Kjøp og salg av bolig

Dette er eiendomsmeglerens ansvar

Hva kan du egentlig kreve av eiendomsmegleren når du kjøper eller selger en bolig?

SELGE BOLIG: De aller fleste av oss benytter eiendomsmegler når vi skal selge boligen, men ikke alle er klar over hva man faktisk kan kreve av megleren. Foto: illustrasjonsfoto: thinkstockphotos.com

Marte Korsbrekke

Sist oppdatert 29/04 2017

Vi benytter som regel eiendomsmegler når huset skal selges. I de aller fleste tilfeller går boligsalget greit for seg, men noen ganger gjøres det feil, også fra meglerens side.

Både kjøpere og selgere kan klage på eiendomsmeglerens feil.

Har eiendomsmegleren vært uaktsom og du som kjøper eller selger lider et økonomisk tap, vil megleren kunne være erstatningsansvarlig.

Eiendomsmeglere har et omfattende regelverk å forholde seg til ved salg av bolig og det skjerpes stadig inn hvilke krav det skal stilles til profesjonen. Det har i lang tid eksistert både skrevne og uskrevne regler om informasjonsplikt for bransjen.

Dette klager vi på

Sekretariatansvarlig i Reklamasjonsnemnda for Eiendomsmeglingstjenester, Liv Østgård Fagerland, forteller at de hittil i år har registrert 98 mottatte klagesaker. Dette er tilnærmet uendret fra tidligere år.

- Av disse er foreløpig 41 behandlet og 11 klagere er gitt medhold.

- For saker behandlet i 2011 (saker mottatt i 2011 og tidligere), var sakstypene fordelt slik at det var flest saker som gjaldt:

Misnøye med saksbehandlingen, herunder annonsering og håndtering av kjøper-/selgerforhold deretter

Feilaktige/manglede opplysninger

Meglers utlegg/vederlag/honorar

Budgivning

Streber mot klagefri omsetning

Direktør i Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF), Finn Tveter, påpeker at antall klager bør settes i forhold til antall omsetninger gjennom megler i samme tidsrom.

- Vi har ikke helt nøyaktige tall for 2012, men i løpet av cirka et halvt år omsatte meglerne cirka 75.000 boliger (2012).

- Av dette fikk altså reklamasjonsnemnda 98 klager, noe som betyr litt mer enn 1,3 klage per tusende omsetning.

Tveter forteller at de alltid vil strebe mot en klagefri omsetning.

- Med kompleksiteten et megleroppdrag medfører må vi vel si at det er meglernes betydelige kompetanse som gjør at vi faktisk får relativt få klager på meglertjenester.

- Det er naturlig nok enda færre som får medhold. Dette skyldes nok også at mange klager blir ryddet opp ved henvendelse i til megleren, og det er bra.

Ikke det samme som selgers ansvar

Hogne Sandanger driver nettstedet dinboligadvokat.no. Han forteller at boligkjøpere som oppdager mangler ved boligen de har kjøpt, ofte henvender seg til megler.

Freshe sneakers: Dette er skoene som gjelder i vår

- Det er i denne forbindelse viktig å være oppmerksom på at megler ansvar ikke må forveksles med selgers ansvar for mangler (dersom boligen ikke er som avtalt).

Megler står utenfor det rettslige forholdet som oppstår mellom selger og kjøper.

- Megler hefter derfor ikke uten videre for mangler ved boligen, forklarer han til Bonytt.no

Opplysningsplikt

Megleren er ansvarlig for at alle relevant opplysninger han får, kommer med i annonser eller salgsdokumentasjonen - eller er tilgjengelig.

Forteller selgeren at det er en vannlekkasje på badet, plikter megleren å bringe denne opplysningen videre til kjøperne.

Meglerens opplysningsplikt går parallelt med selgerens eget opplysningsansvar, slik at i enkelte saker kan både selgeren og megleren bli ansvarlig.

Megleren er ansvarlig for opplysninger han har fått fra takstmannen.

Tveter påpeker at selve innholdet i taksten er takstmannens ansvar.

- Megleren plikter å kontrollere og viderebringe opplysninger fra takstmannen, men er ikke ansvarlig for takstmannens opplysninger med mindre megleren burde ha oppdaget feil i taksten ved sin kontroll, forklarer direktøren.

Eiendomsmegleren har også som plikt til å sjekke offentlige papirer som grunnbok og reguleringsplan.

Hvis megler har glemt dette, får kjøperen nesten alltid medhold i klagen.

Selger har hovedansvaret

Sandanger påpeker at meglers undersøkelsesplikt er begrenset.

- I alminnelighet vil megler ikke heftes for feil i takst og/eller boligsalgsrapport innhentet fra autorisert takstmann. I slike tilfeller må krav om erstatning rettes mot selger, eventuelt vedkommende takstmann som har utarbeidet taksten.

- Eiendomsmegleren og/eller hans arbeidsgiver vil imidlertidig kunne være erstatningsansvarlig dersom selger og/eller kjøper har lidt et økonomisk tap som skyldes at eiendomsmegleren har handlet annerledes enn han burde, forklarer advokaten.

Rot i budgivningen og oppgjøret gir erstatning

Roter megleren det til i budgivningen eller oppgjøret, blir han vanligvis ansvarlig. Et annet problem er påstander om fiktive bud.

I hete budrunder påstås det flere ganger at selgeren eller megleren har lagt inn fiktive bud for å drive budene opp og skaffe en høyere pris.

- Eiendomsmeglere plikter å gi både kjøper og selger innsyn i budjournalen uten ugrunnet opphold etter at handel har kommet i stand, forklarer Sandanger.

- Dermed kan kjøperen kontrollere at alle budene har vært reelle. Også øvrige budgivere kan etter at budrunden er avslutte kreve å få innsyn i budjournalen i anonymisert form.

Visning

Dersom du ønsker at eiendomsmegleren din skal møte selv og ikke en medhjelper, må du be om dette.

Eiendomsmegleren skal ha med seg et tilstrekkelig antall salgsoppgaver med vedlegg på visningen, ut i fra den interessen for eiendommen dere kan forvente. Interesserte bør få tilgang til salgsoppgaven med vedlegg og eventuelt takst/tilstandsrapport og andre dokumenter før visningen.

Det er spesielt viktig at de som er interessert har denne informasjonen før budgivningen starter.

Signering av kontrakt

Signering skjer normalt kort tid etter at budet er akseptert. Både kjøper og selger bør be om å få et utkast av kontrakten til gjennomlesning, før dere møtes for å skrive under.

Kontrakten skal gjenspeile det som allerede er avtalt. Kommer det ny eller avvikende informasjon på kontraktsmøtet av betydning for salget i forhold til premissene for budet, kan det gi grunnlag for å reforhandle kjøpsavtalen helt eller delvis.

Synes du fortsatt noe er uklart, avklar forholdet og ta eventuelt forbehold før du skriver under kontrakten. Når kontrakten er signert, kan det i ettertid være svært vanskelig å gjøre noe gjeldende som du visste om på tidspunktet for kontraktsigneringen.

Overtakelse

Eiendomsmegleren behøver ikke å være til stede når kjøperen overtar boligen, selv om dette er å anbefale.

Boligen er overtatt når nøklene er levert og kjøperen har gjort befaringen for å sjekke at alt er som avtalt.

Det bør lages en protokoll ved overtakelse som begge parter bør undertegne.

Dette bør du uansett gjøre:

Inngå skriftlig avtale med eiendomsmegleren

Les alltid nøye igjennom alle punktene i oppdragsavtalen før du signerer, og spør eiendomsmegleren dersom det er noe du lurer på.

Avtal hvor lenge oppdraget skal løpe. Det kan løpe i inntil seks måneder. Hva vil vilkårene bety for salget av nettopp din bolig eller eiendom?

Trenger du en hel «markedspakke» der alt fra utarbeiding av salgsoppgave, annonser til visning med mer er inkludert, eller vil du dekke annonsene fortløpende eller ta visningen selv?

Selger du en avsidesliggende hytte, kan du kanskje begrense annonseutgiftene eller eventuelt be om et oppgjørsoppdrag og finne en kjøper selv.

kilde: forbrukerrådet.no

Dersom kjøper har noe å bemerke når det gjelder boligen (for eksempel dårlig vasket), bør dette presiseres i overtakelsesprotokollen og eventuelt hvilke krav som vil bli gjort gjeldende i den anledning, for eksempel at man holder tilbake en del av restkjøpesummen til å dekke utbedringskostnadene.

Ikke betal for mye

Advokat Sandanger råder deg til å kontakte flere eiendomsmeglere angående pris slik at du forsikrer deg om at du ikke betaler mer enn nødvendig.

- Husk å be om å få pristilbudene fra de ulike eiendomsmeglerne satt opp slik at det blir enklest mulig for deg å sammenligne pris.

Finn Tveter i NEF påpeker at å kun se på meglerens pris for å selge boligen ikke er en rett vurdering.

- Det viktige for selger er hva han sitter igjen med etter salget, dvs oppnådd pris minus kostnaden ved salget og med minst mulig problemer for selger i prosessen.

- Da kan ofte en dyrere megler bli riktig valg. Selger bør være nøye med å spørre hvordan meglerne vil løse salgsoppdraget og velge den han får tillit til. Anbefalinger fra andre i området som har prøvd megleren er ofte et godt kriterium for valget.

Klagemuligheter

Er du misfornøyd med eiendomsmegleren, må du først klage til megleren. Dersom du ikke når frem, må du fremme en skriftlig klage - da sikrer du deg også dokumentasjon for eventuell videre behandling av klagen.

Du kan benytte Forbrukerrådets standard klagebrev.

Hvis dere ikke blir enige, kan du bringe klagen inn for Reklamasjonsnemnda for eiendomsmeglingstjenester.