Ikke flere hytter her!
Kan kommunen ta fra hytteeiere stillheten med et pennestrøk gjennom ny reguleringsplan?
Fortetting
- Etter hvert som markedet for hytter har endret seg, har det skjedd en fortetting i allerede bebygde områder.
- Noen ganger ønskes slik fortetting i allerede regulerte områder. Dette krever en omregulering av området.
- Dersom man får kjennskap til at det skal skje en fortetting i det hyttefeltet man har hytte, bør man sjekke om området er omregulert.
- Som direkte berørt av en slik fortetting, vil man også ha krav på å bli forelagt forslaget til reguleringsplan.
- Privatrettslige avtaler, som for eksempel festekontrakter, kan ha bestemmelser som legger ned forbud mot fortetting.
- De kan ikke fortette her, det står jo i festekontrakten vår, uttalte Finn Flodt til kona, Snøhvit, som leste høyt fra kunngjøringene i lokalavisen Lysningen i Flimre hvor ekteparet har hytte. Kommunen varslet at de ville igangsette regulering av området. Forslaget til reguleringsplan gikk ut på oppføring av 34 hytter i området i tillegg til de eksisterende 32. Det innebar en betydelig fortetning av område.
Tillatt å fortette?
Kontrakten til Snøhvit og Finn hadde blant annet følgende formulering i pkt. 7: "Bebyggelse i området utover det som fremgår av vedlagte skisse er ikke tillatt."
Finn regnet med at kommunen ikke kjente til bestemmelsen i festekontrakten. Han oversendte kontrakten til kommunen og protesterte mot planene. Et par dager senere fikk han svar: "Den aktuelle bestemmelsen i festekontrakten anses av kommunen som en privatrettslig avtale mellom grunneier og Dem, og vil ikke få konsekvenser for det videre reguleringsarbeid. Gjennomføring av reguleringsplanen og evt. begrensninger hva gjelder utbygging må tas opp med din avtalepart". Finn hadde ikke peiling på regulering, fortetning og avtaler, og tok kontakt med advokat Arild Spis.
Avstand mellom hyttene
Advokat Spis var av den oppfatning at reguleringsplanen ikke kunne oppheve de rettigheter og plikter som sto i festekontrakten. Et inngrep i slike rettigheter som festerne hadde, måtte skje ved ekspropriasjon. Spis skrev derfor til grunneier og protesterte mot planen.
Gjennom sin advokat, Børre Gjøs, tilbakeviste grunneier kravet. Gjøs viste blant annet til en dom fra Høyesterett hvor det fremgikk at en avtale mellom private med forbud eller begrensninger hva gjelder utbygging m.m. må stå tilbake for en reguleringsplan.
Det gikk ikke lang tid før partene barket sammen i retten. Advokat Spis viste til at grunneier og festerne i sin tid hadde inngått lovlige avtaler om at det skulle være en viss avstand mellom hyttene i feltet. Han leste samtidig opp fra prospektet som ble utarbeidet da feltet ble lagt ut: "Vi har lagt vekt på at det skal være god avstand mellom hyttene slik at du virkelig kan få glede av å være for deg selv, føle at du lever og er alene med deg og dine alene, langt fra naboer, innsyn og støy som dere opplever nok¿"
Føler seg lurt
Spis pekte også på de lekre bildene i prospektet som viste fjellet i høstfarger uten tegn til menneskelige inngrep. I en kommentar til herlighetene uttrykte han: "Det var dette Snøhvit og Finn Flodt kjøpte, det var dette de betalte litt ekstra for - dette kan ikke tas fra dem med et pennestrøk gjennom ny reguleringsplan." Han viste samtidig til at grunneierne hadde tatt initiativet til å utarbeide reguleringsplanen.
Gjøs var naturlig nok uenig med kollegaen og mente at reguleringsmyndigheten var et meget viktig styringsverktøy i samfunnsutviklingen. Han la også frem en høyesterettsdom fra 1995 hvor retten nettopp kom til at private avtaleklausuler som hindret gjennomføring av en reguleringsplan måtte stå tilbake for planen
Utenfor pressområder
Retten ga imidlertid Snøhvit, Finn Flodt og advokat Arild Spis fullt medhold. Først kommenterte retten forholdet til den høyesterettsdommen som advokat Gjøs hadde lagt frem. Saken gikk ut på bygging av et større kontorbygg på Lysaker i Oslo: "Det var allerede bygget en motorvei gjennom området. I vår sak har vi å gjøre med avtaler fra 1987 som for så vidt har til hensikt å sikre en privatsfære. Men i vår sak skjer dette langt utenfor pressområder og vil ikke være til hinder for en utvikling i området ut ifra mer generelle samfunnshensyn. Retten anser slike avtaler som lovlige og har krav på en rimelig grad av vern mot den type myndighetsutøvelse om en stadfestet reguleringsplan legger opp til. Retten legger også vekt på at området har en rimelig fornuftig utnyttelsesgrad som på ingen måte kan anses å gi de etablerte hytter noe fortrinn sammenlignet med andre hyttefelt. Retten legger videre vekt på at den påberopte Høyesterettsdom er kritisert for å gå for langt i å la slike avtaler som retten skal ta stilling til bortfalle som følge av reguleringsplaner."
Advokat Gjøs ble på vegne av sin klient meget skuffet over dommen og anket denne til lagmannsretten. Før saken kom opp til behandling trakk han anken.
Denne saken ble første gang publisert 19/05 2009, og sist oppdatert 29/04 2017.