MANGE KONFLIKTER: Ann Hege Skogly er fungerende kommunikasjonssjef i Forbrukerrådet og forteller at leie av bolig er et av temaene de får flest henvendelser om. © Foto: Forbrukerrådet

Selv om 8 av 10 nordmenn eier sin egen bolig, ifølge SSB, er det mange av oss som ikke bor i en idyllisk gammel trevilla.

Høsten er høysesong for utleie av boliger. Studenter trenger hybel og andre trenger nytt bosted før skole og jobb starter etter ferien. Mange har dårlig tid og vil ha de samme, små leilighetene. De glemmer å holde hodet kaldt og tenke på hva de har krav på som leietaker. Altfor mange leieforhold ender i krangel og konflikt.

Forbrukerrådet kan fortelle at problemer rundt leie av bolig er nummer to på deres statistikk over henvendelser. I løpet av første halvår i år fikk de nesten 3000 henvendelser om denne problematikken.

- Leie av bolig er et tema som lett kan skape konflikt. Det er ofte to private parter involvert og det oppstår lett uenighet om vedlikehold, hvem som skal reparere en skade og hva som er vanlig slitasje i en bolig, sier fungerende kommunikasjonssjef Ann Hege Skogly til klikk.no.

Depositum på egen konto

Hun understreker at det aller viktigste rådet for en som skal leie bolig er å ha en skriftlig kontrakt.

- Det er det første man må huske på. Hvis ting er nedtegnet skriftlig er det vanskeligere å krangle om det. Det er også en fordel for den som leier ut at man har en skriftlig kontrakt, sier Skogly.

Forbrukerrådet har utarbeidet en husleiekontrakt som du kan laste ned og bruke. Den finner du her.

Det er vanlig å måtte betale depositum når man inngår et leieforhold. Dette er ment som en forsikring for boligeieren, dersom du ikke betaler leien din eller ødelegger boligen.

- Hus at depositum aldri skal settes inn på utleiers personlige konto. Det skal stå på en egen konto som skal stå i leietagerens navn. Utleier kan ikke kreve mer enn seks måneders leie i depositum, forteller Skogly.

I utgangspunktet løper en avtale om leie av bolig fra du inngår den og til den sies opp. Det vanlige er tre måneders oppsigelsesfrist.

Tips til deg som skal leie bolig

1. Bruk en skriftlig kontrakt, undertegnet av begge parter og i to eksemplarer, en til deg og en til utleier. Ikke lag kontrakten selv, men finn en som er laget av profesjonelle, for eksempel på Forbrukerrådet.no.

2. Undersøk markedet, slik at du vet hva som er vanlig pris for leiligheten du ønsker å leie. Sjekk på finn.no, utleiemeglere ol.

3. Sjekk hva husleien dekker, utleier kan bare pålegge deg utgifter til strøm og vann, målt ut fra ditt forbruk, i tillegg til husleien.

4. Et leieforhold kan bare bestå i at penger byttes mot bolig. Det er ikke lov å inkludere barnepass, snømåking el i en husleieavtale. Slikt skaper også raskt konflikter.

5. Ikke betal depositum til utleiers konto. Det skal settes på en sperret konto i ditt navn og være maksimalt seks måneders husleie.

6. Gå gjennom boligen sammen med utleier før du flytter inn og ut. Lag gjerne en innflyttingsprotokoll med mange bilder av boligen, slik at dere er helt enige om hvordan boligen så ut ved innflytting.

7. Sjekk oppsigelsestiden i kontrakten. Vanlig praksis er tre måneders oppsigelsestid fra begge parter. Som hovedregel er utleie ikke tidsbegrenset, men løper til en av partene sier opp avtalen.

8. Det er dyrest å bo i sentrum av de store byene. Vurder om du kan ta t-banen i 20-30 minutter, da sparer du mye penger.

9. Blir du og utleier uenige, kan du enten gå til Konfliktrådet, Forliksrådet eller til et husleietvistutvalg.

10. Vær klar over rettighetene dine. Husleien kan for eksempel først settes opp når du har bodd der i ett år, og da kan den bare justeres etter prisstigning. En større økning kan først gjøres etter tre år.

Kilder: Forbrukerrådet, Leieboerforeningen,

Vær bevisst på rettighetene dine

Skogly minner om at en leietager ikke bare har rettigheter, men også noen plikter.

- Ved siden av vanlig rengjøring har du ansvar for dørlås, dørhåndtak, kraner, vannklosett og varmtvannsbereder. Du må også bytte batteri i røykvarslerne og skifte sikringer om de går.

Forbrukerrådet får fortsatt mange henvendelser om leie av bolig og Skogly mener behovet for informasjon er stort, ikke minst overfor studenter som skal ut på leiemarkedet, ofte for første gang.

- Vi ser at vi har en viktig oppgave med å fortelle mer. Studenter får vite midt på sommeren at de har kommet inn på et studium. De har dårlig tid, og er ofte ikke grundige nok i sine undersøkelser. Mange er bare glade for å få et sted å bo og slår til. Det er viktig å være bevisst så man ikke blir lurt.

- Ta bilder før du flytter inn

Nikolaos Farmakis er kommunikasjonssjef i Utleiemegleren. Han bekrefter at utleie av bolig slett ikke er problemfritt.

- Det oppstår altfor ofte konflikt og krangling når leietakeren skal flytte ut. Mitt inntrykk er at hverken utleiere eller leietakere er bevisste nok på sine rettigheter og plikter. Og altfor mange glemmer å gjøre ting skriftlig, sier han til klikk.no.

Han anbefaler på det sterkeste å ha en skriftlig kontrakt, men også å lage en innflyttingsprotokoll når du overtar en bolig, med mange bilder av boligen og inventaret og en grundig beskrivelse.

- Da kan ikke utleier kreve at du erstatter et slitt gulv, som allerede var slitt da du flyttet inn.

Farmakis forteller at det er tre temaer som går igjen i konflikter etter et utleieforhold.

- For det første opplever jeg at mange utleiere er smålige. De krangler om småbeløp og vil ha erstattet en tapt nøkkel eller et merke i veggen. Dette er normal slitasje som man må regne med når man leier ut. Mange har også urealistiske forventinger til hva de kan få erstattet, men får ikke et nytt gulv selv om det har kommet noen riper i det.

I tillegg forteller at han svært mange leietakere vasker altfor dårlig etter seg når de skal flytte ut og da oppstår gjerne en krangel når utleier vil holde igjen penger for å betale for en ny vask.

- Vis at du er pålitelig og kan betale

Farmakis minner om at hvis du er på boligjakt er det viktig å tenke på hvordan du fremstår.

- En utleier ønsker en leietaker som har en trygg økonomi og som er pålitelig og ansvarlig. Hvis du ikke kan oppfylle de to kravene, er det vanskelig å finne en bolig på markedet i dag.

Han anbefaler å lage en bolig-CV, der du forteller litt om deg selv og oppgir referanser, enten fra tidligere leieforhold eller en arbeidsgiver, lærer el som kan gå god for deg. Jo mer attraktiv du fremstår som leietaker, jo større er sjansen for å få en god bolig og en ordentlig utleier, fordi du kan velge på øverste hylle.

- Men ikke lyv og si at du aldri fester og legger deg klokken 21 hver kveld. Vær ærlig, da får du og utleier en bedre tone og har realistiske forventinger til hverandre, mener Farmakis.

Han forstår at mange synes det er vanskelig å være leietaker og å vite hva de har av rettigheter.

- Det aller viktigste er å ha en skriftlig kontrakt. Les den nøye og pass på at det ikke er noen tillegg i den som du ikke trives med. Jo mer som står i kontrakten, jo mindre er det å krangle om senere. Og ikke lag kontrakten selv, finn en som er laget av en profesjonell, det er mange som er lagt ut på nett av seriøse aktører.

Godt marked for leietakerne

I de største byene har det vokst frem en rekke profesjonelle meglere som driver med utleie av privatboliger. De melder alle om kraftig vekst i prisene de siste årene, men nå ser det ut som at det går mot en utflating i prisene.

Utleiemegleren forteller om en rolig sommer og de mener det nå er gode tider for leietakeren.

- Vi ser at det er mange ledige boliger for leie og færre interesserte på visninger. Med det godt fungerende utleiemarkedet vi har i Norge, betyr det fallende leiepriser, sier kommunikasjonssjef Nikolaos Farmakis.

Han mener de som er på boligjakt nå kan ta seg råd til å være mer kresne.

- Hvis leiligheten har små skavanker eller dårlig beliggenhet, kan man enten lete etter en annen eller prute på husleien.

Han mener det er bra for utleiemarkedet som helhet at det er bedre tider for leietakeren.

- Dårlige, ikke godkjente utleieleiligheter eller utleieleiligheter med urimelige kontrakter, sliter nå med å få leietagere. Det betyr rett og slett at eierne må skjerpe seg og få alt på stell - og det er bra, sier Farmakis.

MÅ TÅLE SLITASJE: Riper i parketten er et eksempel på slitasje som mange krangler om når en leietaker flytter ut. Det er lurt å ta bilder som viser hvordan alt så ut da du overtok boligen. © Foto: Gro Strømsheim

Forventer at prisene flater ut

Det kom ikke noe stort prishopp i sommer og meglerne forventer en økning i etterspørselen i august, men det er fortsatt et godt marked for leietakerne.

Ifølge statistikk utarbeidet av Utleiemegleren kostet det 8285 kroner å leie en 1-romsleilighet i Oslo. En 2-roms kostet i snitt 11 116, mens en 3-roms er oppe i 14 146 kroner i snitt.

Sjeføkonom Erik Bruce i Nordea Markets mener vi kan forvente at prisene på vanlige utleieleiligheter vil flate ut.

- Det har vært en kraftig vekst de siste årene og det er fornuftig at det ligger an til en utflating, i tråd med det vi ser ellers i boligmarkedet, sier Bruce til klikk.no.

Mer informasjon om ulike problemstillinger rundt leie av bolig finner du på Forbrukerrådets hjemmeside.

Les også:

Slik bor du fint og smart i liten bolig

- Det bør gå et døgn før første bud

Ta knekken på ugresset uten gift

Viskelær fjerner riper i i-Paden

Les hele saken
Les alt om:

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!