12 tips for deg som skal leie bolig
Det er nå høysesong i leiemarkedet. Den store etterspørselen gjør kampen om utleieboligene tøff. Få gode tips!
Det kan lett føre til at du som leietaker ender opp med et dårlig og dyrt leieforhold. Gjør deg derfor kjent med dine rettigheter, og få tips på hvordan du skal gå frem for å sikre deg et godt leieforhold.
Dersom du ikke gjør hjemmeleksen din kan du fort ende opp under verst tenkelige kår, for bolighaier er det nok av. Og de bryr seg som oftest ikke om mugg og råte, bråkete naboer og lurvete bovillkår. Du skal ikke bo slik.
Her er tipsene:
Leie av bolig reguleres av Husleieloven. Husleieloven er stort sett basert på avtalefrihet mellom partene, slik at det er opp til deg og utleier å avtale det dere ønsker. For å sikre deg som leietaker visse minimumsrettigheter fastsetter loven likevel enkelte ufravikelige krav, som for eksempel om oppsigelse og depositum.
Første bud - inngå skriftlig avtale
Det heter så fint at alle avtaler er bindende, også muntlige. De som har opplevd avtalekonflikter, vet godt hvor mange tolkninger selv en skriftlig avtale kan åpne for. Sørg alltid for å inngå en skriftlig leieavtale - da reduseres konfliktmulighetene vesentlig.
Bruk en standardavtale, da er du sikker på at alle viktige forhold fanges opp. Eventuelle tillegg kan vedlegges avtalen. Alt dere avtaler, som for eksempel internettforbindelse og bruk av garasje eller parkeringsplass, må med.
Hvor mye skal du betale i leie?
Det er opp til utleier og leietaker å avtale leie. Vær obs på bolighaier som prøver å ta høyere leie enn hva tilsvarende boliger leies ut for, fordi de spekulerer i at du ikke kjenner markedet.
Gjør deg derfor kjent med hva tilsvarende boliger i området leies ut for, slik at du har en formening om markedsleien. Sjekk annonser på internett og kontakt lokale utleiemeglere for å få en ide om markedsprisen i det aktuelle området.
Det er kun strøm og brensel utleier kan kreve som tillegg til leien. Kabel-TV, forsikring og lignende skal alltid være inkludert i leien. Skal du betale tillegg for strøm og brensel, skal det fremkomme i leieavtalen.
Leietaker har ikke anledning til å kreve ekstra betalt for å skrive kontrakt, gi deg nøkler eller lignende.
Husk å få med leiesummen i avtalen!
Depositum
Utleier krever vanligvis et depositum som sikkerhet for skyldig leie, skader på utleieboligen som leietaker er ansvarlig for og eventuelt andre krav forbundet med leieforholdet.
Utleier kan maksimum kreve depositum tilsvarende seks måneders leie, men det mest vanlige er tre måneder.
Depositum skal settes inn på en spesiell depositumskonto i banken. Kontoen skal stå på leietaker. Hverken utleier eller leietaker kan disponere pengene fritt under leieperioden. Pengene tilhører deg som leietaker, og du kan kreve opptjente renter utbetalt gjennom leieperioden.
Gebyr tilknyttet depositumskontoen skal betales av utleier.
Når leieforholdet er avsluttet og utleier ikke har krav mot leietaker, skal depositumet inkludert renter (dersom du ikke har valgt å ta ut dette underveis) utbetales til leietaker.
Utleier må bekrefte ovenfor banken, enten ved personlig oppmøte eller skriftlig, at depositumet kan utbetales til leietaker. Uten en slik bekreftelse, tar det litt lengre til å få ut pengene: Da må banken gi utleier beskjed om at du har krevd depositumet utbetalt, og at banken vil utbetalte pengene til deg hvis ikke utleier fremmer krav innen en måned.
Hva hvis du ikke kan stille depositum?
Da kan løsningen være å få, for eksempel, til å arbeidsgiver stille garanti. I visse tilfeller kan også lokale sosialkontor være behjelpelige med å stille husleiegaranti.
Kan utleier øke leien i løpet av leieforholdet?
Både utleier og leietaker kan kreve at leie blir regulert i forhold til den generelle prisveksten ( Konsumpris indeksen) en gang i året. Det må kreves skriftlig.
De siste 12 månedene har prisveksten vært på 2,1 prosent. Så selv om utleier krever prisregulering i takt med prisstigningen, vil ikke det gi de helt store utslagene i leien.
Har leieforholdet vart i mer enn 2,5 år, kan både utleier og leietaker kreve at leien blir regulert i forhold til markedspris.
Tips: Har markedsprisen falt vesentlig som følge av for eksempel stor utbygging av utleieboliger i området, bør du benytte deg av muligheten til å kreve lavere leie.
Leieforholdets varighet
Loven stadfester at leieforhold ikke skal vare i mindre enn 3 år. Er det ikke avtalt når leieperioden skal avsluttes, anses leieavtalen som tidsubestemt.
Treårs-regelen gjelder ikke ved utleie av leilighet i bolig hvor eieren selv bor, som for eksempel ved utleier av sokkelleilighet i egen bolig. Der er minste leietid 1 år. Det kan også avtales leieforhold på under minstetiden. For eksempel når eieren selv skal bruke boligen eller i tilfeller hvor det foreligger en god grunn til kortere leie, som at boligen skal selges.
Boligens standard og stand ved overtagelse
Det er helt opp til deg og utleier å avtale hvilken stand boligen skal i være ved overtagelse. Hvis ikke annet er avtalt, tas det for gitt av boligen en ren og ryddig - klar til at du kan flytte rett inn.
Er det noe du mener ikke er i henhold til avtalen, som skader eller mangler på inventar eller utstyr, bør du gi beskjed til utleier så snart som mulig. Er vinduet knust eller varmekablene på badet ødelagte, bør du klage.
Det samme bør du gjøre hvis du mener boligen er i generellt dårligere stand enn det du er forespeilet. Har utleier gitt inntrykk av at boligen har høy standard, med tilsvarende leiepris, skal du ikke godta at det trekker fra samtlige vinduer eller at kjøkkeninnredningen holder på å falle fra hverandre.
Sørg for å klage skriftlig. Den dokumentasjonen blir nyttig hvis det blir en tvistesak.
Vedlikehold av boligen
Utleier har ansvaret for alt grunnleggende vedlikehold. Lekker taket eller den gamle varmtvannsberederen slutter å fungere, skal det fikses av utleier. Knuser du derimot servanten eller lager stygge merker i parketten, er det ditt ansvar.
Som leietaker kan du ikke male, sage og hamre som du selv vil. Du har ikke anledning til å foreta endringer uten utleiers godkjennelse. Ønsker du å bytte farge på kjøkkenvegger eller montere nytt skap på badet, må du ha tillatelse.
Hva må du akseptere fra utleier under leieperioden?
Utleier kan ikke ta seg inn i boligen når det passer henne/ham. Du har enerett på bruk av boligen, men må likevel la utleieren få adgang til boligen for nødvendig tilsyn og vedlikehold.
Du på din side, må følge normer for normal adferd hva gjelder støy og annet som kan sjenere andre. Hvis ikke annet er avtalt, er de kun du, din samboer/ektefelle og eventuelle barna som kan bo i boligen.
Oppsigelse
Oppsigelsesfristen kan avtales fritt mellom utleier og leietaker.
For leieavtaler som er tidsbegrenser, er det hvis ikke annet er avtalt, ingen anledning til oppsigelse før leieperiodens utløp.
Men det er opp til dere å avtale mulighet for oppsigelse før det - for eksempel 3 måneders gjensidig oppsigelse.
For leieavtaler som er tidsubegrenset, fastsetter loven i utgangspunktet en oppsigelsestid på 3 måneder. Men dere kan gjerne avtale korterer eller lengere oppsigelsesfrist.
Skal du si opp leieforholdet, så sørg for at det gjøres skriftlig. Du trenger ikke å begrunne oppsigelsen.
Ønsker utleier å kaste deg ut, er det derimot strenge krav til både begrunnelse og fremgangsmåte: Utleier kan kun si opp avtalen hvis hun/han selv skal benytte boligen, hvis boligen skal bygges om/rives/selges eller hvis det er andre saklige grunner til oppsigelse, for eksempel at du misligholder avtalen. Oppsigelsen skal være skriftlig og du skal ha anledning til å komme med en skriftlig protest.
Leier du en hybel har du svakere rettigheter: Da er oppsigelsesfristen 1 måned, og utleier behøver ikke begrunne oppsigelsen.
Utkastelse
I visse tilfeller synes utleier det er nødvendig å kaste ut leietaker. Utleier har selv ikke anledning til å kaste deg ut eller fjerne dine eiendeler. Det må gjøres av Namsmannen.
Har det oppstått en tvist, så kontakt ditt lokale Forbrukerråd, og be om råd. Bor du i Oslo eller Akershus kan du også kontakte Husleietvistutvalget.
Dersom du ikke gjør hjemmeleksen din kan du fort ende opp under verst tenkelige kår, for bolighaier er det nok av. Og de bryr seg som oftest ikke om mugg og råte, bråkete naboer og lurvete bovillkår. Du skal ikke bo slik.
Her er tipsene:
Leie av bolig reguleres av Husleieloven. Husleieloven er stort sett basert på avtalefrihet mellom partene, slik at det er opp til deg og utleier å avtale det dere ønsker. For å sikre deg som leietaker visse minimumsrettigheter fastsetter loven likevel enkelte ufravikelige krav, som for eksempel om oppsigelse og depositum.
Første bud - inngå skriftlig avtale
Det heter så fint at alle avtaler er bindende, også muntlige. De som har opplevd avtalekonflikter, vet godt hvor mange tolkninger selv en skriftlig avtale kan åpne for. Sørg alltid for å inngå en skriftlig leieavtale - da reduseres konfliktmulighetene vesentlig.
Bruk en standardavtale, da er du sikker på at alle viktige forhold fanges opp. Eventuelle tillegg kan vedlegges avtalen. Alt dere avtaler, som for eksempel internettforbindelse og bruk av garasje eller parkeringsplass, må med.
Hvor mye skal du betale i leie?
Det er opp til utleier og leietaker å avtale leie. Vær obs på bolighaier som prøver å ta høyere leie enn hva tilsvarende boliger leies ut for, fordi de spekulerer i at du ikke kjenner markedet.
Gjør deg derfor kjent med hva tilsvarende boliger i området leies ut for, slik at du har en formening om markedsleien. Sjekk annonser på internett og kontakt lokale utleiemeglere for å få en ide om markedsprisen i det aktuelle området.
Det er kun strøm og brensel utleier kan kreve som tillegg til leien. Kabel-TV, forsikring og lignende skal alltid være inkludert i leien. Skal du betale tillegg for strøm og brensel, skal det fremkomme i leieavtalen.
Leietaker har ikke anledning til å kreve ekstra betalt for å skrive kontrakt, gi deg nøkler eller lignende.
Husk å få med leiesummen i avtalen!
Depositum
Utleier krever vanligvis et depositum som sikkerhet for skyldig leie, skader på utleieboligen som leietaker er ansvarlig for og eventuelt andre krav forbundet med leieforholdet.
Utleier kan maksimum kreve depositum tilsvarende seks måneders leie, men det mest vanlige er tre måneder.
Depositum skal settes inn på en spesiell depositumskonto i banken. Kontoen skal stå på leietaker. Hverken utleier eller leietaker kan disponere pengene fritt under leieperioden. Pengene tilhører deg som leietaker, og du kan kreve opptjente renter utbetalt gjennom leieperioden.
Gebyr tilknyttet depositumskontoen skal betales av utleier.
Når leieforholdet er avsluttet og utleier ikke har krav mot leietaker, skal depositumet inkludert renter (dersom du ikke har valgt å ta ut dette underveis) utbetales til leietaker.
Utleier må bekrefte ovenfor banken, enten ved personlig oppmøte eller skriftlig, at depositumet kan utbetales til leietaker. Uten en slik bekreftelse, tar det litt lengre til å få ut pengene: Da må banken gi utleier beskjed om at du har krevd depositumet utbetalt, og at banken vil utbetalte pengene til deg hvis ikke utleier fremmer krav innen en måned.
Hva hvis du ikke kan stille depositum?
Da kan løsningen være å få, for eksempel, til å arbeidsgiver stille garanti. I visse tilfeller kan også lokale sosialkontor være behjelpelige med å stille husleiegaranti.
Kan utleier øke leien i løpet av leieforholdet?
Både utleier og leietaker kan kreve at leie blir regulert i forhold til den generelle prisveksten ( Konsumpris indeksen) en gang i året. Det må kreves skriftlig.
De siste 12 månedene har prisveksten vært på 2,1 prosent. Så selv om utleier krever prisregulering i takt med prisstigningen, vil ikke det gi de helt store utslagene i leien.
Har leieforholdet vart i mer enn 2,5 år, kan både utleier og leietaker kreve at leien blir regulert i forhold til markedspris.
Tips: Har markedsprisen falt vesentlig som følge av for eksempel stor utbygging av utleieboliger i området, bør du benytte deg av muligheten til å kreve lavere leie.
Leieforholdets varighet
Loven stadfester at leieforhold ikke skal vare i mindre enn 3 år. Er det ikke avtalt når leieperioden skal avsluttes, anses leieavtalen som tidsubestemt.
Treårs-regelen gjelder ikke ved utleie av leilighet i bolig hvor eieren selv bor, som for eksempel ved utleier av sokkelleilighet i egen bolig. Der er minste leietid 1 år. Det kan også avtales leieforhold på under minstetiden. For eksempel når eieren selv skal bruke boligen eller i tilfeller hvor det foreligger en god grunn til kortere leie, som at boligen skal selges.
Boligens standard og stand ved overtagelse
Det er helt opp til deg og utleier å avtale hvilken stand boligen skal i være ved overtagelse. Hvis ikke annet er avtalt, tas det for gitt av boligen en ren og ryddig - klar til at du kan flytte rett inn.
Er det noe du mener ikke er i henhold til avtalen, som skader eller mangler på inventar eller utstyr, bør du gi beskjed til utleier så snart som mulig. Er vinduet knust eller varmekablene på badet ødelagte, bør du klage.
Det samme bør du gjøre hvis du mener boligen er i generellt dårligere stand enn det du er forespeilet. Har utleier gitt inntrykk av at boligen har høy standard, med tilsvarende leiepris, skal du ikke godta at det trekker fra samtlige vinduer eller at kjøkkeninnredningen holder på å falle fra hverandre.
Sørg for å klage skriftlig. Den dokumentasjonen blir nyttig hvis det blir en tvistesak.
Vedlikehold av boligen
Utleier har ansvaret for alt grunnleggende vedlikehold. Lekker taket eller den gamle varmtvannsberederen slutter å fungere, skal det fikses av utleier. Knuser du derimot servanten eller lager stygge merker i parketten, er det ditt ansvar.
Som leietaker kan du ikke male, sage og hamre som du selv vil. Du har ikke anledning til å foreta endringer uten utleiers godkjennelse. Ønsker du å bytte farge på kjøkkenvegger eller montere nytt skap på badet, må du ha tillatelse.
Hva må du akseptere fra utleier under leieperioden?
Utleier kan ikke ta seg inn i boligen når det passer henne/ham. Du har enerett på bruk av boligen, men må likevel la utleieren få adgang til boligen for nødvendig tilsyn og vedlikehold.
Du på din side, må følge normer for normal adferd hva gjelder støy og annet som kan sjenere andre. Hvis ikke annet er avtalt, er de kun du, din samboer/ektefelle og eventuelle barna som kan bo i boligen.
Oppsigelse
Oppsigelsesfristen kan avtales fritt mellom utleier og leietaker.
For leieavtaler som er tidsbegrenser, er det hvis ikke annet er avtalt, ingen anledning til oppsigelse før leieperiodens utløp.
Men det er opp til dere å avtale mulighet for oppsigelse før det - for eksempel 3 måneders gjensidig oppsigelse.
For leieavtaler som er tidsubegrenset, fastsetter loven i utgangspunktet en oppsigelsestid på 3 måneder. Men dere kan gjerne avtale korterer eller lengere oppsigelsesfrist.
Skal du si opp leieforholdet, så sørg for at det gjøres skriftlig. Du trenger ikke å begrunne oppsigelsen.
Ønsker utleier å kaste deg ut, er det derimot strenge krav til både begrunnelse og fremgangsmåte: Utleier kan kun si opp avtalen hvis hun/han selv skal benytte boligen, hvis boligen skal bygges om/rives/selges eller hvis det er andre saklige grunner til oppsigelse, for eksempel at du misligholder avtalen. Oppsigelsen skal være skriftlig og du skal ha anledning til å komme med en skriftlig protest.
Leier du en hybel har du svakere rettigheter: Da er oppsigelsesfristen 1 måned, og utleier behøver ikke begrunne oppsigelsen.
Utkastelse
I visse tilfeller synes utleier det er nødvendig å kaste ut leietaker. Utleier har selv ikke anledning til å kaste deg ut eller fjerne dine eiendeler. Det må gjøres av Namsmannen.
Har det oppstått en tvist, så kontakt ditt lokale Forbrukerråd, og be om råd. Bor du i Oslo eller Akershus kan du også kontakte Husleietvistutvalget.
- Les mer på Kvinnesiden.no
Denne saken ble første gang publisert 25/09 2007, og sist oppdatert 30/04 2017.