Tips til utleie av bolig

Sjekk alltid referanser til en potensiell leietaker.

Husk depositum på sperret konto i banken. Du kan kreve maks seks måneders leie.

Husk å lage en skriftlig kontrakt. De fleste tilpasninger en utleier kan gjøre, krever at leietaker er skriftlig underrettet.

I utgangspunktet er utleieforholdet tidsubestemt. Da kan begge parter si opp avtalen, men leietaker har et sterkt oppsigelsesvern.

Det er mer forutsigbart å leie ut tidsbestemt. Minstetiden for utleie er tre år, men ett år hvis du leier ut deler av huset du selv bor i.

Ved særlige grunner, som at barnet ditt vil flytte inn i boligen eller du skal selge den, så kan du leie ut for kortere tid enn tre år.

Sørg for å ha en utkastelsesklausul i kontrakten. Da kan du søke namsmyndighetene hjelp til å avslutte leieforholdet hvis husleien uteblir.

Når avtalt leietid er ute, må utleier sende leier en flytningsoppfordring innen tre måneder.

Leieren har en utstrakt rett til å fremleie når vedkommende selv bor i boligen.

Hvis leieren har sosialgaranti, må du huske å sjekke utløpsdatoen.

Det er klokt å dokumentere leilighetens tilstand ved innflytting og utflytting med tekst og bilder.

Be om å få kvittering for hvilke nøkler du har levert til leietakeren.

Kilder: Huseierens landsforbund og Husleietvistutvalget

Selv om 8 av 10 nordmenn bor i en bolig de selv eier, er det flere hundretusen som leier. Studenter på jakt etter et krypinn presser opp prisene og en leietaker skal passe godt på for ikke å bli lurt.

Anders Leisner er leder av juridisk avdeling i Huseiernes landsforbund og forteller at utleie av bolig slett ikke alltid er problemfritt.

- Det er mest konflikt rundt manglende betaling av husleien. Det er uten tvil det de fleste kranglene dreier seg om, sier Leisner til klikk.no.

Han mener alle utleiere må ha en skikkelig skriftlig kontrakt med en utkastelsesklausul.

- En slik klausul gjør at du kan søke hjelp hos namsmyndighetene til å få kastet ut en leieboer som ikke betaler. Uten en slik klausul tar dette vesentlig lengre tid, sier Leisner.

Hvis leietakeren din ikke betaler husleien bør du med en gang sende et varsel. Der gir du en frist på for eksempel 14 dager, hvis ikke vil du sende en begjæring om utkastelse.

- Det er viktig å sende et varsel så raskt som mulig, du kan sende det dagen etter at husleien skulle vært betalt. Husk at en slik prosess med utkastelse vil ta et par-tre måneder og man ønsker jo ikke å taper mer penger enn nødvendig.

Depositum er viktig sikkerhet

Depositum er også veldig viktig å huske. Det består som regel av tre måneders leie og skal stå på en sperret konto i leietakerens navn.

- Utleier har ikke tilgang til disse pengene under leieforholdet. Men hvis leietakeren ikke gjør opp for seg og blir kastet ut, vil depositumet bidra til å dekke utleiers tap, sier Leisner.

Depositumet kan også brukes til å dekke opp skader i boligen som må utbedres når leietakeren flytter ut. Men når du leier ut en bolig, må du regne med at den utsettes for normal slitasje og det vil du ikke få erstattet.

Må regne med slitasje på boligen

Nikolaos Farmakis er kommunikasjonssjef hos Utleiemegleren, som driver med utleie av bolig i flere store byer i Norge. Etter hans erfaring er det tre temaer som går igjen i konflikter etter et utleieforhold.

- For det første opplever jeg at mange utleiere er smålige. De krangler om småbeløp og vil ha erstattet en tapt nøkkel eller et merke i veggen. Dette er normal slitasje som man må regne med når man leier ut. Mange har også urealistiske forventinger til hva de kan få erstattet, men får ikke et nytt gulv selv om det har kommet noen riper i det.

I tillegg forteller at han svært mange leietakere vasker altfor dårlig etter seg når de skal flytte ut og da oppstår gjerne en krangel når utleier vil holde igjen penger for å betale for en ny vask.

Husleietvistutvalget anbefaler å lage en skikkelig innflyttingsprotokoll med beskrivelse av boligen og bilder som dokumenterer tilstanden. Da er det mindre risiko for at det oppstår konflikt ved utflytting. De understreker også at en leietaker ikke kan holdes ansvarlig for normal slitasje.

Sjekk leietakers referanser

Når du skal velge leietaker vil dette selvsagt variere etter hvor boligen er. I sentrale deler av Oslo er det ofte mange som vil leie samme leilighet og du kan ta deg tid til å sjekke referanser og velge den personen du liker best.

- Referanser er veldig viktig å sjekke. En som ønsker å leie bolig bør lage en bolig-CV med tidligere leieforhold, eventuelt kan en arbeidsgiver eller lærer stå som referanse hvis du ikke har leid bolig før, sier Farmakis.

MÅ REGNE MED: Når du leier ut en bolig må du regne med at den utsettes for slitasje. Selv med riper i parketten, kan du i utgangspunktet ikke kreve den erstattet. © Foto: Gro Strømsheim

TENK LANGSIKTIG: Jurist Anders Leisner i Huseierens landsforbund ber deg huske på at det ikke er lett å si opp en leietaker. © Foto: Huseierenes landsforbund

- Ikke lett å si opp en leietaker

Leisner understreker at man bør tenke seg godt om og ikke minst se litt fram i tid før man leier ut en bolig.

- I utgangspunktet er utleie ikke tidsbegrenset og det skal mye til før du som utleier kan si opp en leieavtale uten en saklig og rimelig grunn. Derfor ønsker mange å sette en tidsbegrensing inn i kontrakten, den må være på minst tre år.

Det finnes noen unntak. Hvis du leier ut en del av boligen som du selv bor i, så kan kontrakten begrenses i ett år. Og hvis du skal flytte utenlands i to år med jobben, så kan leieforholdet begrenses til dette, men det må stå i kontrakten.

- Og en slik avtale vil bare opphøre dersom du faktisk kommer tilbake og flytter inn i boligen, sier Leisner.

Det er også anbefalt å avtale en oppsigelsestid. Men Leisner understreker at det først og fremst er leietakeren som kan si opp avtalen. Som utleier må du ha en saklig og rimelig grunn til å si opp avtalen, hvis ikke kan leietaker klage oppsigelsen inn til husleietvistutvalget. Og en slik prosess tar tid.

Bruk en standard leiekontrakt

Forbrukerrådet kan fortelle at problemer rundt leie av bolig er nummer to på deres statistikk over henvendelser. I løpet av første halvår av 2013 fikk de nesten 3000 henvendelser om denne problematikken.

- Leie av bolig er et tema som lett kan skape konflikt. Det er ofte to private parter involvert og det oppstår lett uenighet om vedlikehold, hvem som skal reparere en skade og hva som er vanlig slitasje i en bolig, sier fungerende kommunikasjonssjef Ann Hege Skogly til klikk.no.

Det anbefales å bruke en standard kontrakt ved utleie. Det finnes en rekke kontrakter tilgjengelig på internett, for eksempel på Huseiernes landsforbund og Forbrukerrådets nettside.

Og til sist, husk at inntekten du får ved å leie ut som hovedregel er skattepliktig. Det finnes noen unntak for utleie av en mindre del i din egen bolig, kan man lese hos Skatteetaten.

Les også:

Gode tips til deg som skal leie bolig

Slik klager du på Ikea

Få deilige bær i hagen neste sommer

Flytt ut av Oslo og spar millioner

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!