Mangler er et gjennomgangstema ved boligkjøp, og det klages i ett av fire tilfeller.

Ikke alle får medhold i sine klager, blant annet fordi verditaksten ikke er god nok og man forventes å gjøre egne undersøkelser.

Men det er også slik at omfanget på mangelen har betydning. Blant annet må den stå i et visst rimelighetsforhold med verdien på boligen.

- Dersom boligen er strøken ellers, vil neppe småting gi grunnlag for å klage, sier postdoktor ved Handelshøyskolen BI, Harald Benestad Anderssen.

- Jeg vil anta at det går en grense ved det rent bagatellmessige.

Artikkelen fortsetter under bildet.

Mangler ved kjøp av bolig

PROBLEMATISK: Synlig mugg kan indikere et større problem, og kan gi grunnlag for en klage i etterkant. Slike forhold kan ofte fremkomme når boligen er ryddet, men kanskje før kjøpesummen er overført, og da kan man holde tilbake deler av summen til utbedring. © FOTO: Mycoteam

Dårlig vask er ingen mangel

Selgerne hadde holdt på å vaske eneboligen i to dager før overtagelse, likevel var ikke kjøper fornøyd og forlangte at et profesjonelt firma skulle vaske.

Det ble holdt tilbake 12 500 kroner av kjøpesummen som betaling for rengjøringen, og det ble en heftig diskusjon mellom kjøper og selger om dette var en mangel som ga grunnlag for å holde tilbake penger.

- I utgangspunktet er ikke dårlig vask å anse som en mangel i lovens forstand, men det behandles på samme måte som mangler, slik at det kan gi kjøper grunnlag for å holde tilbake deler av kjøpesummen, forklarer Benestad Anderssen.

Må være en vesentlig mangel

Dersom det er uenighet om hva som er en mangel eller ikke, er det domstolene som til syvende og sist skal avgjøre striden.

Men de edsvorne menn og kvinner gir ikke plass for enhver som kommer trekkende med en uenighet. Det må være en viss rimelighet i saken.

- I dag selges nesten alle boliger med en klausul om at den selges «som den er». For at boligen da skal være mangelfull må den være i vesentlig dårligere stand enn det som følger av de opplysningene kjøper har fått før bud ble akseptert, utdyper leder av juridisk avdeling hos Huseiernes landsforbund, Anders Leisner.

«Selv om eiendommen har feil og svakheter, er det ikke sikkert at det foreligger mangler i rettslig forstand.  For å finne ut av dette, må man først fastslå hvilken tilstand kjøper etter avtalen hadde en berettiget forventning om, og om eiendommen avviker fra dette», skriver Huseierne på sine nettsider.

- I tillegg kan det foreligge en mangel hvis selger har gitt uriktige opplysninger eller holdt tilbake opplysninger om eiendommen, og det må antas at disse uriktige opplysningene har virket inn på avtalen, legger Leisner til.

Mangler ved kjøp av bolig

DÅRLIG FLYTTEVASK: Dårlig vask er ingen mangel i lovens forstand, men kan likevel gi grunnlag for å holde tilbake deler av kjøpesummen til dekking av ny rengjøring.

Fem prosent av kjøpesum

Ifølge Leisner har Høyesterett uttalt seg om når boligen kan sies å være i vesentlig dårligere stand enn det som følger av avtalen. De har blant annet sagt noe om hvor mye det må koste å utbedre feilen før det kan anses som en mangel.

- Som en tommelfingerregel kan du kanskje si at det verdimessige forholdet er oppfylt hvis mangelen utgjør rundt fem prosent av kjøpesummen. Dersom prisen på boligen for eksempel var ti millioner, må du som kjøper være forberedt på å akseptere en oppussing på 300 000 kroner uten at det nødvendigvis anses som en mangel.

Men Høyesterett har også sagt noe om hva slags feil som kan anses som en mangel, og ifølge Huseierne.no er det mer enn bare forholdet mellom utbedringskostnad og kjøpesum som vil ha betydning.

«Feilens art og betydning, boligens karakter, standard og alder er eksempler på andre relevante forhold», utdyper de.

Mangler ved kjøp av bolig

MÅ UTBEDRES: En bolig skal overleveres i henhold til blant annet tekniske krav. For eksempel må feil eller mangler ved det elektriske anlegget utbedres av selger. © FOTO: Alexander Berg jr.

Mangler

Det er avhendingslova som regulerer kjøp av bruktbolig, og som har bestemmelser om hvordan kjøper og selger skal forholde seg ved mangler.

  • Kapittel 3 avgjør hva som må regnes som en mangel. Boligen har for eksempel mangel dersom den "ikkje er i samsvar med dei krav til kvalitet, utrusting og anna som følgjer av avtala".
  • Videre er det en mangel dersom boligen ikke "høver for dei føremål som tilsvarande eigedomar vanlegvis vert brukt til, eller høver for eit særleg føremål som seljaren var eller måtte vere kjent med då avhendinga vart avtalt.
  • Det er også en mangel dersom det faktiske arealet er vesentlig mindre enn det oppgitte.
  • Kapittel 4 sier hva man som kjøper kan gjøre ved mangler. De mulighetene kjøper har er:
  •           kreve retting, og da kan selger kreve å få rette opp mangelen selv.
  •           kreve prisavslag
  •           heve kjøpet
  •           kreve erstatning
  •           holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen

Må oppdages etter kjøpet

Hovedregelen for at det kan kalles en mangel, er at feilen oppdages tidligst ved overdragelse av boligen.

«Vurderingen av om det foreligger en mangel skal foretas fra det tidspunktet risikoen for eiendommen gikk over fra selger til kjøper. Det er regulert i kjøpekontrakten, og vil som regel være sammenfallende med når kjøper overtar eiendommen», skriver Huseierne.

Det betyr at feil og svakheter som kjøper oppdager eller blir gjort kjent med i forkant, må kjøper i stedet ta høyde for i budet og kjøpesummen.

I noen tilfeller oppdages mangler etter at budet er akseptert, men før kontrakt er undertegnet, og da kan kjøperen ta forbehold om at du kan komme til å klage på mangelen. Dette bør gjøres skriftlig.

Kan holde tilbake penger

Dersom det oppdages mangler etter overtakelse av en bolig, har kjøper flere muligheter til å få erstatning. Han eller hun kan holde igjen deler av kjøpesummen for å utbedre eventuelle mangler, men ikke mer enn det utbedringen koster.

- Det er imidlertid viktig å være klar over at kjøper holder igjen penger på eget ansvar, understreker Leisner.

- Og han eller hun løper risikoen å måtte betale forsinkelsesrenter.

Den gjeldende forsinkelsesrenten er ifølge Finansdepartementet ni prosent.

Heving av kjøpet

Det mest dramatiske en kjøper kan kreve ved mangler, er å få kjøpet hevet. Da skal det være snakk om vesentlige avtalebrudd fra selgers side.

Et mer minnelig alternativ, er at selger selv utbedrer mangelen. Det har han krav på å få gjøre dersom dette ikke vil medføre kostnad for kjøper eller ulempe.

Andre alternativer er prisavslag og erstatning.

Vil du lese flere slike saker? Meld deg på vårt nyhetsbrev og følg Klikk Bolig på Facebook.

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!