JUS
Nøkkelferdig hyttepine
Tenk å kunne flytte rett inn i en ny hytte uten å ha bidratt med annet enn underskriften på en kontrakt. Men nettopp på det punktet kan drøm bli til mareritt.
JURISTEN
Advokat Harald Ramm har jobbet for Hytteliv siden 1992, og bidrar både til den faste jussaken i bladet, og svarer på spørsmål fra leserne. I denne spalten belyser han problemstillinger alle hyttefolk (og noen huseiere) kan komme ut for. Eksemplene er hentet fra virkeligheten, mens navnene er fiktive.
Enten man er førstegangskjøper eller vil bytte den gamle hytta mot en ny, så kan det nok være en fristende tanke å inngå en kontrakt om kjøp av en såkalt nøkkelferdig hytte. Det betyr at en hytteleverandør eller en entreprenør sørger for å sette opp hytta, fiks ferdig. I prinsippet trenger man som hyttekjøper bare å signere kontrakten.
Det er imidlertid på dette punktet at man kan risikere å trå feil. Eksemplene er dessverre mange på ansvarsfraskrivelse fra henholdsvis hytteleverandør og entreprenør, fordi kontrakten har vært utydelig på hvem som har ansvaret.
Ofte er det også slik at hytteleverandøren og entreprenøren opererer med hver sine kontrakter. Dette kan bidra til ytterligere uklarheter omkring ansvarsforholdet.
Kontrakten
"Vi tilbyr nøkkelferdige hytter med komplette løsninger for en skreddersydd hytte for deg og dine." Annonsen virket så forlokkende, og Ingolf Fjeldsjø, som var ansvarlig for salget, var veldig trivelig. Han hadde lang erfaring som tømmermester og hadde etter hvert bygd opp en liten virksomhet rundt sin spesialitet, lafting.
Fjeldsjø hadde, ifølge ham selv, ført opp massevis av hytter og hadde et nært samarbeid med Seterlaft AS som leverte tømmer av beste kvalitet. Liv og Johan Mund fattet særlig interesse for en hytte som hadde typebetegnelsen Seter 60. Denne mente de ville passe perfekt til tomten de hadde kjøpt ved Skrindfjell.
Høsten 2000 underskrev Liv og Johan kontrakt, som hadde karakter av å være en standardkontrakt. Ingolf Fjeldsjø signerte også. Kontrakten hadde i pkt. 1 følgende formulering: "Mellom Seterlaft AS og Liv og Johan Mund er det pr. d.d. inngått flg. kontrakt?.."
Problemene og reklamasjonen
Alt gikk etter planen og i begynnelsen av februar neste år ringte Fjeldsjø til Liv og Johan og avtalte at ferdigbefaring skulle finne sted i midten av måneden. Denne gikk etter planen og Fjeldsjø lovet å utbedre enkelt mindre ting som ble oppdaget.
Helgen etter flyttet Munds inn. En drøm var endelig blitt til virkelighet for dem, og hytta ble flittig brukt utover vinteren og våren. Det var en kald periode, så det var nødvendig med sterk fyring.
Vinteren 2002 merket Liv at det trakk veldig fra et av hjørnene i stuen. Etter nærmere undersøkelser viste det seg at det var en åpen sprekk mellom stokkene. Det viste seg også at enkelte stokker hadde vridd seg. Johan tok umiddelbart kontakt med Fjeldsjø som kom opp og så på hytta. Han mente at forholdene lett kunne utbedres ved å benytte laftevatt mellom stokkene. Dette opplevde Munds som litt for enkelt.
Utover våren forverret forholdene seg og de kontaktet en bygningskyndig, som konkluderte med at stokkene mest sannsynlig hadde beveget seg som følge av fuktighet. Liv og Johan reklamerte overfor Ingolf som avviste ethvert krav. Han viste til at han ikke var ansvarlig for tømmeret som var levert av Seterlaft AS.
"Dere nevnte ikke noe om dette under ferdigbefaringen og da kan dere ikke komme ett år etterpå og ta opp ting som forelå ved overtakelsen", svarte Fjeldsjø ganske bryskt, og fortsatte. "En annen ting er at dere antakelig har sprengfyrt etter at dere overtok. Dette er uheldig for nye tømmerhytter, fordi dette fører til for rask opptørking av tømmeret. Ekteparet Mund følte seg ganske maktesløse, men de hadde ikke tenkt til å gi seg. De bestemte seg derfor for å ta kontakt med en advokat.
Forskuddsbetaling og garanti
Kjøp av nøkkelferdig hytte
Kjøp av nøkkelferdig hytte omfattes av bustadoppføringslova av 13. juni 1997. Dersom avtale om kjøp inngås etter at hytta er ferdigstilt gjelder avhendingslova av 3. juli 1992. Kjøpsloven gjelder dersom man kun kjøper byggesett og setter opp hytta selv.
- Hent inn flere tilbud. En leverandør har plikt til å opplyse om eventuelle tillegg som er nødvendige for at hytta skal kunne være komplett.
- Pristilbudet er bindende dersom ikke annet er avtalt.
- Sørg for å avtale fastpris. Dette gir best kontroll med kostnadene.
- Avtaler som gir dårligere vilkår enn hva loven sier er ugyldige.
- Inngå avtaler med færrest mulig entreprenør. Er avtale inngått med kun én entreprenør eller håndverker, skal fakturaer fra underleverandører avvises.
- Betal bare for arbeider som er gjort, og ikke de som skal gjøres.
- Sørg for at alle endringer avtales skriftlig.
- Ha et fast ferdigstillelsestidspunkt.
- Dagmulkter skal betales dersom ferdigstillelsestidspunktet overskrides.
- Reklamér umiddelbart etter at feilen er oppdaget.
- For feil og mangler som oppdages i tiden etter overtakelsen kan det reklameres i inntil fem år.
- Den som setter opp hytta har en veiledningsplikt, som innebærer at han skal samråde seg med hyttekjøperen under prosjektets gang, og ellers rettlede i blant annet bruken av hytta.
Advokat Karl Tømme ristet oppgitt på hodet da han fikk se kontrakten. "Dette er noe av det mest rotete jeg har sett", utbrøt han. "Her er jo Seterlaft AS ført opp som part hva gjelder leveransen, men avtalen er signert av Fjeldsjø, og det fremgår heller ikke om han opptrer som mellommann eller agent?"
Liv Mund fortalte at de kun hadde forholdt seg til Fjeldsjø, siden det var han som hadde signert avtalen. Tømme ville så vite hvem de hadde betalt til. Johan fant frem til fakturaene hvor det gikk frem at betalingsmottaker var Ingolf Fjeldsjø. "Det ser jo faktisk ut som om Fjeldsjø er den reelle kontraktspart. Han har jo utført alle arbeider, tatt imot betaling og signert avtalen", konkluderte Tømme, som undret seg over at det var betalt så stor andel av kontraktssummen som forskudd.
"Han krevde at vi skulle betale 10 prosent ved avtaleinngåelsen og ytterligere 30 prosent ved oppstart", svarte Johan. "Fikk dere bankgaranti for disse betalingene?" spurte Tømme. Munds svarte negativt på det. Ifølge Tømme var det i strid med loven å kreve et så stort beløp i forskudd. I bustadoppføringslovas § 47 heter det blant annet:
"Avtale om at forbrukaren skal betale avdrag eller forkort på entreprenørens vederlag, gjeld bare så langt verdien av arbeid som er utført på eigedomen, saman med materialar som er tilførte eigedomen, minst svarer til det som til kvar tid er betalt?."
Også når det gjaldt garantien som skulle vært stilt, viste Fjeldsjø til bustadoppføringslova, som sier at: "kan det avtalast at forbrukaren skal betale avdrag mot sjølvskuldgaranti frå ein finansinstitusjon som har rett til å tilby slik teneste i Noreg. § 12 fjerde ledd gjeld tilsvarande."
Ifølge Tømme var en slik forskuddsbetaling som Mund hadde foretatt, uten bankgaranti, veldig risikofylt, fordi de kunne ha tapt alle pengene. "I tillegg", sa Tømme, "har entreprenøren plikt til å stille sikkerhet for oppfyllelse av kontrakten."
"Sikkerhet?", spurte Mund. "Ja, i henhold til § 12 i bustadoppføringslova har entreprenøren også plikt til å stille sikkerhet for eventuelle feil og mangler tilsvarende fem prosent av kontraktssummen", svarte Tømme. Noe slikt hadde ikke Mund sett noe til. Hvorpå advokat Tømme uttalte at dette nærmet seg svindel. Han hevdet også at Fjeldsjø var ansvarlig i henhold til § 7 i bustadoppføringslova.
Denne bestemmelsen inneholder en veiledningsplikt for entreprenøren, og brudd på denne bestemmelsen vil også føre til ansvar for feil og mangler hos entreprenøren. Han mente at Fjeldsjø hadde plikt til å orientere Mund om hvem de hadde inngått kontrakt med.
Krav
"Nei dere, her kan vi kjøre hele saken mot Fjeldsjø. Slik jeg vurderer det, er han ansvarlig for alt", utbrøt en seierssikker Tømme. Han mente at de også kunne fremme krav mot Seterlaft AS, fordi det i § 37 i bustadoppføringslova het følgende: "Forbrukaren kan gjere sitt krav som følgje av mangel gjeldende mot ein tidlegare avtalepart som har gjort avtalen som ledd i næringsverksemd, i same mon som mangelen kan gjerast gjeldende av entreprenøren eller annen avtalepart"
"I denne saken har jo Fjeldsjø anskaffet tømmeret fra Seterlaft AS, og det er åpenbart at manglene har sitt opphav i denne leveransen. Da kan dere også fremme krav mot dem", avsluttet advokat Tømme.
Mund på sin side var ikke like skråsikker. Han tenkte blant annet på at de ikke oppdaget manglene før ett år etterpå.
"Kan vi ha mistet retten til å reklamere?" spurte han. Tømme mente at det kunne de ta helt med ro, fordi det i loven ikke eksisterte noen absolutte frister for når reklamasjon skal finne sted.
"Det fremgår av § 30 at reklamasjon må skje "innen rimelig tid" etter at dere oppdaget eller burde oppdaget mangelen. Og dere oppdaget ikke manglene før vinteren 2002, slik at dere åpenbart har reklamert tidsnok."
Tømme tilføyde at loven faktisk har regler som sier at reklamasjon kan finne sted inntil fem år etter overtakelsen, likevel slik at reklamasjon må skje "innen rimelig tid" etter at mangelen ble oppdaget.
Rettssaken
Ingolf Fjeldsjø sto på sitt og saken endte i retten. Her var det imidlertid ingen forståelse for hans syn og han tapte på alle punkter. Retten mente for det første at det ikke var tvil om at han var den reelle kontraktspart, og at han hadde forsømt sin veiledningsplikt.
Det fremgikk også av dommen at om det i det hele tatt hadde vært tvil, ville denne tvilen gått ut over Fjeldsjø i det han også var den åpenbart profesjonelle part. Fjeldsjø fikk heller ikke medhold i at det var reklamert for sent, og retten uttalte seg også svært kritisk til hvordan han hadde fulgt opp prosjektet.
Det var heller ingen forståelse for hvordan Fjeldsjø forsøkte å løpe fra ansvaret ved å hevde at bevegelsene i tømmeret skyldtes for rask oppvarming. For det første ble det avvist at dette faktisk kunne være tilfelle. Og om så hadde vært tilfellet, uttalte retten: "Da må Fjeldsjø orientere (veilede) kunden om at man bør være forsiktig med for sterk og rask fyring."
Men det var ikke bare Fjeldsjø som måtte stå skolerett, også Seterlaft AS ble dømt. Dommen gikk ut på at Seterlaft AS og Ingolf Fjeldsjø solidarisk måtte betale kostnadene til oppretting og nødvendig arbeid for å tette sprekkene mellom stokkene. Det innebar at Liv og Johan kunne kreve hver av dem for hele kostnaden som var 125 000 kroner.
Retten stoppet imidlertid ikke der, de følte et visst behov for å si noe om Liv og Johan Munds opptreden i saken. Riktig nok ble både Fjeldsjø og Seterlaft dømt, men retten syntes nok at ekteparet kunne ha opptrådt noe mer aktsomt. De burde blant annet ha latt seg alarmere av den uryddige kontrakten.
Denne saken ble første gang publisert 30/01 2007, og sist oppdatert 30/04 2017.