Innløsningsregler

  • Innløsning av festetomt for hytte kan kreves første gang etter 30 år av festetiden eller når festetiden er ute.
  • Krav om innløsning av feste kan fremsettes hvert tiende år etter at 30-års fristen har utløpt
  • Innløsningskravet må fremsettes minimum ett år før innløsningsfristen er inne eller festetiden er ute.
  • Bortfester kan nekte innløsning (det såkalte landbruksunntaket) dersom følgende krav er innfridd:
  • **Eiendommen har et totalareal på minimum 100 dekar inklusive festetomtene eller et fulldyrket areal på minimum 20 dekar.
  • **Summen av festeinntektene må overstige 15 000 kroner
  • **Summen av festeinntektene må utgjøre mer enn fem prosent av det gjennomsnittlige årlige driftsresultatet ved drift av eiendommen som jord-, skog- eller hagebruk.
  • Landbruksunntaket kan ikke påberopes dersom eiendommen er leid bort for mer enn fem år. Det samme gjelder dersom driften er lagt ned for mer enn fem år.
  • Dersom innløsning nektes, skal festeforholdet forlenges på samme vilkår som tidligere.
  • Innløsningssummen fastsettes til 30 ganger festeavgiften på innløsningstidspunktet, eller til 40 prosent av verditakst.
  • Ved festeforhold hvor det er avtalt feste på ubestemt tid uten oppsigelsesrett for bortfesteren er det kun 30-ganger regelen som gjelder.

Hovedregelen i tomtefesteloven sier innløsning etter 30 år eller ved festetidens utløp, men det er flere forbehold, blant annet det såkalte "landbruksunntaket". Det innebærer at dersom grunneiers festetomter er en viktig del av hans landbruksvirksomhet, kan grunneier nekte innløsning, slik historien under viser. Men den tydeliggjør også at et nei fra grunneier må være velbegrunnet, og det nytter ikke å "lure" inn ekstra inntekter for å blåse opp festevirksomheten.

Landbruksunntaket

- Jaså, ja, så han tror han skal få detta paradiset gratis? Je seller itte noe ta det familien har bygget opp over generasjoner!

Gårdbruker og skogeier Jon Tro hadde nettopp mottatt brev fra Finn Kringel med søknad om innløsning. I brevet hadde Kringel vist til bestemmelsene i tomtefesteloven § 32, hvor det blant annet står: "Festaren kan krevje å få innløyse ei festetomt til bustadhus eller fritidshus når det er gått 30 år av festetida - om ikkje kortare tid er avtalt - eller når festetida er ute."

Etter at han hadde roet seg litt, besluttet Tro å oppsøke advokat Pål Jord. Han kunne for så vidt bekrefte at fester har rett til å kreve innløsning ved festetidens utløp, slik Kringel hadde skrevet. Jord kunne imidlertid fortelle at loven har et viktig unntak for grunneiere som driver landbruksvirksomhet. Dersom inntekter fra landbruk og tomtefeste overstiger fem prosent av gårdens netto resultat, kan grunneier avvise innløsning.

Jord skrev brev til Kringel og gjorde oppmerksom på at Jon Tro både drev landbruk og bortfeste og dermed kunne påberope seg landbruksunntaket. Jord tilbød Kringel likevel å fornye kontrakten, men ville oppregulere avgiften til 14 340 kroner. Han mente dette var en rimelig markedsleie.

Krav til minimumsinntekt

Kringel tok nå kontakt med advokat Kjell Rogn, som bekreftet prinsippene i landbruksunntaket.

- Men reglene er nok litt mer komplekse, supplerte han. - Blant annet stilles det krav om at summen av festeinntektene må overstige 15 000 kroner.

De ble enige om å skrive til advokat Jord og be ham om å oppgi summen av inntektene fra bortfeste. Svar forelå etter et par dager og av det fremgikk at grunneier festet bort syv tomter, og at den totale festeavgiften var på 12 450 kroner.

Jord skrev videre at det var besluttet å avkreve festerne en veiavgift på 750 kroner. Han mente at dette totalt sett innebar at inntektene fra festevirksomheten var på 17 700 kroner, og han konkluderte derfor med at Tro kunne påberope seg unntaket.

Advokat Rogn hadde imidlertid mistanke om de totale festeavgiftene var "blåst opp". Han bestemte seg for å innhente samtlige festekontrakter ved å henvende seg til Statens kartverk, og fant raskt ut at veiavgiften ikke var en del av festekontraktene. Rogn mente derfor at veiavgiften ikke kunne tas med som en del av festeinntektene. Han skrev til Jord og understreket dette.

Skjønn

Ettersom partene ikke ble enige, begjærte advokat Rogn skjønn for å få prøvet om vilkårene for innløsning var til stede, og i så fall hva innløsningsverdien på tomten ville være.

Dersom vilkårene for innløsning ikke var til stede, anførte Rogn subsidiært forlengelse av festeretten på samme vilkår som før.

Når det gjaldt det prinsipale spørsmål om innløsning, presiserte Rogn at en grunneier ikke kunne innføre nye "festeavgifter" som ikke var hjemlet i festekontrakten.

Når det gjaldt det subsidiære spørsmålet om forlengelse, viste han til tomtefesteloven § 33 hvor det bl.a. fremgår: "I staden for å krevje innløysing av festetomt til bustadhus eller fritidshus etter § 32 når festetida er ute, kan festaren (¿.) krevje lenging av festet på same vilkår som før."

I henhold til denne bestemmelsen avviste Rogn at Jon Tro hadde rett til å regulere festeavgiften i forhold til markedsverdien. Tvert imot, mente han, skulle avgiften reguleres i henhold til avtalen, og den sa at regulering skulle skje hvert tiende år i henhold til konsumprisindeksen.

Rogn konkluderte derfor med at avgiften på 1500 kroner kunne oppreguleres til 1819 kroner. Han avviste for så vidt ikke at regulering kunne skje i henhold til markedsverdi, men da måtte dette fremgå av avtalen, og det gjorde det ikke her.

Rett til innløsning

Skjønnet ga Kringel fullt medhold. De konkluderte med at inntekter som skulle regnes som festeinntekter måtte være hjemlet i festekontrakten, men det var ikke tilfelle for den aktuelle veiavgiften.

Videre ble verdien på tomten fastsatt til 1 350 000, som betød en innløsningssum på 540 000 kroner (40 % av 1 350 000).

Kringel fikk dermed medhold i sitt prinsipale krav som gikk ut på innløsning. Skjønnet trengte derfor ikke ta stilling til spørsmålet om Kringel kunne kreve fornyelse på samme vilkår eller om Tro kunne kreve full revisjon av festeavgiften. Retten viste likevel til paragraf 33 og understreket at dersom Tro ikke ønsket en innløsning, skulle forlengelse skje til samme vilkår, som innebar at festeavgiften ville bli 1819 kroner.

Les hele saken
Les alt om:

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!