Sensommeren er gjerne tiden da utleiemarkedet begynner å røre på seg, blant annet fordi det er mange studenter som er på jakt etter bolig.

For mange kan det være en kamp å finne seg en leilighet. Men når man først har fått napp gjelder det å være fokusert når kontrakten skal skrives.

Ett moment som det kan være fornuftig å ta med i kontrakten er vedlikehold og oppussing. Hva kan du som leietaker gjøre, hva må du gjøre og hvilke rettigheter og krav gjelder for utleier. Et slikt punkt er viktig blant annet fordi du som leietaker har en vedlikeholdsplikt.

- Det vi imidlertid opplever er at mange leietakere ikke er klar over vedlikeholdsplikten, sier advokatfullmektig hos Leieboerforeningen, Ragnhild Løseth, til klikk.no.

- Men tilsvarende er det også mange utleiere som forsømmer den vedlikeholdsplikten han eller hun har.

- Det dreier seg om at utleier er forpliktet til å holde leiligheten i forskriftsmessig stand, utdyper kommunikasjonssjef hos Utleiemegleren, Nikolas Farmakis, overfor klikk.no.

Ingen oppussing uten utleiers tillatelse

I det øyeblikk du overtar en utleieleilighet får du også en eksklusiv rett til å bruke den, men det er likevel noen begrensinger.

- Utgangspunktet er at du som leietager ikke kan foreta deg noe med leilighetens interiør dersom det ikke er avtalt noe, forklarer Løseth.

- Så dersom du for eksempel har lyst til å male, må dette avtales med utleier.

Hun legger til at det er full avtalefrihet når det gjelder oppussing og vedlikehold.

- Det betyr at man derfor kan ha med et punkt om dette i kontrakten om det er ønskelig. Vedlikeholdsbestemmelser finner man også i de fleste leiekontrakter. Og vanligvis finner man en løsning dersom leier ønsker å gjøre noe, for det vil jo ofte være i utleiers interesse at en leilighet blir pusset opp.

Bilder på veggen

Behovet for å sette sitt personlige preg på en leilighet, behøver ikke å gå så langt som til en full oppussing. Mange har gjerne med seg bilder og andre gjenstander de gjerne vil henge opp på veggene. Men også dette vil kunne kreve tillatelse fra utleier.

- Det er greit å henge opp noen bilder her og der. Men når det gjelder større ting, for eksempel en TV, bør du rådføre deg med eier om dette er greit og eventuelt hvor og hvordan den skal henges opp, forklarer Farmakis.

- Noen utleiere liker ikke at man henger opp ting på veggene og legger dette inn i kontrakten, derfor bør man sjekke den før man i det hele tatt henger opp noe.

- Inngå en detaljert oppussingsavtale med utleier

Nikolas Farmakis råder til å inngå en detaljert avtale, dersom man som leietaker har lyst til å pusse opp.

- Gjør en inngående avtale om omfanget av oppussingen. Avklar også hva som skal skje når leieforholdet avsluttes.

Det siste er viktig, fordi prinsippet er at dersom det er gjort endringer i interiøret skal dette føres tilbake til slik det var før utleie.

- Og så bør man avtale hvem som skal betale for oppussingen, som jo kan represenetere en verdiøkning for eier. Ofte ordnes det slik at utleier holder materialene, mens leietager gjør jobben.

Tilbakeføring til opprinnelig stand

Det som kanskje dersom du som leietager setter i gang med oppussing eller andre interiørarbeider uten utleiers tillatelse, er at du kan bli tvunget til å føre leiligheten tilbake til slik den var. Og det selv om det arbeidet du har gjort har ført til en verdiøkelse.

Dette følger av husleielovens paragraf 10-2. Det eneste unntaket er dersom tilbakeføringen vil medføre urimelige kostnader for leier, men da kan utleier "kreve erstattet den verdireduksjon endringene har medført, hvis det gjelder endringer leieren ikke hadde rett til å utføre", som det står i paragrafen.

Men det er heller ikke slik at leiligheten skal tilbakeleveres som om den aldri har vært i bruk. Utleier må akseptere normal slitasje.

- Vi erfarer ofte at utleiere har en overdreven forventning av hvor "ubrukt" en leilighet skal se ut etter utleie. Normal slitasje må påregnes, og er ikke noe leier må betale for, forklarer Farmakis.

Vedlikeholdsplikt

Selv om du som leietager ikke kan foreta deg noe i leiligheten uten utleiers samtykke, så er det likevel ting du må gjøre.

"Er ikke annet avtalt, plikter leieren å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere, varmtvannsbeholdere og inventar og utstyr i husrommet som ikke er en del av den faste eiendommen. Leieren plikter også å foreta nødvendig funksjonskontroll, rengjøring, batteriskift, testing og lignende av røykvarsler og brannslukkingsutstyr", står det i paragraf 5-3 i husleieloven.

- Den som leier har også plikt til å hindre at skader utvikler seg, som for eksempel en lekkasje som kan føre til omfattende skader. Dette er fordi eier ikke har mulighet til å følge med på samme måte, utdyper Farmakis.

Og dersom man ikke følger opp slike skader, kan man risikere å bli erstatningsansvarlig.

- Vi har hatt noen avgjørelser hvor leietaker har måttet erstatte skader som følge av at de ikke har overholdt sin vedliekholdsplikt, forteller fungerende direktør hos Husleietvistutvalget, Ellen Strømodden til klikk.no.

I en av avgjørelsene ble leietaker ansvarlig, fordi han ikke hadde meldt fra om vannlekkasje. "Utvalget legger til grunn at det må ha vært påregnelig for leietaker at manglende varsel til utleier ville kunne medføre skader og økonomisk tap i den størrelsesorden som her er aktuelt", skriver utvalget blant annet i avgjørelsen.

- Men slike saker er det gjennomgående få av, fordi leieperiodene ofte er så korte at det ikke rekker å oppstå slike følgeskader. Så de sakene vi har mest av er manglende betaling, erstatning for påførte skader og manglende vask ved utflytting, legger Strømodden til.

Utleiers vedlikeholdsansvar

Men også utleier har vanligvis et ansvar for å holde leiligheten i forskriftsmessig stand, og forsømmer utleier sine plikter kan leietaker selv ta grep.

- Dersom leiligheten ikke holder tilfredsstillende avtalt standard og utleier nekter å foreta seg noe, kan leier selv sørge for utbedringene og kreve erstatning hos utleier, sier Ragnhild Løseth.

Kranglene starter ved utflytting

En utleier kan i utleieperioden komme på inspeksjon, men utover det har han eller hun begrenset adgang til leiligheten. Og ifølge Jussformidlingen kan han eller hun bare i liten grad gjøre endringer. "Dette betyr at utleier i utgangspunktet ikke kan gjøre forandringer i boligen uten leietakers samtykke, med mindre det dreier seg om pliktig vedlikehold", skriver de i brosjyren Husleierett.

- Leier må finne seg i forandringer, så lenge ikke arbeidene er til nevneverdig ulempe for han eller henne, eller endringene fører til at leilighetens verdi blir mindre for leieren. Andre forandringer kan bare foretas med leiers samtykke. Leier kan kreve fradrag i leien på grunn av ulemper ved tiltak utleier setter i gang, forklarer Løseth

Denne begrensningen innebærer også at det først er ved utflytting utleier har en mulighet til å gjøre en grundig inspeksjon. Og det er da diskusjonen ifølge Farmakis oppstår.

- Først og fremst handler det om dårlig vask. Vi erfarer også at leier ofte er dårlig på lufting, fjerning av søppel og rensing av sluk. Særlig det siste er viktig, fordi tette sluk kan være starten på store vannskader som leier kan bli erstatningspliktig for.

Les også:

Slik vinner du budrunden

Dette må du vite når du skal selge boligen

På jakt etter gode interiørideer? Du finner dem i Inspirasjonsguiden

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!