hele eiendommen (bygning og tomt) er i sameie med andre seksjonseiere. Kalles også selveierleilighet.

Fellesgjeld: Fellesgjeld er sameiets, borettslaget eller boligaksjeselskapets gjeld. Fellesgjelden er som regel gjeld tatt opp i forbindelse med bygging og vedlikehold av boligene.

Fremleie: Leietager utleier videre den leide gjenstand, helt eller delvis. Fremleie er i alminnelighet ikke tillatt uten utleierens samtykke.

Innskudd: Når en person skal kjøpe en bolig i et borettslag, finansieres dette ved å innbetale et innskudd.

Obligasjonsleilighet: Leilighet som bortleies mot at leieren yter et lån til huseieren og som sikkerhet får en pantobligasjon i eiendommen.

Sameiebrøk: Viser hvor stor andel sameieren eier. Den vil ofte bli basert på areal eller verdi, men loven har ingen regler om fastsettelsen. Sameiebrøken er grunnlaget for fordeling av felleskostnader

Kilder: Store Norske Leksikon, wikipedia, Norske Boligbyggelag og klikk.no

Andelsleiligheter

Etter annen verdenskrig var det et stort behov for boliger og det ble igangsatt en mengde byggeprosjekter basert på kooperativideen. Særlig var dette fremtredende i byer og tettsteder. Og man tok i bruk borettslagmodellen, som allerede var utprøvd av OBOS før krigen.

Borettslagene bygget på et sterkt boligsosialt prinsipp. "Borettslagsmodellen gjorde det mulig for personer uten mye kapital å skaffe seg bolig. Ved å skyte inn et mindre beløp fikk man tilgang til en bolig hvor den største delen av finansieringen var et felles låneopptak borettslaget hadde gjort", heter det i NOU-en "Sikring mot tap av felleskostnader i borettslag".

Det vesentlige forskjellen mellom sameier og borettslag, er at i man i et sameie er eier av en ideel andel mens et borettslag er en indirekte eiermodell. "Dette innebærer at borettslaget eier eiendom, bygninger og eventuell grunn, mens andelseierne eier andeler i borettslaget. Andelen gir andelseier borett til en bestemt bolig", skriver Kommunal- og moderningseringsdepartementet i stortingsproposisjonen 155 L (2009-2010) om endringer i burettslagslova.

Fokus på fellesgjelden

Den som vurderer å kjøpe en andels-/borettslagsleilighet, bør ifølge Tormod Boldvik fokusere på fellesgjeldens størrelse.

- Det er nå innført begrensninger, fellesgjelden på nye borettslag skal ikke være høyere enn 75 prosent av verdien. Generelt registrerer jeg at folk er opptatt av at borettslaget er godt organisert og har en god økonomi, sier han.

Begrenset utleiemulighet

I praksis fremkommer forskjellen mellom borettslag og sameier blant annet i muligheten til fremleie.

- Leilighetene i et borettslag er regulert etter det såkalt brukereierprinsippet, som innebærer at muligheten til fremleie er begrenset. Man må ha bodd der i minimum ett år før man kan leie ut, og da for tre år, utdyper Anders Leisner, som fremhever at det ikke er lov å lage vedtekter som er så liberale at man fritt kan leie ut.

Begrenset økonomisk ansvar

I et sameie kan en kreditor kreve at hver sameier betaler sin andel av et krav han har mot alle sameierne. De er ansvarlige i forhold til sin sameiebrøk, et såkalt pro-rata ansvar. I et borettslag kan derimot en kreditor ikke gå på den enkelte andelseier. "Andelseierne har ikke noe direkte ansvar for den gjeld borettslaget har. Borettslagets kreditorer må forholde seg til laget og kan ikke gå på den enkelte andelseier", forklares det hos Store Norske.

Konkurs i et borettslag

Under finanskrisen ble det ifølge Tormod Boldvik uro i noen borettslag.

- Noen borettslag fikk problemer som følge av at beboerne ikke klarte å betale fellesutgiftene sine, forteller han.

Konsekvensen for andelseierne ved eventuell konkurs er begrenset. De kan risikiere å tape innskuddet sitt, men vil utover det ikke være ansvarlig for borettslagets gjeld. "Utover det som følger av loven om betaling av andelskapital, borettsinnskudd og felleskostnader, har andelseieren ingen plikt til å dekke lagets forpliktelser", utdypes det i Store Norske.

Dersom man selv får problemer med å betjene sin gjeld, og heller ikke får solgt sin leilighet som følge av et dårlig boligmarked, vil man kunne si opp sin borett og forlate hele borettslaget.

- De kan tape innskuddet sitt, noe som for mange vil bety et alvorlig tilbakeslag i privatøkonomien, forklarer Tormod Boldvik.

Aksjeleilighet

Denne eierformen ligner borettslagsbolig. I stedet for at du kjøper en andel, kjøper du en aksje med tilknyttet eksklusiv bruksrett til en bestemt bolig og du blir også medeier i boligakseselskapet.

Boligaksjeselskapene er imidlertid en organiseringsform som ble forbudt i 2005. Men aksjeselskap som allerede eksisterte på det tidspunktet, fikk eksistere videre.

Tormod Boldvik forteller at eiendomsmeglingsbransjen har et fokus på boligaksjeselskapene, blant annet fordi eierskiftene ikke registreres i et offentlig register, slik det er for borettslag og sameier.

- Vi ønsker at registreringen av eierskiftene i boligaksjeselskap i større grad skal bli slik det er for borettslag, fordi bransjen har erfart, at selv om aksjeloven oppstiller krav til føring av aksjeeierbok, er ikke dette alltid like godt ivaretatt.

I tillegg til at aksjeleiligheter reguleres av borettslagsloven, er de også omfattet av aksjeloven.

- Borettslagsloven regulerer bruken av aksjeleiligheten, mens aksjeloven regulerer det selskapsrettslige, forklarer Boldvik.

Obligasjonsleilighet

Obligasjonsleiligheter er en spesiell form for leilighet, hvor du som kjøper ikke får noen borett bare en leierett. "Obligasjonsleilighet, leilighet som bortleies mot at leieren yter et lån til huseieren og som sikkerhet får en pantobligasjon i eiendommen", beskrives det i Store Norske Leksikon.

Denne leilighetsformen ble forbudt på slutten av 90-tallet, og som boligkjøper vil du sannsynligvis ikke støte på denne typen leilighet.

- Kommer du over en slik leilighet, er vårt råd derfor å styre unna den, sier leder av juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund, Anders Leisner, til klikk.no.

Gjør du det, skal du være klar over fallgrubene ved den. Først og fremst handler det om at du kan risikere å miste mye av det du har betalt for leieretten. Årsaken er at du kun har krav på å få igjen panteobligasjonens pålydende.

"Det er flere eksempler på at kjøpere av en obligasjonsleilighet har betalt 10 ganger så mye som obligasjonen er pålydende uten å være klar over hva man egentlig har betalt for", skriver Jusstorget på sine sider.

- Vi vet at det er eiendomsmeglere som ikke vil formidle salg av obligasjonsleiligheter, forteller Boldvik.

- Prisbildet viser også at markedet er kjent med fallgrubene ved obligasjonsleiligheter.

I dag eksisterer denne leilighetstypen nesten ikke, og et søk på Finn.no og Zett.no avdekket fem leiligheter.

Eierform ikke avgjørende for pris

Tormod Boldvik opplever at boligkjøperne generelt har god kunnskap om de eierformene som finnes i markedet.

- Jeg har det likevel som praksis å forklare hva som er forskjellen.

Med hensyn på leilighetens verdi, vil eierformen i liten grad ha betydning.

- Vi har ingen tall som viser at det gjennomgående er forskjell i verditakst, forklarer leder av Norges Takseringsforbund, Are Andenæs Huser, til klikk.no. Han legger til at et godt drevet borettslag kan være minst like godt som et dårligere drevet sameie.

Les også:

Lavere hyttepriser uten boplikt

Hvem betaler når husdyret ditt gjør skade

På jakt etter gode interiørideer? Du finner dem i Inspirasjonsguiden

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!