Når taksten er i utakt med markedet, melder spørsmålet seg: Trenger vi egentlig takstmannens verdivurdering? Boligene går jo ofte minst hundre tusen over. Eller under, dersom markedet er nedadgående.

- Vi mener at takstmannen burde holde seg til den tekniske vurderingen av boligen. Så kan megleren, som kjenner det lokale markedet best, gi verdivurderingen, sier Øivind Andreas Tandberg, formann i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF).

- Det ville være å sette bukken til å passe havresekken. Megler kan fristes til å sette en lav verditakst for å synes i markedet, parerer takstmann Erik Christian Windt, som vi treffer ute på takseringsoppdrag i en toromsleilighet.

Eiendomsmeglernes formann frykter imidlertid ikke mer bruk av såkalte lokkepriser.

- Alle skjønner jo likevel at en grandiosa til 29,90 egentlig koster 30 kroner. Det blir omtrent det samme med boliger. Om en leilighet er verdt 1,9 millioner eller såvidt over 2 millioner, finnes det jo uansett ikke noe fasitsvar på, sier Tandberg.

- Er det ikke viktig at den prisen man går ut med, er mest mulig korrekt i forhold til markedsverdi?

- Det er det. Og vi mener at eiendomsmeglerne, utfra sin kjennskap til markedet, er flinkest til å sette riktig pris. I noen områder av landet har dette blitt vanlig. Takstmannen holder seg der til å utarbeide en teknisk boligsalgsrapport.

Takstmannens dilemma

Administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Arne Støbakk, forsvarer takstmannens rolle som nøytral verdifastsetter.

- Det utvikler seg gjerne en slags psykose i et oppadgående marked, mener han, og beskriver det han kaller "takstmannens dilemma" i dette markedet:

- I et oppadgående marked snakker alle om at "nå går boligene over takst". Dermed vil man forvente at en eiendom som er taksert til 2 millioner, selges for 2,1. Hvis takstmannen hadde sagt at verdien faktisk var 2,1 millioner, ville folk forventet at den skulle gå for 2,2.

Støbakk mener at takstmannen må være varsom for ikke å fanges i dette spillet. En takstmann som prøver å komme i forkant av markedet ved å inkludere "over takst"-forventningen i verditaksten, vil bare bidra til å sette ytterligere fart på boligprisveksten.

- Han ville i så fall bli en aktør i stedet for en nøytral rådgiver, sier Støbakk.

I et motsatt marked øker forventningen til at boliger selger under takst. Takstmannens dilemma blir det samme, med motsatt fortegn.

Trege takstmenn

- I tillegg til denne innebygde varsomheten som en god takstmann skal ha, vil det også komme inn en viss treghet i vurderingen når markedet endrer seg raskt, sier Støbakk. Han forklarer det med at takstmannen har tidligere oppnådd priser som en del av sitt beregningsgrunnlag, og at det i tillegg ofte går noen uker mellom takseringstidspunkt og salgstidspunkt.

- Finnes det takstmenn som er kjent for å sette en spesielt høy eller lav pris?

- Det kan det hende at det gjør. Men det er informasjon som normalt ikke tilflyter oss. Det kan også være løse rykter og skryt fra selger, mener Støbakk. Han innrømmer at selv om de aller fleste takstmenn gjør en hederlig jobb, finnes det antakelig dem som lar seg presse av megler til å sette en bestemt pris.

- Det er vanskelig å fri seg fra mistanken om at verditaksten av og til manipuleres. Derfor ønsker vi oss en lov som krever at boligselgeren selv skal rekvirere takstmann. Slik kan meglerens potensielle makt som oppdragsgiver for takstmannen, svekkes.

Uten superlativer

Takstmann Erik Christian Windt virker uberørt av alle forsøk på å rokke ved den nøytrale takstmannsrollen. Han går grundig til verks med tommestokk, laseravstandsmåler og fuktindikator som hjelpemidler. Banker i baderomsfliser og kikker i avløp. Etter et par timers jobb i leiligheten skal han på kontoret og finregne, og bruker trolig fire timer totalt på oppdraget. Jo større svingninger i markedet, desto viktigere er det at takstmannen går grundig til verks, mener han.

- Her har kunden rekvirert en vanlig verditakst. Det er den enkleste takstrapporten, som vi tar rundt 3000 kroner for. En boligsalgsrapport koster ofte minst tre ganger så mye, men gir et mye bedre bilde av tilstand, vedlikeholdsetterslep og kostnader ved å sette alt i forskriftsmessig stand, forklarer Windt.

Han er opptatt av å bruke et objektivt språk i takster og rapporter. Meglere vil han gjerne snakke med ofte, for å orientere seg best mulig om markedet og spesifikke budrunder, men forteller at han aldri lar seg diktere av megler eller selger.

- Det hender at selgeren ber oss skrive at badet er kjempeflott, men da sier jeg at denslags superlativer får de ta med megler. For mens takstmannens rapport er nøktern, er meglerens prospekt en liten illusjon. Behagelig bilder og levende lys kan tilsløre virkeligheten, mener Windt.

I likhet med Støbakk ser han fram til at loven som skal regulere takseringsbransjen, blir klar. Det vil trolig skje i løpet av et par år. Per i dag er taksering en uregulert bransje, uten egen lov og uten tittelbeskyttelse.



Les hele saken
Les alt om:

Inger-Lise Kvås, redaksjonsjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!