bolig

Skatteskjerpelse

Fra inntektsåret 2008 er reglene for skatt på utleieinntekt endret. Borte er den såkalte halvårsregelen, hvor hele boligen kunne leies ut skattefritt inntil et halvt år.

Alexander Berg
Publisert Sist oppdatert

Skatteregler boligutleie

  • Utleie av mindre enn halvparten av boligen, regnet etter utleieverdi, er fritatt for skatt.
  • Utleie av hele eller større del av boligen i mindre enn et halvt år, er fritatt for skatt, såfremt leien ikke overstiger 20 000 kroner.
  • Utleie av bolig i tomannsbolig er ikke skattepliktig, såfremt utleier selv bor i deler av tomannsboligen. I tillegg kan inntil halvparten av den boligen utleier selv bor i, regnet i forhold til utleieverdi, leies ut skattefritt.
  • Utleie av mer enn halvparten av en bolig, regnet etter utleieverdi, vil være skattepliktig fra første krone. Utleieinntektene kan imidlertid fratrekkes vedlikeholdsutgifter før de skattlegges.
  • Utleie i mindre enn et halvt år er skattepliktig dersom utleieinntektene overstiger 20 000 kroner.
  • Alle utleieinntekter skattlegges som kapitalinntektene, med 28 prosent.
  • Ytterligere opplysninger: www.skatteetaten.no/

Før var reglene egentlig ganske enkle ved utleie av egen bolig. Leide du ut mindre enn halvparten av den, var utleieinntekten skattefri. Det samme gjaldt dersom du leide ut hele eller større deler av den i mindre enn et halvt år. Dette er nå blitt endret. Nå er det ikke lenger størrelsen på boligen som er avgjørende for skattefritaket, men boligens utleieverdi. Og halvårsregelen er fjernet og erstattet med en fritaksgrense på 20 000 kroner.

Skattefritak

I skattereglene skilles det mellom to typer boliger, de fritakslignede og de regnskapslignede. Fritakslignede er rett og slett boliger hvor leieinntekten ikke skattlegges. Kort fortalt inntreffer skattefritak ved følgende forhold:

  • Eieren bruker minst halvparten av boligen til eget bruk, regnet etter utleieverdi.
  • Hele eller større del av boligen leies ut for mindre enn 20 000 kroner i inntektsåret.

I tillegg er det også skattefritak i de tilfeller hvor utleier eier en tomannsbolig og leier ut den ene boligen. Dette til tross for at den leiligheten han bor i har en lavere utleieverdi enn den som leies ut. Utleier kan i tillegg også skattefritt leie ut inntil halvparten av den boligen han selv bor i.

Skatteplikt

Skatt på leieinntekter inntreffer altså når mer enn halvparten av boligen leies ut, regnet ut etter den såkalte utleieverdien. Forutsetningen er at netto leieinntekt overskrider 20 000 kroner, og da skattlegges hele beløpet. Med netto leieinntekt menes den totale inntekten fratrukket vedlikeholdsutgifter, som dreier seg om nødvendige kostnader for å opprettholde boligens standard.

Skatteplikt inntreffer også i de tilfeller hvor hele boligen leies ut for deler av inntektsåret, og hvor leieinntektene overskrider 20 000 kroner. Da skattlegges hele beløpet, og det gis heller ikke fradrag for vedlikeholdsutgifter. Det siste er viktig å merke seg.

Flermannsbolig

En siste situasjon hvor det inntreffer skatteplikt, er når man eier en såkalt flermannsbolig. Ifølge Skatteetatens hjemmesider defineres det som en bolig som består av tre eller flere familieleiligheter. Inntekter fra slik utleie er alltid skattepliktige, selv om utleier bor i mer enn halvparten av boligen (regnet etter utleieverdi).

Skattefritak

Utleieverdi og vedlikehold

Utleieverdi

Ikke den pris du leier ut for, men den pris tilsvarende bolig/leilighet leies ut for i markedet.

Vedlikeholdsutgifter

Kostnader som påløper for å opprettholde boligens standard.

I skattereglene skilles det mellom to typer boliger, de fritakslignede og de regnskapslignede. Fritakslignede er rett og slett boliger hvor leieinntekten ikke skattlegges. Kort fortalt inntreffer skattefritak ved følgende forhold:

  • Eieren bruker minst halvparten av boligen til eget bruk, regnet etter utleieverdi.
  • Hele eller større del av boligen leies ut for mindre enn 20 000 kroner i inntektsåret.

I tillegg er det også skattefritak i de tilfeller hvor utleier eier en tomannsbolig og leier ut den ene boligen. Dette til tross for at den leiligheten han bor i har en lavere utleieverdi enn den som leies ut. Utleier kan i tillegg også skattefritt leie ut inntil halvparten av den boligen han selv bor i.

Skatteplikt

Skatt på leieinntekter inntreffer altså når mer enn halvparten av boligen leies ut, regnet ut etter den såkalte utleieverdien. Forutsetningen er at netto leieinntekt overskrider 20 000 kroner, og da skattlegges hele beløpet. Med netto leieinntekt menes den totale inntekten fratrukket vedlikeholdsutgifter, som dreier seg om nødvendige kostnader for å opprettholde boligens standard.

Eksempler

Eksempel 1

Per og Lise eier en enebolig med en selvstendig hybelleilighet som de leier ut. Inntektene fra dette er på 72 000 kroner i året. Den antatte utleieverdien for hybelleiligheten er på 68 000 kroner, mens den for resten av boligen er på 112 000. Siden utleieverdien for hybelleiligheten er mindre enn for den delen Per og Lise bor i, er hele leieinntekten skattefri.

Eksempel 2

Arne har fått jobb utenlands og bestemmer seg for å leie ut leiligheten sin. Han reiser i slutten av august og blir borte til slutten av juni det påfølgende året. Leiligheten leies ut for 4000 kroner måneden. Det betyr at for de fire gjenstående månedene det første året får han 16 000 kroner i leieinntekter, som i sin helhet blir skattefrie. For det påfølgende året får han 24 000 kroner i leieinntekter. Det innebærer at hele beløpet skattlegges med 28 prosent, som betyr 6720 kroner og 18 280 i netto leieinntekter. Hadde han leid ut til og med mai, hadde han holdt seg akkurat innenfor 20 000-kronersgrensen og fått hele beløpet skattefritt.

Eksempel 3

Guro og Svein eier en generasjonsbolig hvor det er to store boenheter (familieleiligheter) og en selvstendig hybelleilighet. Det innebærer at den defineres som en flermannsbolig, som igjen betyr at eventuelle leieinntekter er skattepliktige. De leier ut både den ene boenheten og hybelleiligheten. For dette får de til sammen 156 000 kroner. De regner ut at vedlikeholdsutgiftene knyttet til disse to leilighetene er på 53 000. Netto leieinntekt blir da 103 000 kroner. 20 prosent av skatt på dette blir 28 840, som etterlater 127 160 i netto leieinntekter.

Eksempel 4

Åsne og Per eier en enebolig med et tilhørende stabbur. Dette er innredet med en liten hybelleilighet, mens resten av stabburet brukes som uthus til bl.a. vedlagring. Hybelleiligheten leies ut for 3500 kroner måneden, totalt 42 000 kroner i året. Hele leieinntekten blir skattefri, til tross for at stabburet regnes som en selvstendig bygning. Årsaken er at stabburet har en nyttefunksjon, fordi det brukes som bl.a. vedlager.

Skatteplikt inntreffer også i de tilfeller hvor hele boligen leies ut for deler av inntektsåret, og hvor leieinntektene overskrider 20 000 kroner. Da skattlegges hele beløpet, og det gis heller ikke fradrag for vedlikeholdsutgifter. Det siste er viktig å merke seg.

Flermannsbolig

En siste situasjon hvor det inntreffer skatteplikt, er når man eier en såkalt flermannsbolig. Ifølge Skatteetatens hjemmesider defineres det som en bolig som består av tre eller flere familieleiligheter. Inntekter fra slik utleie er alltid skattepliktige, selv om utleier bor i mer enn halvparten av boligen (regnet etter utleieverdi).

RENTER OG ØKONOMI