Så dyrt kan boliglånet bli
Boligkjøp har aldri vært billigere, sier ekspertene. Men hvor dyrt kan det bli, dersom renta stiger mer? Her får du vite hvordan ulike rentescenarier påvirker privatøkonomien.
Vi har bedt redaktør i pengeforlaget Rune Pedersen, som har skrevet flere bøker om privatøkonomi og lån, hjelpe oss med å sette opp konkrete, realitiske rentescenarier.
Her har vi valgt å kikke på to alternativer - en renteøkning på 3 prosent og en på 7 prosent. Begge renteøkningene er beregnet for henholdsvis en enkeltperson og et par.
Boliglånene er av den vanligste typen - serielån med nedbetalingstid på 20 år.
Kari i dag
Vår person i det første eksemplet, la oss kalle henne Kari, bor alene. Hun har tatt opp 1,2 millioner i boliglån, og per i dag har lånet en rente på 3,5 prosent.
Etter at inntekten hennes på 400.000 er beskattet, sitter hun igjen med 291.928 kroner.
Av dette skal hun betale sine variable utgifter (dagligvarer, klær, helse, møbler og annet), sine faste utgifter (strøm, telefon, bil, forsikring og annet) og renter/avdrag på lånet.
Variable utgifter er 55.680 kroner i året (basert på tall fra SIFO, Statens institutt for forbruksforskning, se www.sifo.no), mens de faste er på 72.000 kroner (beregnet av Rune Pedersen). Med dagens rente er lånekostnadene hennes 102.000 kroner årlig.
Det vil si at Kari sitter igjen med 62.248 kroner som hun kan spare, eller disponere som det passer henne. Hun har med andre ord en viss romslighet i økonomien sin. Det kan være godt, ettersom hun ifølge SIFO-tallene for variable utgifter bare unner seg møbler for 3600 og klær/sko for 6600 per år. Som gjennomsnittlig SIFO-person er hun også såpass nøktern at 10.320 skal dekke opp for alle variable utgifter i kategorien "lek og fritid", som også inkluderer feriereiser.
"Luksusforbruket" må ned
Men hva skjer dersom renta stiger med 3 prosent? Da må Kari stramme inn livreima, for etter at renter og avdrag på lån, samt faste og variable utgifter er betalt, er det disponible overskuddet hennes nesten halvert - fra over 62.000 kroner til 36.328 kroner.
I praksis vil det trolig bety lavere sparing, og innsparing på "luksusgoder" som restaurantbesøk, fine klær og feriereiser. Kari må bli litt mer økonomisk, men bør likevel kunne klare seg fint.
Trangt for Kari
En god del trangere får Kari det dersom renta stiger med 7 prosent.
Det innebærer at hun må leve kun på SIFO-budsjettet, det vil si at hun ikke vil ha noen nevneverdig sum verken til sparing eller hyggelige innkjøp/gjøremål. Etter at alle faste og variable ugifter, samt lånekostnadene, er betalt, vil hun bare ha 1768 kroner.
Stakkars Kari
Men det er først hvis Kari blir arbeidsledig, at hun risikerer å bli gjeldsoffer - altså at hun ikke greier å betjene sitt 1,2 millioner kroner store lån.
Dagpenger vil gi henne 227.250 kroner i årsinntekt før skatt. Selv om renta ikke stiger fra dagens nivå, går hun 46.360 kroner i underskudd. Hvis hun for eksempel kvitter seg med den største av de variable utgiftene, bilen (beregnet til 24.000 kroner årlig), har hun fortsatt et betydelig underskudd som det ser nesten umulig ut å klare.
Hvis renta stiger med 3 prosent, øker underskuddet fra 46.360 kroner til 72.280 kroner. Med en økning på 7 prosent, har hun hele 106.840 kroner i underskudd.
- Bankene kan tilby en avdragsfri periode, og de kan forlenge tilbakebetalingstiden på lånet til 25 eller 30 år, sier Rune Pedersen, men mener likevel at Karis situasjon som arbeidsledig sammen med en renteøkning på minst 3 prosent, kan tvinge henne til å selge boligen.
Kari blir samboer
La oss følge Kari over i en lykkeligere fase av livet. Hun er samboer med Ola, og sammen har de 2,1 millioner i lån. Kari er tilbake i jobb, har som før 400.000 i årslønn, mens Ola tjener 300.000.
Lånekostandene deres med dagens rente på 3,5 prosent, er 178.500 kroner i året. Variable utgifter er 91.752, mens de faste er på 133.000.
Etter at alt er betalt, sitter paret igjen med hele 115.744 disponible kroner, som de kan bruke til alt fra sparing til shopping.
Hvis renta stiger med 3 prosent, synker den disponible summen som paret deler, til 70.384 kroner. En renteøkning på 7 prosent gjør tilværelsen enda litt mer kummerlig, med bare 9904 kroner disponibelt årlig. Trangt, men håndterbart - så lenge begge fortsatt har jobb.
Uflaks igjen
Men så blir kari arbeidsledig - igjen.
Nå må paret klare seg på til sammen 527.250 kroner før skatt. Men alle utgiftene deres, til lån og variable/faste utgifter, er jo de samme. Heldigvis er de to. Forutsatt at renta ikke stiger, kan de fortsatt disponere et lite overskudd - på 7136 kroner.
Stiger renta med 3 prosent, får paret et underskudd i økonomien sin på 38.224 kroner. Hvis de klarer å kvitte seg med bilutgiftene uten at budsjettet eser ut andre steder, kan de imidlertid greie seg likevel - ettersom stipulert årlig sum til bil for et par, er på 40.000 kroner.
Stiger renta med 7 prosent, bli det tøffere tider, og et underskudd på 98.704 kroner vil gjøre Ola og Kari helt avhengig av en velvillig holdning fra bankens side.
Nødvendig pause
- Bankene strekker seg langt for å unngå å si opp låneavtaler, ikke av godhet, men fordi de ikke har noe å tjene på at folk ikke greier å betjene lånene sine. Avdragene kan settes til null, kanskje i fem år dersom det blir nødvendig, sier Rune Pedersen.
Avdragene utgjør 105.000 kroner årlig, så en nullstilling her vil faktisk gjøre at Kari og Ola akkurat klarer seg. Totalt må de riktignok tilbakebetale mer til banken, men likevel kan det være den beste løsningen.
I beste fall kommer Kari tilbake i arbeid igjen, samtidig som en god lønnsutvikling i samfunnet gjør lånet lettere å betjene i fremtiden.
Takler du en renteøkning?
Dersom du er lønnsmottaker med et gjennomsnittlig forbruk, vil dette skje med økonomien din ved en renteøkning på 3 eller 7 prosent:
* Du har 200.000 i inntekt, og dobbelt så mye i lån (400.000). Renteøkning på 3 prosent = 8640 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 20.160 mindre i disponibel inntekt.
* Du har 300.000 i inntekt, og dobbelt så mye i lån (600.000). Renteøkning på 3 prosent = 12.960 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 30.240 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 400.000 i inntekt. Da tåler du litt høyere lånebelastning, så vi setter lånet til tre ganger inntekten (1,2 millioner). Renteøkning på 3 prosent = 25.920 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 60.480 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 500.000 i inntekt, og har lånt tre ganger så mye (1,5 mill.). Renteøkning på 3 prosent = 32.400 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 75.600 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 600.000 i inntekt, og tre ganger så mye i lån (1,8 mill.). Renteøkning på 3 prosent = 38.880 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 90.720 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 700.000 i inntekt, og tre ganger så mye i lån (2,1 mill). Renteøkning på 3 prosent = 45.360 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 105.840 kr mindre i disponibel inntekt.
(Kilde: Rune Pedersen, økonom)
Penger og kjærlighet
Økonom Rune Pedersen håper Kari og Ola pleier kjærligheten både i økonomisk gode og onde dager.
- Ved siden av arbeidsledighet er det samlivsbrudd, ikke renteøkning, som er mest risikabelt for låntakerne. Samlivsbrudd dobler antallet husholdninger, og da øker utgiftene på alle fronter, både de variable, de faste og de som går til lån, sier Pedersen.
Gjelda som kan velte alt
En annen fare som lurer, spesielt for de kjøpelystne og kortsiktige blant oss, er kredittkortgjeld.
- Hvis en familie stadig lever litt over evne ved å øke gjelda på kredittkortet, kommer blåmandagen garantert. Blåmandagen er den dagen alle kredittkortene er maks belastet, og man tvinges til å begynne å betale avdrag. Da kan du sitte i saksen, og boligen kan gå med i dragsuget, advarer Rune Pedersen.
Vil renta øke ytterligere?
* SSB spådde i slutten av september uendret rente i to år framover, deretter en svak renteøkning.
* Norges Bank vil ikke spå om renta på sikt, men viser til sine inflasjonsrapporter og rentemøter (siste møte og rapport: 2. november i år). Tidligere i år har likevel sentralbanksjef Svein Gjerdrem omtalt dagens rentenivå som "unormalt lavt", og sagt at man må forvente et klart høyere rentenivå etter hvert. En boliglånsrente på 6 eller 7 prosent blir omtalt som mest normal av sentralbanksjefen.
* Handelsbankens sjeføkonom Knut Anton Mork har nylig spådd at boligrenta ved årsskiftet 2006/2007 vil være doblet fra dagens nivå (altså gå opp til 5,25 til 5,5 prosent), men at den deretter vil falle igjen.
* Markedet som helhet forventer 2 prosent opp på lang sikt - men tror at denne økningen vil gå litt langsommere enn Handelsbankens spådom, ifølge økonom Rune Pettersens beregning.
Hvor mye kan du låne?
Offisielt går bankene opp til 3-ganger'n.
I realiteten er inntekten avgjørende: Med bare 200.000 i årlig bruttoinntekt kan det bli umulig å betjene et lån basert på 3-ganger'n, altså et lån på 600.000. Med 600.000 i årlig bruttoinntekt kan du kanskje overbevise banken om å gi deg mer enn 3-ganger'n, ettersom banken ser at du vil klare det.
- Dessuten er det lettere å betjene et lån basert på 3-ganger'n i dag, enn det var før, sier økonom Rune Pedersen.
__________________________________________________________________________
Foto: Paal Audestad
Her har vi valgt å kikke på to alternativer - en renteøkning på 3 prosent og en på 7 prosent. Begge renteøkningene er beregnet for henholdsvis en enkeltperson og et par.
Boliglånene er av den vanligste typen - serielån med nedbetalingstid på 20 år.
Kari i dag
Vår person i det første eksemplet, la oss kalle henne Kari, bor alene. Hun har tatt opp 1,2 millioner i boliglån, og per i dag har lånet en rente på 3,5 prosent.
Etter at inntekten hennes på 400.000 er beskattet, sitter hun igjen med 291.928 kroner.
Av dette skal hun betale sine variable utgifter (dagligvarer, klær, helse, møbler og annet), sine faste utgifter (strøm, telefon, bil, forsikring og annet) og renter/avdrag på lånet.
Variable utgifter er 55.680 kroner i året (basert på tall fra SIFO, Statens institutt for forbruksforskning, se www.sifo.no), mens de faste er på 72.000 kroner (beregnet av Rune Pedersen). Med dagens rente er lånekostnadene hennes 102.000 kroner årlig.
Det vil si at Kari sitter igjen med 62.248 kroner som hun kan spare, eller disponere som det passer henne. Hun har med andre ord en viss romslighet i økonomien sin. Det kan være godt, ettersom hun ifølge SIFO-tallene for variable utgifter bare unner seg møbler for 3600 og klær/sko for 6600 per år. Som gjennomsnittlig SIFO-person er hun også såpass nøktern at 10.320 skal dekke opp for alle variable utgifter i kategorien "lek og fritid", som også inkluderer feriereiser.
"Luksusforbruket" må ned
Men hva skjer dersom renta stiger med 3 prosent? Da må Kari stramme inn livreima, for etter at renter og avdrag på lån, samt faste og variable utgifter er betalt, er det disponible overskuddet hennes nesten halvert - fra over 62.000 kroner til 36.328 kroner.
I praksis vil det trolig bety lavere sparing, og innsparing på "luksusgoder" som restaurantbesøk, fine klær og feriereiser. Kari må bli litt mer økonomisk, men bør likevel kunne klare seg fint.
Trangt for Kari
En god del trangere får Kari det dersom renta stiger med 7 prosent.
Det innebærer at hun må leve kun på SIFO-budsjettet, det vil si at hun ikke vil ha noen nevneverdig sum verken til sparing eller hyggelige innkjøp/gjøremål. Etter at alle faste og variable ugifter, samt lånekostnadene, er betalt, vil hun bare ha 1768 kroner.
Stakkars Kari
Men det er først hvis Kari blir arbeidsledig, at hun risikerer å bli gjeldsoffer - altså at hun ikke greier å betjene sitt 1,2 millioner kroner store lån.
Dagpenger vil gi henne 227.250 kroner i årsinntekt før skatt. Selv om renta ikke stiger fra dagens nivå, går hun 46.360 kroner i underskudd. Hvis hun for eksempel kvitter seg med den største av de variable utgiftene, bilen (beregnet til 24.000 kroner årlig), har hun fortsatt et betydelig underskudd som det ser nesten umulig ut å klare.
Hvis renta stiger med 3 prosent, øker underskuddet fra 46.360 kroner til 72.280 kroner. Med en økning på 7 prosent, har hun hele 106.840 kroner i underskudd.
- Bankene kan tilby en avdragsfri periode, og de kan forlenge tilbakebetalingstiden på lånet til 25 eller 30 år, sier Rune Pedersen, men mener likevel at Karis situasjon som arbeidsledig sammen med en renteøkning på minst 3 prosent, kan tvinge henne til å selge boligen.
Kari blir samboer
La oss følge Kari over i en lykkeligere fase av livet. Hun er samboer med Ola, og sammen har de 2,1 millioner i lån. Kari er tilbake i jobb, har som før 400.000 i årslønn, mens Ola tjener 300.000.
Lånekostandene deres med dagens rente på 3,5 prosent, er 178.500 kroner i året. Variable utgifter er 91.752, mens de faste er på 133.000.
Etter at alt er betalt, sitter paret igjen med hele 115.744 disponible kroner, som de kan bruke til alt fra sparing til shopping.
Hvis renta stiger med 3 prosent, synker den disponible summen som paret deler, til 70.384 kroner. En renteøkning på 7 prosent gjør tilværelsen enda litt mer kummerlig, med bare 9904 kroner disponibelt årlig. Trangt, men håndterbart - så lenge begge fortsatt har jobb.
Uflaks igjen
Men så blir kari arbeidsledig - igjen.
Nå må paret klare seg på til sammen 527.250 kroner før skatt. Men alle utgiftene deres, til lån og variable/faste utgifter, er jo de samme. Heldigvis er de to. Forutsatt at renta ikke stiger, kan de fortsatt disponere et lite overskudd - på 7136 kroner.
Stiger renta med 3 prosent, får paret et underskudd i økonomien sin på 38.224 kroner. Hvis de klarer å kvitte seg med bilutgiftene uten at budsjettet eser ut andre steder, kan de imidlertid greie seg likevel - ettersom stipulert årlig sum til bil for et par, er på 40.000 kroner.
Stiger renta med 7 prosent, bli det tøffere tider, og et underskudd på 98.704 kroner vil gjøre Ola og Kari helt avhengig av en velvillig holdning fra bankens side.
Nødvendig pause
- Bankene strekker seg langt for å unngå å si opp låneavtaler, ikke av godhet, men fordi de ikke har noe å tjene på at folk ikke greier å betjene lånene sine. Avdragene kan settes til null, kanskje i fem år dersom det blir nødvendig, sier Rune Pedersen.
Avdragene utgjør 105.000 kroner årlig, så en nullstilling her vil faktisk gjøre at Kari og Ola akkurat klarer seg. Totalt må de riktignok tilbakebetale mer til banken, men likevel kan det være den beste løsningen.
I beste fall kommer Kari tilbake i arbeid igjen, samtidig som en god lønnsutvikling i samfunnet gjør lånet lettere å betjene i fremtiden.
Takler du en renteøkning?
Dersom du er lønnsmottaker med et gjennomsnittlig forbruk, vil dette skje med økonomien din ved en renteøkning på 3 eller 7 prosent:
* Du har 200.000 i inntekt, og dobbelt så mye i lån (400.000). Renteøkning på 3 prosent = 8640 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 20.160 mindre i disponibel inntekt.
* Du har 300.000 i inntekt, og dobbelt så mye i lån (600.000). Renteøkning på 3 prosent = 12.960 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 30.240 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 400.000 i inntekt. Da tåler du litt høyere lånebelastning, så vi setter lånet til tre ganger inntekten (1,2 millioner). Renteøkning på 3 prosent = 25.920 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 60.480 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 500.000 i inntekt, og har lånt tre ganger så mye (1,5 mill.). Renteøkning på 3 prosent = 32.400 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 75.600 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 600.000 i inntekt, og tre ganger så mye i lån (1,8 mill.). Renteøkning på 3 prosent = 38.880 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 90.720 kr mindre i disponibel inntekt.
* Du har 700.000 i inntekt, og tre ganger så mye i lån (2,1 mill). Renteøkning på 3 prosent = 45.360 kr mindre i disponibel inntekt. Renteøkning på 7 prosent = 105.840 kr mindre i disponibel inntekt.
(Kilde: Rune Pedersen, økonom)
Penger og kjærlighet
Økonom Rune Pedersen håper Kari og Ola pleier kjærligheten både i økonomisk gode og onde dager.
- Ved siden av arbeidsledighet er det samlivsbrudd, ikke renteøkning, som er mest risikabelt for låntakerne. Samlivsbrudd dobler antallet husholdninger, og da øker utgiftene på alle fronter, både de variable, de faste og de som går til lån, sier Pedersen.
Gjelda som kan velte alt
En annen fare som lurer, spesielt for de kjøpelystne og kortsiktige blant oss, er kredittkortgjeld.
- Hvis en familie stadig lever litt over evne ved å øke gjelda på kredittkortet, kommer blåmandagen garantert. Blåmandagen er den dagen alle kredittkortene er maks belastet, og man tvinges til å begynne å betale avdrag. Da kan du sitte i saksen, og boligen kan gå med i dragsuget, advarer Rune Pedersen.
Vil renta øke ytterligere?
* SSB spådde i slutten av september uendret rente i to år framover, deretter en svak renteøkning.
* Norges Bank vil ikke spå om renta på sikt, men viser til sine inflasjonsrapporter og rentemøter (siste møte og rapport: 2. november i år). Tidligere i år har likevel sentralbanksjef Svein Gjerdrem omtalt dagens rentenivå som "unormalt lavt", og sagt at man må forvente et klart høyere rentenivå etter hvert. En boliglånsrente på 6 eller 7 prosent blir omtalt som mest normal av sentralbanksjefen.
* Handelsbankens sjeføkonom Knut Anton Mork har nylig spådd at boligrenta ved årsskiftet 2006/2007 vil være doblet fra dagens nivå (altså gå opp til 5,25 til 5,5 prosent), men at den deretter vil falle igjen.
* Markedet som helhet forventer 2 prosent opp på lang sikt - men tror at denne økningen vil gå litt langsommere enn Handelsbankens spådom, ifølge økonom Rune Pettersens beregning.
Hvor mye kan du låne?
Offisielt går bankene opp til 3-ganger'n.
I realiteten er inntekten avgjørende: Med bare 200.000 i årlig bruttoinntekt kan det bli umulig å betjene et lån basert på 3-ganger'n, altså et lån på 600.000. Med 600.000 i årlig bruttoinntekt kan du kanskje overbevise banken om å gi deg mer enn 3-ganger'n, ettersom banken ser at du vil klare det.
- Dessuten er det lettere å betjene et lån basert på 3-ganger'n i dag, enn det var før, sier økonom Rune Pedersen.
__________________________________________________________________________
Foto: Paal Audestad
Denne saken ble første gang publisert 10/11 2005, og sist oppdatert 30/04 2017.