Et boligkjøp handler mye om trygghet, både for kjøper og selger.

Blant annet er undersøkelses- og opplysningsplikten en viktig ramme om handelen. Men det kan likevel dukke opp skjulte mangler som gjør at du som selger kan havne i et ansvarsforhold, og som kan sette kjøper i en vanskelig situasjon.

Dette er imidlertid forhold både boligselger og -kjøper kan forsikre seg mot.

For selgeren handler det om en eierskifteforsikring. Kjøperen på sin side kan tegne en boligkjøperforsikring.

På noen områder er disse forsikringene sammenfallende med den dekningen man har i en vanlig rettshjelpsforsikring. Forskjellen er blant annet at begge forsikringene dekker motpartens saksomkostninger, dersom man blir idømt disse. Det gjør ikke en vanlig rettshjelpsforsikring. Den dekker heller ikke eventuelle erstatningskrav.

Forbrukermyndighetene er imidlertid skeptiske til disse forsikringene, blant annet fordi det er forsikringsselskapene selv som avgjør om du får dekket omkostningene.

Avhendingsloven (utdrag)

§ 3-1: Eigedomen har mangel dersom han ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala.

  • Det kan vere ein mangel endå om ein feil fyrst viser seg seinare.
  • Seljaren svarer og for mangel som oppstår seinare dersom årsaka til mangelen er eit avtalebrot frå seljaren.

§ 3-2.Generelle krav til tilstanden

Eigedomen har mangel dersom han ikkje:

  • høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til, eller

§ 3-3.Arealsvikt

  • Har eigedomen mindre grunnareal (tomt) enn kjøparen har rekna med, er det likevel ikkje mangel utan at arealet er vesentleg mindre enn det som er opplyst av seljaren, eller seljaren har bore seg særleg klanderverdig åt.

§ 3-7.Manglande opplysning om eigedomen

  • Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få. 

§ 3-8.Uriktig opplysning om eigedomen

(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.

§ 3-9.Eigedom selt «som han er» e.l.

  • Endå om eigedomen er selt «som han er» eller med liknande allment atterhald, har eigedomen likevel mangel der dette følgjer av §§ 3-7 eller 3-8. Eigedomen har også mangel dersom han er i vesentleg ringare stand enn kjøparen hadde grunn til å rekne med ut frå kjøpesummen og tilhøva elles.

§ 3-10.Synfaring og anna forundersøking

  • Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.
  • Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru.

Ingen automatikk

Ifølge fagdirektør Thomas Bartholdsen hos Forbrukerrådet er det rådets vurdering at eierskifte- og boligkjøperforsikringer er en kompliserende og også fordyrende faktor i bolighandelen.

- Vi gir sjelden råd om hvorvidt man bør kjøpe slike forsikringer eller ikke, men vi ser at mange forbrukere er i villrede om hva forsikringene dekker og hvordan de fungerer, og det er en utfordring, utdyper han.

For det er blant annet ikke slik at bare man har tegnet en slik forsikring, vil alle økonomiske bekymringer være løst. Begge forsikringene har begrensninger i hva som dekkes, og det er forsikringsselskapene som avgjør om forsikringene kan benyttes.

- Ved boligkjøperforsikringen vil selskapet vurdere om du har en god sak eller ikke. Er saken dårlig kan du bli nektet å føre den. Det er derfor ingen automatikk i å få dekket utgifter til advokat med en slik forsikring. Og hos Forbrukerrådet får vi jevnlig inn henvendelser fra sinte boligkjøpere, som forteller om forsikringsselskaper som forsøker å snakke dem bort fra å reise sak, forteller Bartholdsen.

- Men det er også eksempler på kjøpere som har hatt en god sak, og som er glade for at de hadde en slik forsikring. Samtidig er det fullt mulig at de ville vunnet fram gjennom rettshjelpsdekningen i hjemforsikringen eller med egne midler.

Belastning for kjøper

Eierskifteforsikringen fungerer ifølge Bartholdsen slik at selger har forsøkt å bortforsikre deler av sitt ansvar til forsikringsselskapet, som avgjør om du som kjøper får dekket en mangel eller ikke.

- Selskapet kan typisk si at dette burde du forstått, og at du får ikke nytt bad selv om det er fuktproblemer i det, fordi du kjøpte et gammelt bad og burde skjønt at det kunne være fukt, sier han.

- Mange opplever det slik, at først når selskapet forstår at de kan risikere å tape en sak, vil de vurdere å betale. Det er derfor grunn til å tro at de gjør en vurdering av risikoen for å tape en rettssak.

Han forteller om flere tilfeller hvor kjøper har gått til retten og hvor det har tatt lang tid før han eller hun har fått pengene.

- Og en sak som går over flere år, vil selvfølgelig kunne være en belastning for kjøper.

Kan være fornuftig å ha eierskifteforsikring

Leder av juridisk avdeling hos Huseiernes landsforbund, Anders Leisner, vil ikke fraråde noen fra å tegne slike forsikringer, blant annet fordi de gir dekninger man ikke finner i andre forsikringer.

- Slik boligmarkedet er i dag, vil jeg anbefale boligselgere å vurdere eierskifteforsikring, understreker han.

- Dersom man har full kontroll på boligens standard, og samtidig har gitt alle opplysninger man har, så kan man vurdere nødvendigheten av en slik forsikring. Men samtidig kan det være en god forsikring mot at man ikke har den kontrollen man trodde man hadde.

Leisner legger til at det som skiller boligkjøperforsikringen fra vanlige rettshjelpsforsikringer, er at den også dekker eventuelle saksomkostninger man blir idømt.

Kan risikere høye saksomkostninger

Postdoktor ved Handelshøyskolen BI, Harald Benestad Anderssen, fremhever at utgiftene ved en eventuell tvist lett kan overskride beløpsgrensen i en vanlig rettshjelpsforsikring.

- Rettshjelpdelen i vanlige boligforsikringer har vanligvis en øvre grense på 100.000 kroner, og den dekker heller ikke eventuelle kostnader til å utbedre mangler. Slike begrensninger har ikke en eierskifteforsikring, og slikt sett vil den være vesentlig bedre enn en vanlig rettshjelpsforsikring. En eierskifteforsikring kan derfor bli en billig forsikring mot noe som kan bli svært ødeleggende rent økonomisk, sier han.

Benestad Anderssen mener den enkelte boligselger og -kjøper må stille seg spørsmålet om hvor stor sjanse man ønsker å ta, og eventuelt basere seg på de dekningene man allerede har.

- For den som vurderer en boligkjøperforsikring, skal man vite at rettspraksis viser at saksomkostningene ved en tvist fort kan komme opp i flere hundre tusen kroner. Det verste som kan skje er at du går til sak og taper og blir idømt saksomkostninger. Så ikke nok med at du får kostnadene med utbedringene, du må også ut med penger til saksomkostninger, både dine og motpartens, utdyper Benestad Anderssen.

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!