fritidshytter
Dette øker verdien på hytta
Her får du oppussingsgrepene som ifølge ekspertene gir hytta mest verdiøkning.
Et malingsstrøk her og der kan selvsagt gjøre underverker, men som regel er det de litt større grepene som gir best resultat, sier Håkon Øvergård, eiendomsmegler for DNB Eiendom.
– Gjør du de riktige tingene, kan oppussingen øke bruksverdien betraktelig, men også gi deg en stor gevinst i form av verdiøkning. Det kan gjerne være snakk om flere hundre tusen kroner hvis det gjøres skikkelig bra.
Doblet prisen på ett år
Den erfarne hyttemegleren viser til egen erfaring:
For ett års tid siden solgte han en hytte i Trysilområdet for 650 000 kroner. Hytta var fra 1980-tallet, hadde enkel standard og var knapt gjort noe med siden den ble bygget.
Da de nye eierne overtok, malte de vegger i moderne farger og hvitlaserte takene. De la også nytt laminatgulv, byttet kjøkkeninnredning til et enklere Ikea-kjøkken og etablerte et enklere bad. Nylig, et snaut år etter kjøpet, solgte de hytta for i overkant av 1,4 millioner kroner.
– Det er klart oppussingen kostet litt, men langt fra så mye som fortjenesten. Innsatsen deres ga dem en solid gevinst, sier han.
Les også: Alt virket perfekt hjemme hos oss. Folk skulle bare visst
Gikk løs på badet
Selv om du ikke går med planer om å selge hytta, kan det være fornuftig å ta noen grep som øker både bruksverdien og komforten. Får du en solid verdiøkning på kjøpet, er det ingen dårlig ringvirkning.
Unni Volehaugen og Kjetil Hageberget pusset nylig opp badet på hytta på Fåvangfjellet. Da de kjøpte den i 2019, var det kun utedo der.
– Vi fant fort ut at ikke alle er like glad i utedo, så vi bestemte oss for å sette inn et forbrenningstoalett på badet, sier Unni.
De fant ut at de ville fortsette med oppgraderingen av baderommet. De rev ut alt av inventar, skrubbet både tak og vegger og grunnet og malte taket. Vegger, vinduer og lister ble behandlet med hardvoksolje. Da dette var ferdig, la de gulvbelegg.
– Vi har ikke innlagt vann på hytta, men vi hadde behov for å få en dusjløsning innendørs. Så vi satte inn et dusjkabinett på badet – og har nå en batteridrevet dusj vi bruker bøtter med vann for å fylle opp. Det fungerer supert, sier hun.
Oppussingen av badet kostet omtrent 50 000 kroner, og det har vært vel verdt pengene, mener paret. De understreker samtidig at verdiøkning ikke var motivasjonen før de satte i gang.
– Vi har ingen planer om å selge hytta, så for oss har det handlet om bruksverdi. Men vi håper jo selvsagt også at verdien på hytta har økt, sier hun.
Les også: Hytteeier Gry Elisabeth jubler over nye byggeregler
Tok grep for å glede kommende generasjoner
Noen andre som har brukt det siste året på å gi hytta et etterlengtet ansiktsløft er Tone Stilen og mannen hennes Sven Amundsen.
– 2020 ble det året hvor det endelig ble tid til å sjekke tilstanden på hytta, sier Tone Stilen.
Litt av motivasjonen lå i at hun og mannen Sven Amundsen mistenkte at det befant seg stokkmaur i de gamle stokkene under verandaen og i ytterveggen mot øst. I tillegg hadde de i flere år snakket om å utvide terrassen og få en verandadør som ga dem direkte adkomst til utearealene fra stuen.
– Så vi bestemte oss for å sette i gang, og da vi først gjorde det, tok det ene det andre, forteller hun
Hytta fra 1969, som ligger i Åsnes, Finnskog, fikk i løpet av noen måneder nye vinduer, ny inngangsdører, nytt inngangsparti – og ikke minst ny og større terrasse med adkomst fra hyttestuen. Gamle, dårlige materialer og stokkmaur ble fjernet.
– Vi pusser opp fordi det skal være til nytte og glede for oss og kommende generasjoner. De gamle vinduene og dørene, var for eksempel blitt veldig dårlige, så det var å fyre for kråka. Men slik er det heldigvis ikke nå lenger, sier Tone.
Hverken hun eller Sven er opptatt av verdiøkning eller det å gjøre hytta om til en nymotens fritidsbolig. Hyttelivet deres handler om å være sammen, kose seg og slappe av.
– Det er viktig for oss å ta vare på hytta. Min svigermor fikk den laget av sin far, han bygget den helt alene og den sto først ferdig da han fylte 86 år. Hytta var da, og er fortsatt, uten vann og strøm. Vi har vannpumpe fra brønn på tunet og utedo. Telefondekningen kommer og går med vinden – altså det perfekte sted på jord.
Les også: Reagerer på hyttebygging: – Uten omtanke for gamle hytter
Grepene som gir mest
Eiendomsmegler Øvergård tror parets oppgradering har vært en fornuftig investering. Oppussing som dreier seg om å gi hytta moderne løsninger for lys, varme, vann og do, eller som bedrer infrastrukturen og lagringsplassen, er grep som nesten alltid lønner seg – både komfortmessig og verdimessig, mener han.
– Har du for eksempel hytte uten vann og kloakk, kan det være en fornuftig investering å få koblet seg på dette – eller finne alternative, moderne løsninger som gjør at dere slipper utedo på hytta. Det vil du sannsynligvis aldri tape penger på, selv om det koster litt i utgangspunktet, sier han.
Det er Carl O. Geving, administrerende direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund, enig i. Han forteller at tidligere undersøkelser har vist at hytter med innlagt vann og avløp er mer enn dobbelt så attraktive og dyre som de som ikke har det.
– Vi tror dette fortsatt gjelder. Folk er ikke blitt mindre bekvemme med årene, betydningen av fasiliteter som vann og avløp er bare blitt større, sier han.
Les også (+) Ektemannen er blant landets rikeste, men han skjuler en hemmelighet
Strøm kan gi gevinst
Innlagt strøm – eller muligheter for å få det, er en annen vinner, mener ekspertene. Derfor er det lurt å slå til dersom for eksempel hyttevelet tilbyr en løsning for tilknytning til strømnettet i området, mener Øvergård.
Aldri før har gjennomsnittsprisen for en hytte vært så høy som i 2020. Det har heller ikke gjennomsnittlig kvadratmeterpris
Gjennomsnittsprisen for tinglyste hytter var på 2 305 000 kroner, noe som tilsvarer en økning på 8,2 prosent. Den gjennomsnittlige kvadratmeterprisen for bruksarealet endte på 31 100 kroner, og tilsvarer en prisvekst på 7,3 prosent.
Vi brukte 14 milliarder kroner på oppussing og vedlikehold av hytta i 2020. Flere pusser opp, men de som pusser opp bruker i snitt vesentlig mindre på oppussingen.
Kilde: Prognosesenteret
– Bare det å ha tilknytning til hytteveggen vil være verdifullt, og så kan du heller vurdere om du vil legge strøm inn i hytta eller ikke, sier han og viser til sin egen families hytte som eksempel. Den ligger i et etablert hytteområde på Trysil, men litt utenfor de mest populære stedene.
– Vi har ikke innlagt vann og kloakk, ei heller strøm, så det er stearinlys som gjelder. Hvis jeg som eiendomsmegler skulle satt verdi på hytta basert på areal og beliggenhet, ville jeg estimert noe sånt som 600 000 kroner. Hadde vi lagt inn strøm – som vi har muligheter for – og boret etter vann, tror jeg hytta fort hadde steget til 1,3 til 1,4 millioner kroner, sier han, og legger til at prisen for å få dette på plass, ville vært en god porsjon lavere enn verdien av å ha gjort det.
Terrasse, parkering og vei
Mangler hytta di god adkomst, parkeringsmuligheter og hyggelige uteområder, kan det være noe å ta tak i, mener Gustav Sædberg, eiendomsmegler hos Privatmegleren Sædberg og Lian. Han har i en årrekke solgt hytter langs sørlandskysten, og har erfart at disse tingene kan være avgjørende for hvor attraktiv en hytte er.
– Det vil nesten alltid lønne seg å oppgradere utearealene, brygger, båtfester og badestiger, sier han.
Eiendomsmegler Øvergård ser også potensialet i å sette opp fine soner for avslapping og avkobling utendørs. Han estimerer at hytteeiere som ikke har dette, og som bruker rundt 50 000 kroner for å sette opp en fin terrasse eller platting med utgang fra stuen, fort vil få mangedobbelt igjen for det.
– Men det er selvsagt også avhengig av beliggenhet og prisnivået i hytteområdet.
Mangler du utendørs bodplass, og bestemmer deg for å sette opp dette, tror han på langt større fortjeneste. Riktignok med forutsetning om at boden er lovlig bygget og laget av godt håndverk.
– Med innlagt strøm og lademuligheter for bil, kan en hyttebod fort resultere i at hytta får en vesentlig verdiøkning.
Åtte grep som kan gi stor verdiøkning
Noen oppgraderinger koster mer enn andre, så vurder kost-nytte før dere går i gang. Husk også at jevnlig, godt vedlikehold reduserer verditap.
• Legg inn strøm – eller muligheter for det
• Koble dere på vann og kloakk, eller skaff andre, alternative løsninger
• Vei helt frem til hytta
• Opparbeid parkering ved hytta
• Bygg bod eller anneks
• Opparbeid noen fine uteplasser
• Moderniser hytta innendørs: moderne overflater og luftig under taket
• Oppgrader sliten eller falleferdig brygge og dårlige båtfester
Solfrid tok store grep
En annen som har brukt 2020 til å investere i oppussing av hytta er Solfrid Marken.
Da hun overtok den gamle familiehytta i Orkland kommune for et tiår siden, hadde det som startet som en seter på 1800-tallet, gjennomgått flere ombygginger i årenes løp. Blant annet var den blitt bygget på i ulike etapper – noe som hadde resultert i at de gamle tømmerveggene var godt gjemt bak nyere konstruksjoner.
– Jeg synes det er så flott med de gamle tømmerveggene, så mannen min Rune og jeg har i flere omganger tatt grep for å få disse frem igjen. Senest da vi skulle pusse opp badet i høst, sier hun.
Les også: Hytta var skjev og liten og Jan var skeptisk: Nå overnatter de her 100 dager i året
Fikk panel fra gamle gårdsbruk
Solfrid og mannen Rune Berg rev ut gammelt interiør, vegger og tak på baderommet, og fikk frem en gammel tømmervegg på den originale seterkassen. De andre veggene ble rettet opp, etterisolert og kledd igjen med panel. Skapdørene på servantskap og skap ble laget av gammelt, utvendig fjøspanel.
– Jeg synes det er så artig å få tilbake den gamle stilen, så derfor ville jeg gjerne bruke gammelt fjøspanel, sier hun og forteller at de har fått tak i det fra forskjellige gårdsbruk i området. Den siste ladningen kom fra en gammel løe de kjørte forbi.
– Vi oppsøkte eierne og fikk lov til å ta ned panel, forteller hun.
For å beskytte baderomsgulvet mot vannsøl, har de lagt et gulvbelegg oppå tregulvet. Det ligger riktignok løst, slik at de når som helst kan ta det vekk.
Øker bruksverdien
Siden hytta hverken har innlagt strøm eller vann, har paret et rørsystem med vannpumpe som forsyner kjøkken og bad med vann. Vannet bærer de inn i dunker til en vanntank, og en gassanordning varmer opp vannet, slik at de både har varmt og kaldt vann i kranene.
– Vanntank, pumpe og gass har fått plass i det ene underskapet, og rør og gassledninger har også blitt skjult. Så nå er det blitt veldig fint, sier hun.
For Solfrid og Rune var det ikke verdiøkning som var motivasjonen for oppussingen, og de har ingen planer om å få ny takst på hytta med det første. Solfrid sier at hun ser for seg at det er barna som en gang i fremtiden skal arvefamiliestedet.
– Vi bruker hytta veldig mye, nesten hver helg, så all oppussing vi gjør er mer en investering i komfort og økt bruksverdi enn noe annet.
Denne saken ble første gang publisert 16/09 2021.
