Vi nærmer oss det tidspunktet hvor selvangivelsen må leveres, og for mange boligeiere er det flere poster å passe på. Skatt på utleieinntekter er ett av forholdene man bør passe på.

- Mange av henvendelsene vi får handler om når utleie i egen bolig blir skattepliktig, fordi reglene kan være vanskelige å forstå for legfolk, sier leder av juridisk avdeling i Huseiernes Landsforbund, Anders Leisner, til klikk.no. Han forteller at de også får en del spørsmål om skatt ved salg av bolig.

Utgangspunktet ifølge Skatteetatens veileder, Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom, er at inntekt ved utleie er skattepliktig, og blir for 2013 skattelagt med 28 prosent, mens du for 2014 kan glede deg til en reduksjon ned til 27 prosent.

Men det finnes unntak fra denne hovedregelen, og det er blant annet når du selv bor i boligen eller bare leier ut for inntil 20 000 kroner i året.

Den mest verdifulle delen

Tidligere var det slik at det var størrelsen på uleiedelen som avgjorde skattespørsmålet, men dette ble endret i 2008. Nå er det verdien på utleiedelen som avgjør. Så teknisk sett kan du leie ut mer enn arealet du selv bor på, men likevel slippe unna med skattefritak.

"Utleieinntekter fra bolig er skattefrie når eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk regnet etter utleieverdien", skriver Skatteetaten i sin veileder.

- Utleieverdien må fastsettes selv, og det må stort sett gjøres skjønnsmessig, fremhever Leisner.

- Men dersom det blir kontroll, må man kunne dokumentere denne verdien i forhold til hva leiligheten er verdt i utleiemarkedet.

Skatt på utleie

Utleieinntekter fra bolig er skattefrie når:

  • eieren bruker minst halvparten av boligen til egen bruk regnet etter utleieverdien.
  • hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret.

Utleieinntekter fra tomannsbolig er skattefrie når:

  • eieren bruker minst halvparten av tomannsboligen til egen bruk regnet etter utleieverdien
  • hele eller en større del av tomannsboligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret

Utleie av hytte er skattefri når:

utleieinntektene er mindre enn 10 000 kroner. Av et eventuelt overskytende beløp regnes 85 prosent som skattepliktig inntekt.

Skattesatsen for utleie av bolig og hytte var i ligningsåret 2013 28 prosent, mens den fra og med 2014 vil være 27 prosent.

Kilde: Skatteetaten, Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom

Fratrekk for vedlikehold og oppussing

Ved utleie av bolig opererer skattemyndighetene med to definisjoner: Fritakslignet (ingen skatteplikt) og regnskapslignet bolig (skatteplikt). Det siste forklares på følgende måte: "Regnskapsligning innebærer at inntekter ved utleie av boligen er skattepliktige og at kostnader som har tilknytning til utleieaktiviteten er fradragsberettigede".

- Rent skattemessig skilles det blant annet mellom utgifter til vedlikehold og oppgradering, sier Leisner.

- Utgifter til vanlig og nødvendig vedlikehold, som for eksempel reparasjon av dusjen, vil være fradragsberettigede. Mens en ren oppgradering, som fører til en verdiøkning av badet, vil ikke kunne trekkes i fra.

I Skatteetatens veileder beskrives forskjellen mellom vedlikehold og oppgradering på følgende måte:

"Vedlikeholdskostnader er kostnader i forbindelse med arbeid som utføres for å bringe eiendommen tilbake til den stand den tidligere har vært i.

Arbeider med å bringe eiendommen til en bedre eller annen stand enn den tidligere har vært i, regnes som påkostning. Det gis ikke fradrag for utgifter til påkostning", skriver de.

Videre vil kommunale utgifter som er direkte knyttet til utleieleiligheten kunne trekkes fra. Det samme gjelder forsikringer, og i noen tilfeller strømutgiftene.

- Dersom det er du som utleier som betaler strømmen, vil du kunne trekke denne i fra utleieinntektene når strømutgiftene er inkludert i husleien for leietaker, sier advokatfullmektig i Skattebetalerforeningen, Joachim Johannessen, til klikk.no.

I de tilfellene hvor utleien skal regnskapslignes, må du fylle ut Skatteetatens utleieskjema RF-1189.

20 000 kroner i året

Det går en grense i skattereglene på 20 000 kroner. Det er det beløpet du kan leie ut hele eller hoveddelen av boligen din for uten at du blir skattlagt.

"Utleieinntekter fra bolig er skattefrie når hele eller en større del av boligen leies ut for inntil 20 000 kroner i inntektsåret", forklarer Skatteetaten.

Det samme gjelder også dersom du leier ut hele eller en større del av tomannsboligen.

Ifølge Skatteetaten er en tomannsbolig "en bolig som består av to familieleiligheter (er leilighetene seksjonert, skal de behandles som eneboliger.)", slik de skriver på sine nettsider. Består boligen av flere boenheter enn dette, vil utleieinntektene uansett være skattepliktige.

To- eller flermannsbolig

Ifølge Peter Batta i Huseiernes Landsforbund er det rundt 550 000 utleieenheter på landsbasis, og ifølge tall fra SSB foregår utleien hovedsakelig gjennom privatpersoner og gårdselskap og gårdeiere.

- Vår erfaring er at det er mange som overtar en større bolig og som ønsker å finansiere denne ved utleie, forteller Leisner.

Og det er når det er to eller flere utleieenheter i boligen at utfordringene oppstår rent skattemessig.

- Det dreier seg blant annet om det som kalles uselvstendige hybler, som er boenheter uten egen wc og inngang. Men det kan raskt oppstå gråsoner med hensyn på hvor grensen for en flermannsbolig går, og skatteplikt etableres, utdyper Leisner.

- Dersom man er usikker på den skattemessige situasjonen, bør man forhøre seg hos skattemyndighetene eller andre eksperter.

Skatteeksempel - utleie av flermannsbolig

I sin veileder, Skatt ved utleie av bolig og fritidseiendom, har Skatteetaten stilt opp følgende eksempel som viser hvilken skatt man får ved utleie:

"Eieren bor i den største leiligheten i en flermannsbolig. Flermannsboligen består av en familieleilighet på 120 kvadratmeter, en familieleilighet på 80 kvadratmeter og en selvstendig hybel på 50 kvadratmeter.

Utleieverdien for den delen som eieren selv bor i, er 90 000 kroner per år. Den fordel eieren har av å bo i denne delen av boligen er skattefri. Årlig utleieinntekt for familieleiligheten er 70 000 kroner og for hybelleiligheten 40 000 kroner. Samlede driftsutgifter i løpet av året er 100 000 kroner. Av de samlede driftsutgiftene utgjør 70 000 kroner vedlikeholdsutgifter som bare knytter seg til de to leilighetene som leies ut. Disse utgiftene får eieren fullt ut fradrag for, da de knytter seg til den delen av boligen som gir skattepliktige utleieinntekter. De resterende driftsutgiftene på 30 000 kroner knytter seg ikke til noen bestemt del av boligen. Siden utleieverdien av de leilighetene som leies ut utgjør 55 prosent av den totale utleieverdien av boligen (utleieverdi på 110 000 kroner av boligens totale utleieverdi på 200 000 kroner), så får eieren fradrag for 16 500 kroner (55 prosent av 30 000 kroner).

Leieinntekt 110 000 kr

- Vedlikeholdsutgifter 70 000 kr

- Forholdsmessig andel av driftsutgifter 16 500 kr

Nettoinntekt 23 500 kr

Eieren skal betale 27 prosent skatt av nettoinntekten på 23 500 kroner, dvs. 6 345 kroner".

Det er viktig å være klar over at Skatteetaten her har benyttet skatteprosenten gjeldende fra 2014. Dersom utleieforholdet gjelder 2013-ligningen, blir skatten 28 prosent. Det betyr 6580 i skatt.

Utleie av møblert leilighet

I de tilfellene hvor utleien er skattbar og man leier ut en fullt møblert leilighet, vil man ifølge Johannessen kunne trekke fra 15 prosent av brutto leieinntekt. Har man for eksempel i 2013 hatt leieinntekter på 84 000 kroner, kommer 12 600 til fratrekk før skatten beregnes.

- Men det forutsetter at du må ha brukt innboet selv før og etter du leide ut leiligheten, vanligvis når utleieperioden ikke overstiger tre år.

Dersom det dreier seg om en tom leilighet som er kjøpt for å leies ut og det handles inn møbler til denne, vil ikke 15-prosent regelen komme til anvendelse.

- Da vil man kunne trekke i fra innkjøpet av møbler, utdyper han.

Enkeltgjenstander med en kostpris på under 15.000 kan fradragsføres i ervervsåret, mens øvrig innbo må saldoavskrives med en årlig sats på 20 %.

Skatt på salg av bolig

Mange har ganske sikkert solgt en bolig i løpet av 2013, og mest sannsynlig er salget gjennomført med gevinst. Denne er ifølge reglene skattefri når to betingelser er oppfylt:

"Salget må finne sted eller avtales mer enn ett år etter at boligen ble ervervet (eiertid), og eieren må ha brukt boligen til egen bolig i minst ett år i løpet av de siste to årene før salget finner sted (botid). Vanligvis vil bare botid i egen eiertid regnes med", skriver Skatteetaten i sin veileder Skattefri gevinst ved salg av bolig.

Dersom du mot formodning selger boligen med tap, blir det de omvendte reglene som gjelder dersom tapet skal kunne trekkes fra på skatten: Boligen må være eid i mindre enn ett år, eller du må ha bodd i den i mindre enn 12 måneder de siste 24 månedene.

Les også:

Hvem betaler når husdyret ditt gjør skade?

Betal håndverkerne over nettbanken

På jakt etter gode interiørideer? Du finner dem i Inspirasjonsguiden

Les hele saken
Les alt om:

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!