Av Henning Ivarson 1. februar 2012 08:00

Sentral plassering og klar miljøprofil gir økonomiske gevinster

Sven Oftedals vei 10 - et av Oslos største kombibygg med nær 30.000 kvm lagereal og 5.500 kvm kontorer - er i ferd med å bli totalrehabilitert. Bygget vil få en klar miljøprofil med et betydelig redusert energiforbruk. Dersom majoriteten av varene distribueres ut til kunder i Osloområdet bidrar den sentrale plasseringen til betydelig lavere transportkostnader og miljøbelastninger fremfor populære etableringsområder som Berger og Ski.

Isak Oksvold (t.v.) og Pål Bøe i Aspelin Ramm Eiendom mener at bedrifter både vil spare kostnader og redusere miljøbelastningene ved å ha et sentralt plassert lager i Oslo. Foto: Henning Ivarson

Henning Ivarson

Helt inntil oktober i fjor hadde Norsk Medisinaldepot (NMD) full drift i det store bygget på nedre Kalbakken, et steinkast fra Østre Aker vei og godsterminalene på Alnabru. Som mange vet har NMD nå tatt i bruk et nytt bygg noen få kilometer unna, og i januar solgte selskapet sitt gamle til Aspelin Ramm Eiendom AS.

Sven Oftedals vei 10 (SO10) er et av Oslos største kombibygg med nær 30.000 kvm lagereal og 5.500 kvm kontorer. Det ble bygget i 1974, men er gjennom årene blitt tilpasset NMDs bruk en rekke ganger. Blant annet ble det i 1991 utvidet med et tilbygg som rommer et 28 meter høyt automatlager med plass til 11.000 paller.

Fullstendig rehabilitering

For å gjøre bygget attraktivt på utleiemarkedet var det modent for en fullstendig rehabilitering, og dette arbeidet har nå startet. Da vi tok en rundtur i bygget i midten av januar var fortsatt mesteparten av lagerinnredningen på plass.

- Automatlageret med seks kraner kunne etter en oppgradering ha vært leid ut slik det står, men den nisjen var for liten til at vi tok sjansen på det, forteller Pål Bøe, markedssjef i Aspelin Ramm Eiendom.

Bygget skal derfor tømmes for all innredning, i tillegg til at et lavt og uhensiktsmessig servicebygg på enden skal rives og erstattes med et nytt i full høyde. Etter ombygging vil det ha to lagerplan á ca. 10.000 kvm med i hovedsak seks meters takhøyde, i tillegg til en messanin med mange garderobefasiliteter og mulighet for kontorer samt mindre lagre/arkiver med tre meters takhøyde. Bygget er i dag utstyrt med 15 porter, men vil kunne bli økt til 20. Det er utstyrt med flere vareheiser som går gjennom alle planene og sikrer godt tilkomst mellom kontorer og lagrene. De to øverste planene er beregnet for kontorer som etter ombyggingen vil få en høy standard med blant annet vinduer fra gulv til tak.

Utvendig vil bygget få en ny og tiltalende fasade og hele uteområdet skal også oppgraderes. Isak Oksvold, direktør for miljø og samfunnsansvar i Aspelin Ramm Eiendom, opplyser at de blant annet vil bringe Bredtvetbekken opp i dagen igjen. Den ble lagt i rør på 60-tallet, men vil snart bli til glede for både leietakerne og de mange beboerne i nabolaget. Både Bøe og Oksvold fremhever at SO10 vil fremstå som et nybygg når det er klart for innflytting i løpet av første kvartal 2013.

Regner med flere leietakere

Pål Bøe opplyser at det for tiden er få store lagerbygg å oppdrive sentralt i Oslo, og dette er det desidert største på markedet.

- Det vil derfor vil passe svært godt til store virksomheter som ønsker hovedkontor med lagerfunksjon sentralt i Oslo. Aller helst vil vi naturligvis ha én stor leietaker, men vi tror neppe vi finner en slik. Vi håper imidlertid å få en hovedleietaker som kanskje kan ta det ene lagerplanet og mesteparten av kontorene, og at resten blir fordelt på mindre virksomheter med behov for ca. 2.500 kvm lager og oppover, sier Bøe, som fremholder at bygget også egner seg godt til ulik produksjonsvirksomhet.

Lønnsom miljøoptimalisering

Aspelin Ramm Eiendom er relativt tungt inne i markedet for logistikkbygg og eier blant annet bygget til Hennes & Mauritz og SentralDistribusjon. I samarbeid med Rom Eiendom var de også ansvarlig for oppføringen av det nye bygget til NMD, men solgte seg ut av dette ved ferdigstillelse. Aspelin Ramm Eiendom har også spilt en sentral rolle i Vulkanutbyggingen i Oslo, hvor de blant annet var ansvarlig for det svært miljøoptimaliserte nybygget til Bellona. Dette har gitt selskapet verdifull kunnskap rundt energieffektivisering, og erfaringene som er gjort på dette området vil stå sentralt også i utviklingen av SO10.

Eldre logistikkbygg er kjent for å ha svært høye energikostnader, og med et årlig forbruk på 14 millioner kWt var SO10 intet unntak i så måte. Oksvold opplyser at de nå har tatt mål av seg å gjøre det om til et klasse B-bygg hvilket er ett hakk høyere enn forskriftene krever.

Ifølge statistikk fra Enova ligger snittforbruket på lagerlokaler i Oslo på ca. 320 kr. kvm pr år.

- Man kan forvente at de nye lokalene i energiklasse B vil forbruke halvparten så mye energi, og for 20.000 kvm vil det kunne utgjøre så mye som 3 millioner kroner i årlig besparelse for leietakeren, sier Oksvold.

Investeringene i enøktiltak vil riktignok medføre en påplussing på leieprisen, men både Bøe og Oksvold presiserer at leietakerne uansett vil oppnå økonomisk gevinst fra første dag.

- Det klassiske problemet rundt energieffektivisering er at det er gårdeier/utleier som må ta investeringene, mens leietaker får gevinsten. I mange tilfeller har ikke gårdeier midler til å gjøre slik investeringer med det resultat at leietakerne blør, forklarer Bøe. - Man er derfor nødt til å tenke litt nytt og annerledes for å få til resultater på dette området, og et slikt spleiselag er et godt eksempel på det, sier Bøe.

Lavere transportkostnader og mindre miljøbelastninger

I tillegg til lave energikostnader, fremholder Oksvold og Bøe at byggets sentrale plassering i Oslo vil gi brukerne betydelig lavere transportkostnader og dessuten påføre miljøet mindre belastninger enn om det hadde ligget utenbys. I hvert fall dersom de fleste kundene er lokalisert i eller i nærheten av hovedstaden.

- Vi lot konsulentselskapet CO2focus AS utarbeide en overordnet vurdering av klimabelastning fra varetransport til Oslo og omegn fra et sentralt beliggende lager i Oslo sammenlignet med et på Berger nord for Oslo og et på Ski syd for byen. Utgangspunktet var 20.000 paller inn til lager fra godsterminalen på Alnabru og like mange ut i form av distribusjon til sluttkunde, opplyser Bøe. Han legger til at de forsøkte å resonnere seg frem til en plausibel sammensetting av kunder; 80 prosent av varene skulle distribueres til kunder i Oslo, 15 prosent til kunder sør-vest for hovedstaden mens de resterende 5 prosentene skulle distribueres nord for byen.

Ikke overraskende viser beregningene til CO2focus at man vil oppnå vesentlig lavere transportkostnader og mindre miljøbelastninger ved bruk av et sentralt plassert lager. Herfra vil transportkostnadene utgjøre 1,6 millioner kroner i året, mens det fra Berger vil koste 2,8 millioner og 3,3 millioner fra Ski. Klimagassutslippene for transporten ut fra Oslo vil være 53 tonn CO2, mens det vil være 97 tonn fra Berger og 115 tonn fra Ski.

- Men disse resultatene er jo veldig preget av den prosentvise fordelingen av hvor kundene er. Hadde dere lagt inn flere kunder nord for Oslo ville Berger kommet gunstigere ut, mens det samme ville ha vært tilfelle for Ski dersom flere kunder hadde ligget i den retningen.

- Definitivt. Og det er vi helt åpne på, svarer Bøe. - Kanskje burde vi hatt noen flere nordover, men vår geografiske fordeling følger bosettingsmønsteret og de fleste selskaper har majoriteten av sine kunder der det bor flest mennesker. I så måte bør våre beregninger gi et godt bilde.

Han legger til at de har fått med seg beregningsunderlaget fra konsulentselskapet slik at de kan foreta mer konkrete analyser for selskaper som vurderer forskjellige lokasjoner.

- Mange store selskaper er opptatt av å ta et miljøansvar - i hvert fall på hjemmesidene deres. Et sentralt plassert og miljøoptimalisert lager vil være et godt og synlig bevis på at man faktisk tar et slikt ansvar. Og hvorfor skal man ikke gjøre det når man i tillegg vil oppnå økonomiske gevinster?, spør Isak Oksvold avslutningsvis.

www.logistikk-ledelse.no © 2012