Boligkjøp og verditakst

En verditakst er verdiløs om du ikke gjør egne undersøkelser

Du kan ikke stole på verditaksten. Det viser en nylig avsagt dom.

RÅTESKADER: En verditakst vil i liten grad kunne avdekke råteskader. En tilstandsrapport eller boligsalgsrapport vil derimot gi en inngående vurdering av boligens tekniske tilstand. (FOTO: MYCOTEAM)

RÅTESKADER: En verditakst vil i liten grad kunne avdekke råteskader. En tilstandsrapport eller boligsalgsrapport vil derimot gi en inngående vurdering av boligens tekniske tilstand. (FOTO: MYCOTEAM)

Publisert Oppdatert

Et boligkjøp er det viktigste kjøpet du gjør, og bør basere seg på en god kunnskap om blant annet teknisk tilstand. De fleste av oss har imidlertid begrensede forutsetninger for å gjøre en inngående, teknisk vurdering av boligen. Vi er derfor avhengig av de opplysninger som gis av selger og takstmann, samt den informasjonen vi får av eiendomsmegler.

I mange tilfeller er dette ikke tilstrekkelig og mange kjøpere opplever at boligen har store, skjulte mangler som de må klage på.

- Vi gjorde nylig en meget omfattende undersøkelse blant boligkjøpere i årene fra 2009 til 2014. I den kom det frem at mer enn hver femte boligkjøper klaget eller hadde vurdert å klage, uttaler fagdirektør for bolig hos Forbrukerrådet, Thomas Bartholdsen.

- Dette er en skyhøy misnøye, og selvsagt svært alvorlig når det står om helt alminnelige mennesker og millionverdier. Vår oppfatning er derfor at verdi- og lånetaksten ikke egner seg i forbindelse med bolighandel. Den sier bare noe om boligens verdi, men lite om den tekniske tilstanden.

Verdiløs verditakst

At en verditakst ikke egner seg som tilstandsrapport, fikk et ektepar på hyttejakt bittert erfare. De gikk til sak etter et hyttekjøp på Sjusjøen, men tapte i tingretten. Ifølge Dagens Næringsliv hadde de kjøpt hytta med planer om å bygge på den. De planene ble imidlertid raskt omgjort til dyp fortvilelse da byggmesteren som skulle gjøre jobben hadde undersøkt hytta.

- Han sa: «Dette går ikke. Det er bare å putte alt i en container», forteller hytteeieren til avisen (betalingsmur).

Tingretten mente at de manglene som fremkom ikke kunne lastes selger, selv om verditaksten ikke ga noen indikasjoner om problemene. Begrunnelsen var at manglene først dukket opp når tak og vegger ble åpnet ved påbyggingen, og således ikke var kjent for selger.

Takstmannen som gjennomførte taksten bekreftet overfor avisen at en verditakst er lite verdt som tilstandsvurdering.

- Den er ikke veldig mye verdt. Man kan ikke bruke en verdi- og lånetakst for å forsikre seg om at ting er i god stand eller eventuelt i dårlig stand, uttaler takstmann Øyvind Myrvold til avisen.

Råder kjøper til å få gjennomført en byggteknisk vurdering

- Generelt oppfordrer vi boligkjøperne til å få gjennomført en teknisk vurdering, som for eksempel ved å rådføre seg med en bygningsteknisk fagperson, sier Christian Vammervold Dreyer. Han er administrerende direktør i Eiendom Norge (tidligere Eiendomsmeglerforetakenes Forening)

Han erkjenner imidlertid at slike undersøkelser kan bli en tidsmessig utfordring i de tilfeller hvor det er kort tid mellom visning og budfrist.

- Vårt råd er at du som kjøper bør komme forberedt og gjøre forhåndsundersøkelser før du går på visning, slik at du har mulighet til å få vurdert alle viktige forhold før budfristen faller. Og dersom du likevel er usikker på boligens tilstand, bør du enten avstå fra å legge inn bud eller ta høyde i budets størrelse for at det må utføres forbedringer, legger Vammervold Dreyer til.

Verditakst eller tilstandsrapport

Ifølge administrerende direktør i Norges Takseringsforbund, Are Andenæs Huser, er det viktig å være klar over hva en verditakst er beregnet på.

- Taksten skal si noe om boligens verdi, men den forteller ikke noe om boligens tilstand utover det takstmannen eventuelt måtte ha kommentert, sier han.

- En tilstandsrapport eller boligsalgsrapport vil være langt mer omfattende.

Huser mener at bruken av verditakst ved bolig- og hyttehandler i tilsvarende grad bør reduseres, fordi verditaksten stiller høye krav til informasjonen som må gis og innhentes i tillegg.

- Når en takstmann blir bedt om å gjøre en verditakst, kan han ikke gjøre annet enn å kommentere tilstandsmessige forhold han måtte se. Han har ikke anledning til å gå i dybden.

Interessert i arkitektur, interiør, boligmarked, rengjøring eller hage? Følg Klikk Bolig på Facebook.

Sjekkliste ved boligkjøp

Hvordan er tomten og hageanlegget tatt vare på?

Har terrenget forskriftsmessig fall fra grunnmuren og utover.

Hvordan ledes takvannet bort.

Vurder nøye opplysninger om de påkostninger og det vedlikeholdet som er oppgitt. Er det samsvar mellom opplysningene og boligens standard?

Sjekk nøye utvendig panel og vurder den i forhold til boligens alder. Når ble det sist malt/beiset?

Sjekk taket. Ved eldre boliger; er taktekkingen original?

Sjekk fundamentering på utvendige trapper og terrasser, og sjekk vindusbeslag, dørbeslag, takbeslag, renner og nedløp.

Kjelleren: Se etter fuktutslag, svertesopp, saltutslag eller om pussen flasser.

Innvendig: Se etter tegn på fukt, og undersøk spesielt våtrommene. Finnes det membraner? Er badet pusset opp, og hvem har gjort det? Hvordan er luftingen på et eventuelt loft, og er det tegn på fuktighet fra taket?

Gå gjennom det elektriske anlegget. Er det skru- eller automatsikringer?

Dersom det finnes pipe, sjekk denne. Er det tegn på skader på den (også over tak)? Påbudt med adkomst for feier.

En mer detaljert liste finner du på sidene til Norges takseringsforbund.

Kilde: Norges takseringsforbund

Her er forskjellen på en tilstandsrapport og boligsalgsrapport

Både forbrukermyndighetene, takstbransjen og eiendomsmeglerbransjen ønsker økt bruk av tilstandsrapporter, som gir en mer inngående vurdering av boligens tekniske tilstand enn en verditakst.

SJEKKLISTE: selv om en bolig ser innbydende ut, kan den likevel ha skjulte mangler. (FOTO: Alexander Berg jr.)

SJEKKLISTE: selv om en bolig ser innbydende ut, kan den likevel ha skjulte mangler. (FOTO: Alexander Berg jr.)

Takseringsbransjen har på sin side utviklet Boligsalgsrapporten, som ifølge Huser er en tilstandsrapport spesielt utviklet for boligomsetning og baserer seg på NS 3600 fra Norsk Standard.

- Det gjør den mer systematisk enn tilstandsrapporten.

Arbeidet med å gjøre tilstandsrapporter obligatorisk er imidlertid foreløpig stoppet opp, men målsetningen blant aktørene i boligbransjen er at slike rapporter skal bli påbudt.

- Eiendomsmegler skal gjøre vurderinger for hvert oppdrag om det skal anbefales tilstandsrapport, og ofte anbefales selger å benytte dette, utdyper Vammervold Dreyer.

Dersom en boligkjøper ønsker en slik rapport hvis den ikke foreligger, må kjøper ifølge Vammervold Dreyer bekoste en slik undersøkelse selv.

En boligsalgsrapport koster fra 10 000 kroner og oppover, avhengig av boligens størrelse.

Det finnes ifølge Vammervold Dreyer flere ulike tilstandsrapporter i markedet, avhengig av hvilken tilknytning takstmannen har.

Denne ordbruken må du sjekke i salgsannonsene

Thomas Bartholdsen mener at mange boligannonser er egnet til å sette boligkjøperen i et drømmemodus, og dette til tross for at boligen likevel har svakheter og skader.

- Vi ser at boligannonser ofte inneholder formuleringer som skyver ansvaret for boligens standard over på kjøperen. Derfor skal man være kritisk til ordbruk som for eksempel "Må undersøkes nærmere" eller "Er ikke undersøkt". Følger du som boligkjøper ikke opp slike hint, vil det kunne bli brukt mot deg i en eventuell rettssak.

SKJULTE SKADER: Råte i taket oppdager man sjelden på visning, eller blir beskrevet i en verditakst om ikke takstmannen hadde sett tegn som kunne indikere noe slikt. (FOTO: Mycoteam)

SKJULTE SKADER: Råte i taket oppdager man sjelden på visning, eller blir beskrevet i en verditakst om ikke takstmannen hadde sett tegn som kunne indikere noe slikt. (FOTO: Mycoteam)

Bartholdsen legger til at alle hint som kan tyde på at alt ikke er som det burde være, må følges opp av boligkjøper.

- Står det for eksempel noe om malingflassing, kan det være en indikasjon på fukt. Og dersom det står at taket bare er besiktiget fra bakken eller at noe er "fra byggeår", kan du regne med at motparten og forsikringsaktører vil si at du da burde ha fattet mistanke og sjekket nærmere. Og da kan du sitte tøft i det dersom du lot deg rive med i budrunden og bød mer enn du burde.

- Man skal huske at man ikke trenger legge inn bud, eller man kan ta eksplisitte forbehold i budet.

- Vi bør innføre obligatorisk tilstandsvurdering

Bartholdsen mener at norsk bolighandel er langt mer utrygg en den er i våre naboland, blant annet fordi boligkjøperen får lite faktainformasjon, reklamen er for positiv og kjøperen har liten reell mulighet til å trekke seg etter at budet er gitt.

- I Danmark har forbrukere for eksempel hele tre angreretter ved bruktboligkjøp. I Norge har vi derimot budrunder som setter boligkjøper i en konkurransesituasjon. Det innebærer at man i de mest attraktive områder får svært liten tid til å undersøke, ei heller forstå antydninger og hint om feil og skader som gjør at du kan få problemer med å vinne frem med en klage i etterkant. Og null angrerett. Det er paradoksalt, sier han.

- Derfor er det Forbrukerrådets oppfatning at vi bør innføre obligatorisk tilstandsvurdering i markedsføringen av brukte boliger, selvsagt dog med flere fornuftige unntak, og at takstmennene som i Danmark må være fullstendig uavhengige av eiendomsmeglerne. Våre undersøkelser viser også at forbrukerne ønsker lengre tid mellom visning og budfrist, slik at de får mulighet til å vurdere, spørre og samrå seg med fagfolk.

RÅTE I HYTTE: Lafteknuter er et utsatt punkt på hytter, men som en verditakst nødvendigvis ikke forteller noe om. (FOTO Mycoteam)

RÅTE I HYTTE: Lafteknuter er et utsatt punkt på hytter, men som en verditakst nødvendigvis ikke forteller noe om. (FOTO Mycoteam)

Nyttige tjenester

FORUM

Underholdning