3

Bilder

Hvis dokumentasjonen ikke foreligger etter en brann kan forsikring foreta en avkorting av hele eller deler av utbetalingen. Foto: Crestock

Av Anders Sandmæl 14. april 2015 13:37

I eksisterende bygg i bruk og ved skifte av leietagere må eier være klar over ansvaret, uansett hva som står i kontrakt med leietager. Det er alltid eier som har ansvaret i forhold til myndighetene(§4) og dermed forsikringsselskapet.

En eier som skal bygge må ha kunnskap til å beskrive hvordan det skal brukes for å sikre at det prosjekteres og bygges riktig. Lagring er det mest kompliserte for et sprinkleranlegg og ikke noe en totalentreprenør kan forventes å ivareta uten riktige beskrivelser og informasjon. Hvis bruken inkluderer tredjeparts logistikk er det enda mer komplisert og enda større behov for fleksibilitet. Kompetanse hos byggherre er derfor avgjørende for å at alt skal være forskriftsmessig og ivaretatt når bygget tas i bruk.

Alle som driver med utleie av eiendom må nå kjenne til de muligheter og begrensninger som gjelder for lokalet/eiendommen. I noen bygg som f.eks. et kontor er dette relativt enkelt. I andre lokaler som butikk og lager er dette mye mer komplisert. Her er det ikke mulig å si noe generelt om det enkelte lokale og den potensielle leietager. En «feil» leietager kan bli kostbar for eier som må foreta oppgraderinger fordi slike vurderinger ikke ble foretatt. Flere leietagere dokumenterer hvordan bygget skal brukes når de melder sin interesse, og da er ansvaret utelukkende hos eier/megler.

Dette gjenspeiler seg også i forbindelse med kjøp og salg av eiendom. Hvilken dokumentasjon foreligger, hvor oppdatert er den og er det forhold som ikke fremgår av dokumentasjonen. Betydningen av dokumentasjonen og at den er riktig, vil bli tydelig når den inneholder feil/mangler og dette resulterer i krav og rettsaker. Det kommer en slik sak for retten etter påske.

Det å flytte en virksomhet koster tid og penger. Det er derfor viktig at valg av lokale skjer basert på de riktige forutsetninger. Er brannsikkerheten egnet for den bruk og lagring som er aktuell? Må det foretas oppgraderinger for at dette er mulig og hvem dekker da kostnadene? Får dette konsekvenser for bruken med tanke på løsning og fleksibilitet. Hvis eier leier ut lokalene slik de fremstår er det leietager sitt ansvar å vurdere dette. Når dette avdekkes etter signering av kontrakt er det ingen vei tilbake og kostnaden kan komme opp i millionbeløp. Eier vil da måtte pålegge dette slik at brannsikkerheten er ivaretatt.

De krav som fremgår av denne forskrift er ikke noe annet enn hva som kan forventes av et nytt bygg. Totalentreprenører må også innse at det i ettertid blir utført kontroll iht. §10 punkt 3. Avvik innen brann skal lukkes og kostnadene blir mye høyere i ettertid, når bygget er i bruk og alt er ferdig. Det er viktig å legge merke til at eier, i ettertid, skal dokumentere at de enkelte sikkerhetsinnretningene fungerer hver for seg og samlet. Besøk vår hjemmeside og se at 5 cm med stål er nok til å ødelegge sprinkleranlegget sin funksjon i et lagerbygg. Hvem passer på at dette ikke kan skje i ditt bygg?

Rørleggere og vvs-konsulenter har normalt ikke den nødvendige kompetanse til å arbeide med sprinkleranlegg. Myndighetene har innsett dette og vil fremover stille andre krav til de som skal prosjektere og montere sprinkleranlegg. Da vil disse kravene bli mer på linje med hva FG krever.

Denne er fraværende/mangelfull i veldig mange bygg. Denne skal dokumentere at alle krav i forskrift, standard etc. er ivaretatt ved prosjektering, montasje, testing og idriftsettelse. Den er et krav iht. §10 punkt 1.

De som overtar et nytt bygg må passe på at all dokumentasjon som må foreligge i forhold til paragrafene over, foreligger før bygget overtas. Dokumentert AS bistår eiere med å utarbeide dokumentasjon for sprinkleranlegget i eksisterende bygg og vurdere om sprinkleranlegget er «riktig» i forhold til potensielle leietagere. Viktigst av alt å vurdere om totalentreprenører har levert et forskriftsmessig sprinkleranlegg med tilhørende dokumentasjon, slik at eier sine forpliktelser er ivaretatt. Eier overtar ansvaret for entreprenørene sine feil og mangler.

Brannvesen godkjenner ingenting. De skal kontrollere at eier har ivaretatt punktene i §4, 5 og 10. Det som ikke er ivaretatt vil fremgå som avvik i tilsynsrapport og må lukkes.

Hvis brannvesen ikke passer på dette er ikke tilsyn riktig utført.

Viktigheten av et tidlig tilsyn er tydelig med tanke på de feil og mangler som i dag oppdages i nye bygg. Denne praksis vil være et positivt bidrag for å sikre at avvik i tilsynsrapport også kommer inn i 1 års befaring med entreprenører slik at avvik lukkes.

Forsikring har i sin sikkerhetsforskrift mange av de samme krav som i denne forskrift. Det gjelder for både eier og leietager. Sprinkleranlegget og andre systemer som skal ivareta brannsikkerheten skal kontrolleres årlig. FG har utarbeidet en ny sjekkliste som skal benyttes ved kontroll av sprinkleranlegg, som tas i bruk i våren 2015. Da blir det tydelig alle de punkter som skal kontrolleres og som ikke fanges opp av en serviceavtale.

Hvis denne dokumentasjonen ikke foreligger etter en brann kan forsikring foreta en avkorting av hele eller deler av utbetalingen.