Grunneier vil skru opp avgiften i festeavtalen. Kan han det?

Spørsmål:

Vi har en festeavtale til hytta som er inngått i 1953 og gjelder i 70 år. Avgiften ble opprinnelig fastsatt til kr 50 og er i dag kr 1.234 etter å ha blitt regulert etter konsumprisin-deksen opp gjennom årene.

Avtalen har ingen hjemmel for forlengelse, slik at festeforholdet opphører i 2023. Grunneier har gått med på å fornye avtalen, men krever regulering av festeavgiften i henhold til tomteverdi.

Så vidt jeg har skjønt må regulering på denne måten være nedfelt i avtalen, noe som ikke er tilfelle her.

P.A.

Svar:

For at grunneier skal kunne regulere avgiften i henhold til tomteverdi må det være «tvilløst avtalt». Dette gjelder likevel kun ved løpende reguleringer og ikke ved fastsettelse av ny avgift ved forlengelse.

Ved forlengelse av festeavtalen i ditt tilfelle har grunneier likevel rett til å oppregulere avgiften iht. tomtefesteloven § 15, fjerde ledd:

«Ved leiging av feste etter § 33 kan bortfesteren krevje at den årslege festeavgifta blir regulert ein gong slik at ho svarer til 2 prosent av tomteverdet med fradrag for verdauke som festeren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre.»

Det er viktig å være klar over at det kun er verdien av råtomten som skal utgjøre grunnlaget for ny festeavgift jr. «fradrag for verdauke som festeren har tilført tomta med eigne tiltak eller tilskott til tiltak som er gjort av andre.»

Det vil si at hytta, infrastruktur som vei, vann- og avløp m.m. ikke skal være med i beregningsgrunnlaget.

Hilsen advokat Harald Ramm

EKSPERTHJELP: Se flere spørsmål og svar her

Vi ønsker å bygge på hytte på festetomt. Hvilke rettigheter har vi?

Festetiden er over og grunneier ønsker å overta hytta. Hvilke rettigheter har vi?

Denne saken ble første gang publisert 27/10 2023.