Grunneier mener vi ikke har rett til å løse inn tomta. Stemmer det?
Hytteeier har lest at de har rett til å løse inn tomta etter 30 år og deretter hvert tiende år, men grunneier mener dette ikke er tilfelle for dem. Dette svarer advokaten.
Spørsmål:
Hytta vår står på en tomt som er festet iht. en kontrakt som er inngått i 01.04.1955 og ligger flott til, innerst i en bukt med utsikt rett til havs. Gården til grunneier er ganske liten, litt usikker på hvor stor den er.
Grunneier er flyver så han har leid bort gården til nabobonden. Vi har lest av vi har rett til å løse inn tomta etter 30 år og deretter hvert tiende år.
Vi sendte derfor 03.03.2024 brev til grunneier og krevde å kjøpe tomta. Grunneier svarte rett etterpå og mente plutselig at vi ikke har rett til å løse inn eiendommen. Han begrunnet avslaget med at innløsningsretten ikke gjelder når grunneier driver landbruk. Han tilbød oss derfor kun å forlenge festeavtalen.
Hilsen hytteentusiastene
Les også: (+) Grunneier nekter oss å kjøpe hytta. Kan han det?
Svar:
Hovedregelen vedr. innløsning fremgår av tomtefesteloven § 32: «Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida ... Etter at det er gått 30 år av festetida, kan festaren også krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus kvar gong det ... er gått ti nye år.»
Dere kan dermed som hovedregel kreve innløsning pr. 01.04.2025. Det er likevel et viktig unntak fra retten til innløsning i § 34, tredje ledd, når tomta som er festet bort: «... høyrer til ein landbrukseigedom og inntekta frå festearealet som høyrer til bruket, tilseier at innløysing ikkje finn stad».
Det er utarbeidet forskrifter som gir nærmere retningslinjer for hva som skal til for at en eiendom er «ein landbrukseigedom» slik at bortfester kan nekte innløsning. Det er tilfelle bl.a. når: «Inntekta frå festetomtene etter tenkt lovleg regulering på innløysingstida til saman utgjer meir enn eit årleg minstebeløp, som frå 1. januar 2006 er 15 000 kroner (ca. 25.000 pr. 01.01.2025) og deretter ved kvart årsskifte blir justert i samsvar med utviklinga i konsumprisindeksen frå Statistisk sentralbyrå, ...»
Det fremgår av forskrifter at grunneier likevel ikke kan nekte innløsning dersom eiendommen er leid bort for mer enn fem år, eller det gjenstår mer enn fem år av leiekontrakten, selv om en eiendom er å anse som «landbrukseigedom». Dette passer jo bra for deg, og du får be grunneier om å se på leieavtalen og finne ut om du kan kreve innløsning likevel
Hilsen Harald Ramm