Når vi skal kjøpe ny bolig, er det mange av oss som velger å gå for nybygg. Kjøper du en bolig som er under oppføring, faller kjøpet inn under en egen lov «bustadoppføringslova»

Advokat Eivind Arntsen er partner i DALAN Advokatfirma, og redaktør for eiendomsrettsadvokaten.no.

- Bustadoppføringsloven har en rekke bestemmelser som skal bidra til å sikre forbrukerens rettigheter ved kjøp av ny bolig, forklarer han til Klikk.no.

Videre utdyper Arntsen at du som kjøper bolig under oppføring har en rekke rettigheter ved forsinkelse og mangler - men advarer samtidig om at det er flere ting du som forbruker må passe på.

- Spesielt at avtalen er tilstrekkelig klar, og at du reklamerer i tide hvis det oppstår mangler.

Ikke gå i disse nybygg-fellene

Ifølge advokat Arntsen er dette de vanligste fellene å gå i når du skal kjøpe nybygg.

  • En vanlig feil er nok at man ikke bruker god nok tid på å gjennomgå avtalen og få med alle detaljer i spesifikasjonene før signering.
  • Overtagelsesdatoen er viktig, og du må forsøke å få en klart angitt dato inn i kjøpekontrakten. Dette vil være veldig viktig for å fastslå eventuelle krav på dagbøter ved forsinkelse. Høyesterett har tidligere funnet at uttrykk som «tar sikte på ferdigstillelse» ikke er konkret nok til å binde selger.
  • Vær grundig ved overtakelsen, og pass på å få notert alle feil som foreligger. Hvis det avdekkes mangler ved overtakelsen, må du holde tilbake så stort beløp at du er sikret å få eventuelle mangler utbedret.
  • Sjekk at utbygger har stilt garanti for oppfylling av avtalen. Det er en selvfølge at dette er på plass, men pass på å få dokumentasjon for at det foreligger garanti i henhold til loven.
  • Ikke vent for lenge med å reklamere! Dette er en klassisk tabbe. Det gjelder en «relativ reklamasjonsfrist» ved boligmangler, noe mange forbrukere ikke er klar over. Dette betyr at du ikke skal vente hverken mange måneder eller uker før du reklamerer, men må gi beskjed om reklamasjonen «innen rimelig tid».
Eiendomsadvokat

Advokat Eivind Arntsen © FOTO: Ellen Johanne Jarli

Rettigheter ved forsinkelse av nybygg

Dersom overtagelsen av boligen blir forsinket gir loven deg flere rettigheter.

Dagmulkt ved forsinkelse av nybygg

Advokat Arntsen forklarer til Klikk.no at den praktisk viktigste sanksjonsmuligheten, og det viktigste «riset bak speilet», nok er at du kan du kreve «dagmulkt» ved forsinkelser. Forsinkelse foreligger hvis overtakelse ikke kan finne sted til det tidspunkt som er avtalt.

Dagmulkten skal være minimum 0,75 eller 1 promille, avhengig av om avtalen inkluderer eiendomsrett til tomt eller. (Hvis du kjøper nybygg og avtalen inkluderer tomten, eller andel av tomten, gjelder den lavere satsen. Hvis du får en entreprenør til å føre opp bygget på din egen tomt, gjelder den høye satsen.)

Selv om 0,75 promille ikke høres mye ut, opplyser Arntsen at du ved kjøp av nybygg til for eksempel 5 millioner få krav på dagbøter på 5.000,- eller 3.750,- kroner - hver dag.

- Og dagbøtene løper alle kalenderdager uavhengig av om det er søndag eller helligdag - i inntil 100 dager. For hver million i kjøpesum for eiendommen, kan dagbøtene derfor bli enten 75.000 eller 100.000 kroner.

Erstatning og heving av avtale

Forbrukeren kan også holde tilbake en del av vederlaget for å sikre dekning av kravene som følge av forsinkelsen.

Dersom avtalebruddet fra selgers side er virkelig grovt kan du i tillegg kreve både heving av avtalen og erstatning.

- Det skal imidlertid foreligge ganske store forsømmelser fra selgers side før dette er aktuelt - men loven gir ihvertfall disse mulighetene som et ekstra sikkerhetsnett, forklarer Arntsen.

Mangler ved eiendommen

Hvis eiendommen ikke er i samsvar med det som er avtalt enten ved kjøpet, eller senere avtalte tilleggsarbeider, foreligger det en mangel. Reklamasjonsfristen er 5 år etter overtagelse, forutsatt at reklamasjon skjer «innen rimelig tid» etter at mangelen ble oppdaget.

Den viktigste rettigheten du har ved mangler er ifølge advokat Arntsen krav om å få mangelen rettet.

- Husk at entreprenøren også har rett til å foreta slik retting, så du kan ikke ikke uten videre få en annen til å utbedre feilen og sende regning til entreprenøren.

- Videre har man som forbruker rett til å holde tilbake en del av kjøpesummen inntil utbygger har sørget for at mangelen er rettet. Hvis mangelen ikke blir rettet kan man kreve enten erstatning i form av prisavslag. I de virkelig alvorlige tilfellene kan man også kreve heving.

Fordeler ved kjøp av nybygg

Det er mange fordeler ved kjøp av ny bolig. Teknisk sett vil kjøp av ny bolig til en viss grad kunne sammenlignes med kjøp av en ny bil.

- Du vil kunne nyte godt av de siste offentlige krav til tekniske og praktiske løsninger, miljøvennlighet, sikkerhet og lignende, og du slipper å bekymre deg for gammel «rust og råte», opplyser Arntsen.

- Videre vil du ved kjøp av ny bolig få en «garanti» i form av bankgarantien som entreprenøren skal stille i henhold til bustadoppføringslova.

Ulemper ved kjøp av nybygg

Ulempene ved kjøp av nybygg er for det første at dersom boligen bare eksisterer i prospektet på avtaletidspunktet, kan mye skje før du står med nøkkelen i hånden.

- Usikkerheten med tanke på ferdigstillelse er kanskje viktigst. Videre kan sluttsummen påvirkes ved at man etterhvert ser at det er behov for en del tilleggsarbeider.

- Byggebransjen er også overrepresentert på konkurslistene, og man risikerer at utbygger går konkurs under byggeprosessen, advarer advokaten.

Konkurs byggmester

Bygger du en bolig, eller kjøper en bolig under oppføring, skal entreprenøren ifølge Forbrukerrådet sette av penger som en garanti. Den skal dekke feil for opptil ti prosent av kjøpesummen.

Etter overtagelse kan summen være nede i fem prosent. Garantisummen skal stå i fem år, uavhengig av om entreprenøren er konkurs eller ikke.

Norges Eiendomsmeglerforbund har utarbeidet en oversikt over dine rettigheter og forpliktelser ved kjøp av bolig og fritidsbolig under oppføring

Les også:

Her får du nasjonalromantikk til under 1,5 millioner kroner

Finn gode ideer til interiøret i Bonytts inspirasjonsguide

Denne prisbelønte låven kan du leie

Slik blir du kvitt bananfluer

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!