Noen økonomiske valg virker små der og da, men blir store når man legger alt sammen. Boliglån må sies å være på den motsatte enden av skalaen. For ulikt studielånet, som det faktisk kan lønne seg å ta opp, vil det være mye penger å hente på skaffe deg en skikkelig oversikt før du bestemmer deg for hvilken långiver du skal gå for.

Før du kontakter en eller flere banker er det derfor helt nødvendig å skaffe deg oversikt over din egen økonomi, og lage en ordentlig plan.

Hva er viktig for deg?

- Aller først bør du finne ut av hvor mye du kan låne. Søk derfor om et finansieringsbevis. Finansieringsbeviset gir deg rammen for nytt boligkjøp. Du vet nå hvor langt du kan gå i en budrunde, hvor mye egenkapital eller annen sikkerhet du må ha, og hvor mye lånet vil koste. Finansieringsbeviset er gyldig i tre måneder og kan fornyes etter det, sier Silje Sandmæl, forbrukerøkonom ved DNB, til Kvinneguiden.

Men det er ikke bare økonomien du bør tenke på, du bør også tenke på hva som er viktig for deg.

Det er mange boliger til salgs og det er greit å luke ut de som oppfyller dine kriterier.

- Skriv derfor en liste over det som betyr mye for deg. Tenk over om du skal bo i denne boligen i lenger tid. Hvilken livsstil og behov har du nå, og hva tenker du om fem-ti år? Det koster å kjøpe og selge så det er lurt å tenke litt fremover. Hvis dere planlegger barn bør du tenke på at det er et barnevennlig område, hvis det er snakk om leilighet er det praktisk at den har heis, og kanskje en balkong så barnet kan sove ute i frisk luft, tipser Sandmæl.

På visning er det viktig å sjekke boligen grundig.

Les salgsoppgave, takst og egenerklæringen nøye.

- Ikke vær redd for å stille spørsmål. Sjekk bad, kjøkken, vinduer og elektrisk anlegg nøye. Det kan kanskje være lurt å ta med seg en på visning som har litt peiling, sier forbrukerøkonomen videre.

ØKONOMER: F.v: Silje Sandmæl, forbrukerøkonom DNB, Kristina Picard, forbrukerøkonom Storebrand, Elisabeth Realfsen, redaktør og daglig leder Finansportalen.no, Elin Reitan, forbrukerøkonom Nordea.

Slik vurderer banken deg

Først vurderes kundens betalingsevne:

  • Ligningsutkast
  • Siste lønnsslipp
  • Evt. budsjett over økonomien

Deretter vurderes kundens betalingsvilje:

  • Betalingsanmerkninger
  • Historikk i banken

Til slutt vurderes den sikkerhet som tilbys:

  • Salgsoppgave
  • Takst / verdivurdering

(Kilde: Silje Sandmæl, DNB)

Så mye kan du låne

Før du kontakter banken, kan du grovregne på hvor mye du sansynligvis får låne:

  • For å finne ut av cirka hvor mye du kan få i boliglån kan du bruke en lånekalkulator på nett. For at beløpet skal harmonere med det du faktisk får låne hos en bank, så må kalkulatoren ta hensyn til både inntekten din og hvor mye du har i egenkapital.
  • Du kan fylle ut en lånesøknad hos ulike banker slik at du kan sammenligne tilbudet du får.
  • Du kan også benytte deg av nettjenesten Penger.no som sammenligner for deg.

Elin Reitan, forbrukerøkonom ved Nordea, anbefaler å ta en ringerunde til flere banker for å høre om tilbud før man avtaler å møtes:

- Banken vil si at de trenger dokumentasjon på inntekt og siste års ligning før de kan gi deg et forpliktende tilbud, men å ringe rundt gjør at man får en orientering om mulig lånebeløp og hvilke betingelser de ulike bankene har. Dette er noe du kan spare mye på. Altfor få gjør dette og mange taper derfor betydelige summer uten at de selv aner det. Min oppfordring er å gjøre litt grundig forarbeid, det kan du ha mye å tjene på, sier Reitan til Kvinneguiden.

Elisabeth Realfsen, redaktør og daglig leder ved Finansportalen.no - en tjeneste fra Forbrukerrådet, understreker samtidig at du neppe vil få noen forpliktende tilsagn om lån fra noen ansvarlig bank ved å alene å ta en ringerunde.

-Trenger du et tilsagn om lån før du byr på en bolig, er mitt beste råd å snakke med flere banker og gi dem den informasjonen de trenger i god tid før du går på visninger. Da kan du sikre deg et lånebevis eller finansieringsbevis i forkant, som gjør at du vet hvor mye du kan kjøpe bolig for, du slipper å ta forbehold om finansiering når du gir bud, og har trygghet om at finansiering er i orden, sier Realfsen til Kvinneguiden.

Gjør lånet dyrere

  • Nedbetalingsavtalen er det stort sett du selv som bestemmer.
  • Det kan virke behagelig med en lang nedbetalingsplan, men husk at jo lengre nedbetaling, desto dyrere blir lånet totalt.
  • Det er ikke unormalt at bankene tilbyr avdragsfrihet i en liten periode etter at du har tatt opp lånet.
  • Dette kan være en fin mulighet for noen til å komme seg litt økonomisk «ovenpå» før man begynner å betale fullt, men husk at du er tjent med å betale ned på lånet ditt.

(Kilde: Kristina Picard, Storebrand)

Betjeningsevne

Det er samtidig viktig å huske på at hvor mye lån du kan få er avhengig av flere faktorer.

Først og fremst: hvor mye boligen er verdt, det vil si sikkerheten du stiller for lånet:

- Banken beregner seg sikkerhet for et boliglån ut fra hvor mye boligen er verdt i markedet. Dette er den enkleste delberegningen i en ellers komplisert vurdering. Er for eksempel boligen verdt 1 million kroner, kan banken innvilge et boliglån på 700.000 kroner, uten å få dårligere sikkerhet enn 70 prosent av boligverdi for lånet, forklarer Elisabeth Realfsen, redaktør og daglig leder ved Finansportalen.no - en tjeneste fra Forbrukerrådet, til Kvinneguiden.

Realfsen forteller at i tillegg til sin egen sikkerhet, vektlegger banken hvilken betjeningsevne du har for et lån.

Her er det mange flere faktorer som spiller inn, som banken plikter å vurdere før de låner penger til deg, blant annet:

  • Hvor stor inntekt du har og hvor stabil den er.
  • Hvilke andre lån du allerede betjener.

- Alle disse faktorene til sammen vil måtte vurderes av bankene før de gir deg tilsagn om et lån, sier Realfsen videre.

Alene med PC-en kan du få en pekepinn på hva et lån vil koste deg i måneden, ved å klikke deg inn på finansportalen.no og «boliglån».

- I kolonnen «Betaling per måned» ser du hvor mye avdrag og renter på et lån vil koste deg.

Forberedelser

Før du drar til banken bør du gjøre en del forberedelser:

-Du bør spørre banken om hva de trenger. Mine tips er fersk lønnsslipp og likning for siste skatteår, sier Realfsen og får støtte av Reitan:

-Ta med kopi av lønnslipp og siste års selvangivelse. I tillegg kan man gjerne ha regnet på selv hvor store månedlige utgifter du tåler med tanke på lånet, sier Reitan og tipser videre:

-Tenk også gjennom forhold som forbruksgjeld og eventuelt billån. Dette er ting som kan ha stor påvirkning på hvor mye du kan låne, og som det er greit å ha tenkt igjennom. Vurder også om det er hendelser som gjør at dette bildet vil endre seg i nærmeste fremtid.

-Og for all del; har du betalingsanmerkninger så sørg for å gjøre opp for deg, og at anmerkningene er slettet før du snakker med banken. Hvis ikke får du avslag på lånesøknaden.

Fem prosentpoeng renteøkning

Sandmæl opplyser at banken ser på tre ting: betalingsevne, vilje og sikkerhet.

-Betalingsevnen går på at du skal ha en inntekt slik at du skal kunne betale ned på lånet. Og den inntekten har myndigheten sagt at skal tåle en 5 prosentpoeng renteøkning. I tillegg er det et krav om 15 prosent egenkapital, sier Sandmæl

Årsaken er at vi skal være mindre sårbare mot svingninger i inntekt, rente og boligmarkedet.

- Så ser banken på om du har noen betalingsanmerkninger. For betaler du ikke regningene dine, vil de bli sendt til inkasso og du kan få en betalingsanmerkning. Så fort du har gjort opp for deg blir betalingsanmerkningen borte, sier Sandmæl mens hun understreker:

- Men du får altså ikke boliglån, ikke mobilabonnement, du kan gå glipp av drømmejobben fordi flere arbeidsgivere sjekker også om du har økonomien på stell, særlig hvis du skal jobbe med penger, som i bank, og skal du leie en leilighet kan du også bli kredittsjekket. Så mottoet er: Betal alltid regningene dine!

Undersøkelse

I en undersøkelse som Forbrukerrådet gjennomførte i januar i år blant 200 respondenter, kom det blant annet frem:

  • 17 prosent hadde flyttet boliglånet sitt de siste to årene. Dette tilsier at cirka 9 prosent av alle boliglånskunder flytter det i løpet av et år.
  • 32 prosent svarte at de hadde flyttet eller reforhandlet sine betingelser de siste to årene. Dette skulle tilsi en «flytte- og prutefrekvens» på 16 prosent hvert år.

(Kilde: Elisabeth Realfsen, Finansportalen)

-Forhandlingsdyktige kunder får best betingelser

Mange sverger til én og samme bank hele livet, fordelen er at banken da kjenner deg og din historikk godt, og vet at du eventuelt er en kunde med kontroll på økonomien.

Derimot mener Kristina Picard, forbrukerøkonom ved Storebrand, at dette nødvendigvis ikke har så mye å si nå som det gjerne hadde før i tiden.

-Min erfaring er at dette har mindre og mindre å si. Kanskje får du fortsatt en bedre avtale i lokalbanken din hvis relasjonene går langt tilbake, men konkurransen i bankmarkedet er så stor at mange ønsker deg som kunde. Generelt er unge boliglånskunder ønsket hos bankene fordi de tar høyde for at du blir hos dem en stund og bruker andre av bankens tjenester, sier Picard til Kvinneguiden.

Realfsen tror samtidig at dette varierer fra bank til bank.

-Er du ung, kan det nok ha mye å si i mange banker om du har hatt en BSU-konto i noen år. Dette vil være en dokumentasjon av at du er en person som har orden i økonomien og ser fremover.

- Det er imidlertid ikke noe som tyder på at banker generelt belønner lojale og varige kundeforhold med gode betingelser. I mange tilfeller er det tvert imot; de beste vilkårene gis til kunder som flytter tjenester og er gode til å forhandle, fremhever Realfsen.

Derfor er det forskjell på bankene

Når man undersøker kan man være heldig å få et mye bedre tilbud hos en eller to av bankene man har snakket med.

Hvorfor enkelte banker har mulighet til det, er sammensatt og består av flere faktorer:

-Blant annet bankens totale økonomi og inntjening, men også bankens prisstruktur mot kundene. Noen banker opererer uten prislister og har individuelle renter til kundene, andre har faste priser til alle sine kunder, forteller Picard.

Hun mener at det ikke er uvanlig å ha ulike priser til ulike kundegrupper, alder kan for eksempel ha betydning.

-Det viktigste er ikke å spekulere i hvorfor, men å vite at det er konkurranse om å få deg som kunde. Hent inn lånetilbud fra flere banker for å få det beste tilbudet, anbefaler hun.

Realfsen mener at tilbudsforskjeller på boliglån i hovedsak kan forklares ut i fra disse tre forholdene:

- Noen banker er mer solide enn andre, og både har tatt og tar mindre risiko i sine disposisjoner. Da kan de senke prisene til sine kunder, fordi de ikke trenger å sikre seg mot tap de kan få.

- Noen banker deler ut store utbytter til sine eiere, og finansierer dem ved å kreve høyere priser av forbrukerne. De har dessuten så mange og så lojale kunder, at de ikke tror at de vil miste betydelig mange kunder, selv om de setter opp boliglånsprisene.

- Noen banker har nok også lavere driftskostnader enn andre. Derfor er de bedre i stand til å konkurrere på pris, forklarer Realfsen.

Les også:

Reiseforsikringen dekker ikke dette

Slik kan kontoen vokse raskt

Har du kontroll på økonomien din?

Les hele saken

Inger-Lise Kvås, redaksjonsjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!