Boligmarkedet har aldri vært hetere enn det er nå.

I øyeblikket ligger prisene 6,8 prosent høyere enn samme måned i fjor.

Sterkest prisutvikling hadde leiligheter.

Gjennomsnittlig kvadratmeterpris var i mars hele 29 400 kroner. Da finanskrisen kulminerte for drøyt tre år siden, i desember 2008, var kvadratmeterprisen 21 000 kroner.

Kan du litt om begrepene meglerne bruker vil du kunne stå bedre rustet i en bolighandel.

Bonytt.no har spurt fagavdelingen i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) om å utdype ord og uttrykk som ofte går igjen i prospektene.

1. Boligens areal

Begreper du garantert vil møte i prospektet er de ulike arealbenevnelsene. Her er det viktig å kunne forskjellen på bruksareal, bruttoareal og primærrom, og hvilke av disse som i hovedsak styrer prisfastsettelsen.

Bruksareal er bruttoareal minus arealet som opptas av yttervegger, mens bruttoareal er bruksareal pluss areal som opptas av yttervegger.

Primærrom er imidlertid bruksareal av primærdelen. Det vil si den måles til innside av omsluttende vegger for primærdelen.

Boligprisstatistikkene styres etter primærrom (p-rom). Denne betegnelsen er utgangspunktet for all prissammenligning. Den er også det mest sentrale for de fleste kjøperne.

Samtidig så er det, kanskje spesielt i forhold til eneboliger, store arealer som ikke faller innenfor p-rom, og som absolutt har verdi. Da blir bruks- og bruttoarealet mer interessant.

2. Energi og oppvarming

Alle boliger skal energimerkes. Energimerking kan foretas av selger selv over internett eller av takstmann. Ved salg og utleie av bolig har selger plikt til å energimerke.

Energimerket består av en energikarakter og en oppvarmingskarakter. Energikarakteren går fra A til G, og er basert på beregnet levert energi. Oppvarmingskarakteren gis med en femdelt fargerangering fra rødt til grønt, og rangerer boligen eller bygningen etter hvilket oppvarmingssystem som er installert.

Men det er ingen sammenheng mellom energikarakteren og oppvarmingskarakteren, slik at en bygning med høy beregnet energibruk og tilhørende dårlig energikarakter, kan få en god oppvarmingskarakter for eksempel med et biobasert oppvarmingssystem. Omvendt kan et lavenergibygg få en god energikarakter, mens oppvarmingskarakteren vil bli dårlig dersom bygget kun har elektrisk oppvarming.

3. Låne og verditakst

Lånetakst og verditakst er kanskje ikke så fremmede begreper.

Lånetaksten er den delen av antatt markedspris på en fast eiendom som takstmannen anser som sikkerhet for kjøpers lån fra finansinstitusjon. Vanligvis cirka 80 prosent av markedsverdien. Flere Finansinstitusjoner gjør imidlertid nå egne vurderinger ut fra antatt markedspris, det var altså med andre ord mer i bruk tidligere.

Verditakst er forsiktig antatt markedsverdi.

4. Andel og aksje

Det finnes ulike eierformer. Selveier ligger litt i begrepet, men forskjellen på andel og aksjeleilighet, er ikke alltid så innlysende.

En andel er en bolig eller fritidsbolig knyttet til et borettslag. Gjennom å eie andel i borettslag, får andelseier bruksrett til bolig, mens det er borettslaget som eier eiendommen.

Aksjeboliger har mye til felles med andel i borettslag, ved at den enkelte eier en eller flere aksjer i aksjeselskapet som gir bruksrett til bolig, mens det er aksjeselskapet som eier bygningen. Boligaksjeselskap kan for øvrig ikke lenger stiftes, jf borettslagsloven § 1-4 (1).

Det eksisterer imidlertid boligaksjeselskaper som ble stiftet før forbudets ikrafttredelse.

5. Tilstandsrapport og takst

I dagligtale brukes takst om en enkel vurdering av eiendommen og er tilstrekkelig til å si noe om antatt markedsverdi.

En tilstandsrapport skal være en rapport ut fra en teknisk gjennomgang av en eiendom og beskriver eiendom og påpeker gjerne avvik fra normaltilstand. Den kan inneholde opplysninger om behov for utbedringer opp til vanlig standard.

Det er imidlertid glidende overganger fra en fyldig takst til en mager tilstandsrapport i markedet. Tilstandsrapportene er i ferd med å bli overtatt av boligsalgsrapportene. Man skal være en kjentmann for å umiddelbart se forskjellen på disse produktene, men boligsalgsrapportene benytter standardiserte skjemaer, og er det produktet som meglerbransjen ønsker at skal bli benyttet i stadig større grad.

6. Ulike avgifter

Kommunale avgifter og dokumentavgifter nevnes hyppig i prospektene.

De kommunale avgiftene omfatter som regel feieavgift, vann- og kloakkavgift, og renovasjon.

Dokumentavgift er en annen type avgift. Det er en statlig avgift på 2,5 prosent som betales av kjøper av fast eiendom ved tinglysing av skjøtet.

7. Revidert løsøreliste

Hva følger med på kjøpet i boligen lurer du kanskje på. Og det med god grunn, for i følge bransjen er det i utgangspunktet det du avtaler som er gjeldene.

Hvis ikke annet er avtalt tar man gjerne utgangspunkt i en løsøreliste som Eiendomsmeglingsbransjen har utarbeidet - og som for øvrig stadig revideres. Se hele listen på NEFs hjemmeside.

8. Fellesformue og fellesgjeld

Fellesformue og fellesgjeld er begreper knyttet til sameier, borettslag og boligaksjeselskaper. Når sameiet, borettslaget eller boligaksjeselskapet har formue, betegnes denne ofte som fellesformue og den enkeltes andel av formuen som "andel fellesformue". Slik fellesformue benyttes ofte til vedlikehold av bygningsmassen, og spares opp gjennom månedlige fellesutgifter.

Fellesgjeld er sameiets, borettslaget eller boligaksjeselskapets gjeld. Fellesgjelden er som regel gjeld tatt opp i forbindelse med bygging og vedlikehold av boligene. Den enkeltes andel av fellesgjelden benevnes "andel fellesgjeld". Renter og avdrag av fellesgjeld betjenes gjennom månedlige fellesutgifter.

9. Prisantydning og totalpris

Innebærer benevnelsen prisantydning det selger er villig til å selge for?

En prisantydning er som ordet tilsier en antydning av prisleiet selger forventer på det tidspunkt eiendommen legges ut for salg. Og en prisantydning bør ikke avvike vesentlig fra det selger vil selge for.

Dette innebærer imidlertid ikke noen forpliktelse. Selger står fritt til å la være å selge.

Hvorfor er det noen ganger forskjell på prisantydning og totalpris?

Totalprisen skal uansett fremkomme i markedsføring og er inklusiv fellesgjelden. Prisantydning vil da angi hva kjøper faktisk må betale for eiendommen, minus fellesgjelden.

10. Arealeffektiv planløsning

Arealeffektiv planløsning er populært uttrykk blant meglerne og går igjen hyppig i ulike boligprospekter. Et søk på FINN innenfor kategorien bolig til salgs, viser nå at benevnelsen går igjen 316 ganger. Det er med andre ord god grunn til å spørre bransjen selv legger i uttrykket.

Ifølge Norges Eiendomsmeglerforbund finnes det ikke en klar definisjon, men mener at det ikke bør brukes hvis ikke boligen er slik inndelt at den har særlig god utnyttelse av det areal som er oppgitt for boligen.

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!