drømmehuset var fullt av feil:
Par fikk 1.5 millioner kroner tilbake etter boligkjøp
– Det er mange menn der ute som i betydelig grad overvurderer sin egen kompetanse som hobbysnekker, sier boligrettsadvokat.
Et samboerpar på Romerike trodde de hadde kjøpt drømmehuset da de la rundt 2.5 millioner kroner på bordet, høsten 2014.
Men etter å ha bodd i sin nye bolig en stund, gikk det opp for dem at alt slett ikke var som de trodde med eiendommen.
De avdekket flere feil med boligen:
- Feil på det elektriske anlegget
- Sopp eller råte i hjørner og nede på vegg i to rom
- Kondensering på et skyvevindu
- Irr på rørsystemer
- Sprekk i fliser og løse fliser på badet
- Sprekker i taket og knirk og støy, trolig som følge av dårlig lydisolering mellom etasjene.
- Mangler med ventilasjon
- Mangelfull drenering
Holdt tilbake opplysninger
Huskjøperne valgte å gå til sak mot selger og selgers forsikringsselskap, som etter hvert innrømmet ansvar for enkelte av manglene ved boligen. Selger innrømmet også å ha holdt tilbake opplysninger om en skaderapport fra 2010 som avdekket fukt- og råteproblematikk i boligen.
Kjøper argumenterte for at skadeomfanget var stort og utbedringskostnadene var langt høyere enn hva som kunne forventes ut fra opplysningene som ble gitt før salget.
Selgers forsikringsselskap erkjente etter hvert ansvaret for dette, og dekket 740.000 kroner til håndverkere for å utbedre manglene.
Kjøper ga seg ikke med det, og tok saken inn for Nedre Romerike Tingrett med krav om prisavslag og erstatning for boligkjøpet. Der ble kjøper tilkjent erstatning for mangler med ventilasjonen i boligen, manglende utbedring av drenering og for kostnader knyttet til at de måtte leie bolig mens utbedringer av den nye boligen ble utført.
Totalt fikk kjøperne 345.000 kroner i erstatning i tingretten.
De valgte deretter å anke over forholdene de ikke fikk medhold i videre til lagmannsretten, og fikk etter rettsmegling tilkjent ytterligere 450.000 kroner fra eierskifteforsikringsselskapet til selger.
Les også: Du kan ha muggsopp i huset uten at du vet det
Stor påkjenning for kjøper
Totalt mottok boligkjøperne over 1.5 millioner kroner i utbedringer, prisavslag og erstatning. I tillegg til forsinkelsesrenter.
– Kjøperne ønsker ikke å kommentere saken, utover at saken har vært en langvarig påkjenning som de gjerne skulle vært foruten. Skadene var såpass omfattende at de var nødt til å flytte ut i en alternativ bolig i lang tid, noe som naturlig nok har vært krevende, sier deres advokat, Andreas Møller til Klikk.no.
Boligrettsadvokaten førte den aktuelle saken overfor selger og forsikringsselskapet. Den rettslige prosessen startet i 2015 og ble ikke avsluttet før våren 2019.
– De er glade for at saken er over og at de fikk et oppgjør som gjør det mulig å komme videre med livene sine, sier han.
Advokatfirmaet Møller har for tiden rundt 25 saker gående i domstolene, i tillegg til flere saker utenom domstolene.
De fleste gjelder bistand til misfornøyde boligkjøpere.
Noen boligkjøpere har av ulike grunner valgt å føre saken sin gjennom en ekstern advokat, fremfor å benytte seg av boligkjøperforsikringens tilbud.
– Boligkjøperforsikringen har en bestemmelse om dekning til ekstern advokat og denne kan brukes sammen med rettshjelpsdekningen man har i villa-/innboforsikringen sin, forteller Møller.
Ikke uvanlig med millionbeløp
Han ser stadig skrekkeksempler som ligner tilfellet på Romerike, og erstatningsbeløp i millionklassen er noe som forekommer med jevne mellomrom.
– Vi jobber til enhver tid med ganske mange ekstreme tilfeller. Nylig var jeg i rettsmekling på en enebolig utenfor Kristiansund til to millioner som det koster over én million å utbedre. Vi ser at når det først er feil med store, dyre ting, da baller det ofte på seg med følgeskader. Feil på drenering kan for eksempel forårsake store skader inne. Det er dessverre ikke uvanlig at man kommer opp i millionbeløp, ettersom boliger og håndverkere er dyre i Norge, sier Møller til Klikk.no.
Det er imidlertid ikke bare i eldre boliger det kan dukke opp saker. Nylig hadde han en rettssak i Trondheim som gjaldt omfattende feil med boliger oppført i 2015.
– To kjøpere som hadde kjøpt hver sin nyoppførte bolig i 2015, men det viste seg at alt det elektriske måtte gjøres på nytt og ganske mye rørleggerarbeid. Her hadde heller ikke takstmann sett noe feil, og det er ikke så rart ettersom mye var skjult bak vegger. Takstmennene ser vanligvis på det bygningsfaglige, men det er sjelden de har elektrofaglig kompetanse.
– Den saken er ikke avsluttet, men partene er enige om at det er rimelig å heve kjøpet. Det ville koste såpass mange millioner å betale for å få gjort det riktig.
Les også: Dette dekker ikke husforsikringen din
– «Reodor Felgen» sperret fukten inne i stedet for ute
Møller forteller at det i mange av tilfellene er den forrige boligeieren som har overvurdert sine ferdigheter som håndverker, og gjort ufagmessige «utbedringer» av boligen.
– På generelt grunnlag er det typisk at en «Reodor Felgen» som har oppgradert boligen over mange tiår. Det er mange menn der ute som i betydelig grad overvurderer sin egen kompetanse som hobbysnekker. Man bør kjenne sine begrensninger, sier advokat Møller.
Han slutter aldri å la seg overraske over hva folk begir seg ut på i forsøk på å oppgradere boligen sin selv.
– Det var en sak der en kar hadde montert dampsperre selv, men der takstrapporten slo fast at han hadde endt med å sperre fukten inne i stedet for ute, sier han oppgitt.
Egeninnsats og arbeid utført av useriøse aktører er gjengangere i sakene, og det er særlig baderom og elektro som klages inn.
– Hvis du kjøper en bolig med et relativt nytt el-anlegg, så vil jeg be om dokumentasjon. Men er det en bolig fra 80-tallet er det ikke mange som tar vare på det.
Les også: Kjøpte hus i Hamar - fikk edderkoppsjokk
Livsfarlige hobby-elektrikere
Den erfarne advokaten slutter aldri å la seg forbause over hvor ofte feil på det elektriske anlegget som følge av egeninnsats er tema i sakene.
– Man skulle tro folk var forsiktige her, men her er det oppsiktsvekkende mye feil på elektro. Jeg er forundret over folk som tror de kan trekke kabler selv, og montere elektrisitet i våtsoner selv. Det er en del boligbranner på grunn av feil på det elektriske anlegget i løpet av et år, og det del som stryker med på grunn av dette. Det å risikere å gjøre seg til drapsmann for å spare noen tusenlapper er ikke greit, tordner advokaten.
Norge er et værutsatt land, noe som stiller ekstra tøffe krav til det bygningstekniske. Advokat Møller trekker også frem feil med tak og drenering som kilder til konflikt.
– Tak og drenering blir eksponert for vær og vind, og det kan ofte være verre stilt enn det man trodde. Det er en del som forsøker å fikse taket selv, og det er også noen som gir seg i kast med å drenere selv. I tillegg ser vi at det gjøres en del dårlig arbeid fra håndverkere.
Les også: Dette kan du gjøre selv av elektrisk hjemme
– Be megler gjøre jobben sin
Møller råder folk til å i større grad tørre å stille de vanskelige og kan hende ubehagelige spørsmålene til selger og megler.
– Man bør innhente dokumentasjon på arbeid som er blitt gjort i boligen. Man bør helst grave litt, siden det er en så stor beslutning. Kjøper du en bolig med et relativt nytt el-anlegg, så vil jeg be om dokumentasjon. På en eldre bolig er det ofte vanskeligere, fordi det ikke er så mange som tar vare på det.
Advokaten oppfordrer dessuten boligkjøpere til kontakte megler eller takstmann dersom det er ting som er uklare, eller det mangler dokumentasjon på arbeider som er blitt utført.
– Om megler ikke vet, så må man be man megler gjøre jobben sin og fremskaffe det. Om det er store ting, bør man ta et forbehold og velge å legge inn et lavere bud eller droppe å legge inn bud. Det er også fullt mulig å ringe til takstmannen og spørre om ting man måtte lure på i tilstandsrapporten. Det går også an å ha med seg kyndige personer på visning, men det spørs om de vil se ting takstmannen ikke har sett, råder advokaten.
Til syvende og sist er det selger som er ansvarlig for å oppgi korrekte opplysninger.
Hvis man ikke gjør det, risikerer man en saftig ekstrautgift i etterkant.
– Selger har plikt til å gi opplysninger, men vi ser at det ofte ikke gjøres. Det kan imidlertid straffe seg å holde tilbake viktige opplysninger om eiendommen, da man risikerer å pådra seg erstatningskrav og advokatutgifter.
– I verste fall kan man risikere at forsikringsselskapet som har solgt eierskifteforsikringen vil foreta avkortning i forsikringen, eller nekte å dekke noe som helst, dersom de mener f.eks. mener at selger har opptrådt svikefullt i forbindelse med salget. Det er altså ikke «fritt frem» å selge en bolig uten å opplyse om feil og mangler, selv om man har tegnet eierskifteforsikring, påpeker advokaten.
Les også: Sjekk dette før du kjøper hytte
Får mange henvendelser
Forbrukerrådet blir hvert år kontaktet av litt over 500 boligkjøpere for råd i forbindelse med boligkjøp.
– Vi mekler ikke i klagesaker i boligkjøp. Der hvor boligkjøper og selger forsikringsselskap ikke blir enig kan du gå til Forsikringsklagenemnda for Eierskifte, forteller fagdirektør for bolig, Olav Kasland.
Han forteller at folk klager på feil og mangler ved boligen som de ikke hadde fått opplyst om , eller hadde grunn til å tro var der.
– Folk klager på alt fra integrert kjøleskap til en kjeller full av vann på grunn av dårlig drenering og tak som lekker, sier han.
10.000-kronersregel
Kasland mener endringene i den nye avhendingsloven, eller bruktboligloven om du vil, vil bidra til en tryggere bolighandel.
Endringene vil først og fremst innebære en styrking av kjøpers rettigheter ved kjøp av bolig, ettersom terskelen for å fremme et mangelskrav mot selger blir lavere, skriver selskapet eiendomsadvokater.no på sine nettsider.
– Kjøper vil få langt bedre informasjon om boligen, gjennom blant annet bedre boligtaktstrapport enn i dag. Selger kan heller ikke gjemme seg bak klausul om at boligen selges som den er, sier Kasland om lovendringene.
Det nye i loven er at det blir forbudt å selge bruktboliger med forbeholdet «som den er». I stedet stilles det krav til takstmennenes kompetanse og utforming av tilstandsrapporten.
Loven strammer også inn på boligkjøperens undersøkelsesplikt og senker terskelen for å kreve erstatning. Man vil nå kunne kreve erstatning for en mangel dersom den overstiger 10.000 kroner.
Det er ventet at endringene trer i kraft tidligst sommeren 2020.
Les også: Slik legger du membran på badet
Sjekkliste før man legger inn bud
Forbrukerrådet råder også boligkjøpere til å gå gjennom deres sjekkliste for å minske sjansene for ubehagelige overraskelser etter et boligkjøp.
Sjekklisten deres er som følger:
1. Undersøk boligen nøye:
Du har plikt til å undersøke boligen. Det betyr at hvis du oppdager en feil etter at du har kjøpt boligen, så er det svært vanskelig å vinne frem med krav hvis du kjente til feilen, eller burde ha forstått at det kunne være en feil. På den annen side har boligselger plikt til å fortelle deg om boligens tilstand og alle feil selgeren kjenner til.
Når du kjøper bolig, er det spesielt viktig å se etter fukt på bad og kjøkken, samt tilstanden til el-anlegget. Kjøper du enebolig, hytte eller fritidsbolig, er det viktig også å undersøke tak, yttervegger og kjeller. Ved kjøp av leilighet er dette borettslaget eller sameiets ansvar.
2. Sett deg inn i prospektet:
Den viktigste informasjonen du får, er gjennom prospektet og taksten. I prospektet skal du få en beskrivelse av boligen og all nødvendig informasjon som selger kan gi deg. Ikke la deg blinde av superlativer.
Jo grundigere dokumentasjon du har om boligen, jo enklere er det å vurdere tilstanden og hvor mye du bør betale. Mangler du informasjon, så kontakt mekler eller selger og be om svar på spørsmål skriftlig. Får du ikke svar, må du regne det som en risiko for deg.
Vær spesielt oppmerksom på omtale av vedlikehold og oppussing. Graden går fra overflateoppusset – oppusset – renovert – totalrenovert til nybygd (etablert). Begrepene brukes ofte om hverandre, og kan misforstås. Er du i tvil, send en e-post til selger eller mekler.
3. Sjekk boligtaksten:
Boligtaksten settes av takstmann, og er vanligvis en del av prospektet. Takstmannens undersøkelser strekker seg til det som er synlig. Det som takstmannen ikke kan se, vil bli beskrevet med forbehold, slik som «antatt bygget på fast grunn».
Når det påpekes feil ved boligen, skal konsekvensen og risiko beskrives kort. I tillegg til beskrivelser av feil og risiko møter forbrukeren tilstandsgradene som anvendes:
Tilstandsgrad 0, TG0: Ingen symptomer
Tilstandsgrad 1, TG1: Svake symptomer
Tilstandsgrad 2, TG2: Middels kraftige symptomer
Tilstandsgrad 3, TG3: Kraftige symptomer (også sammenbrudd og total funksjonssvikt)
Graderingen mangler trinn og er grovkornet, og bør tolkes i verste mening for å være på den sikre siden.
4. Sjekk egenerklæringen:
I prospektet følger det med en egenerklæring hvis selger har kjøpt eierskifteforsikring. Du må være oppmerksom på ord som «egeninnsats», «gjort på dugnad», «ufaglærte», «av selger selv» og lignende. Det betyr at risikoen for feil som oftest blir overført fra selger til deg.
Er det indikasjoner på egeninnsats i egenerklæringen eller andre steder i prospektet, bør du ha lave forventninger til tilstanden. Be om dokumentasjon på arbeid som er oppgitt utført av fagfolk.
5. Vær forberedt før du går på visning:
Visningen er din sjanse til å gjøre opp en egen mening ut over det du har fått vite fra den skriftlige dokumentasjonen. Det er særlig viktig at du sjekker nøye hvis markedsføringen har gjort et poeng ut av at eiendommen må sees. Tenk på hva du vil spørre om. Er du førstegangskjøper kan det være lurt å ta med en som har kjøpt bolig tidligere.
Denne saken ble første gang publisert 06/02 2020, og sist oppdatert 06/02 2020.
