Bolig er den største investeringen de fleste av oss gjør i løpet av livet. Derfor er det ekstra kjedelig å oppdage at du har kjøpt en bolig med skjulte feil og mangler. Og mange erfarer at boligsalgsrapporten er manglefull. I mange tilfeller har selger også tatt med seg ting som skulle vært igjen i boligen.

I slike tilfeller kan du ha rett til prisavslag, erstatning og utbedring, så det lønner seg å klage. Og én av fire klager da også på boligkjøpet.

Reklamer så fort du kan

Feil og mangler som oppdages innenfor fem år fra kjøpet kan gi grunnlag for reklamasjon.

Huskeregelen er imidlertid å reklamere straks, og senest innen to måneder fra du oppdager det.

- Vi oppfordrer derfor boligkjøpere til å sende brev/mail straks de oppdager eller mistenker en feil eller skjult mangel straks etter at de oppdaget det, påpeker Carl Bjurstrøm i Kraft Advokatfirma.

- Så kan kjøper heller beskrive feilen i detalj senere.

Eierskifteforsikring gir trygghet

Mange selgere tegner eierskifteforsikring som dekker eventuelle skjulte feil og mangler.

- Dette kan være feil for flere hundretusen, så det kan derfor være mye å tjene på å klage på boligkjøpet og følge opp sine rettigheter overfor forsikringen, forklarer Bjurstrøm.

Salgsdirektør i Krogsveen, Karsten Onsrud, bekrefter at det er normal praksis med eierskifteforsikring.

- I stor grad har de som selger bolig gjennom oss tegnet eierskifteforsikring - noe vi anbefaler.

VÆR KJAPP: Soppdannelse er en av feilene du kan klage på etter å ha kjøpt bolig. Huskeregelen er imidlertid å reklamere straks, og senest innen to måneder fra du oppdager det. © Foto: Colourbox

23 mangler du kan klage på

En mangel er ifølge Bjurstrøm alt som ikke er i samsvar med kontrakten og avtalen (både muntlig og skriftlig)

Offentligrettslige mangler; som blant annet mangler ved...

  • Tomten
  • El-anlegg
  • Pipe
  • Brann
  • Vann- og avløp
  • Ferdigattest
  • Brukstillatelse
  • Kommunal regulering

Eller mer privatrettslige mangler, som blant annet...

  • Feil areal (arealavvik)
  • Råte
  • Mugg
  • Vannlekkasjer
  • Rørlekkasjer
  • Fuktskader
  • Isolering
  • Feil ved baderom
  • Manglende fall i sluk på bad
  • Dårlig håndverk i huset
  • Byggefeil
  • Byggeskader
  • Dreneringsfeil

Slik går du frem med klagen

Bjurstrøm har i samarbeid med BoligAdvokat.no, satt opp en enkel 1-2-3(-4) guide for deg som ønsker å klage på boligkjøpet.

1. Send inn klage til selger og eierskifteforsikringen

Med en gang du oppdager en feil eller mangel, må du sende inn en klage, selv om du ennå ikke kan dokumentere feilen. Det er ok å sende på mail, men send gjerne brev i tillegg.

- Du må klage straks og senest innen 2 måneder etter at du oppdaget det. Men er du for sent ute, klag likevel.

- Noen selgere vil gjøre det moralsk riktige og vil gjøre det rette selv om du rettslig er for sent ute. Det er bedre å sende en klage for mye enn for lite, påpeker Bjurstrøm.

2. Dokumentér reklamasjonen med en takst/pristilbud

Du som kjøper må dokumentere at det er et rettskrav. Hvis kjøper er kyndig nok og dokumenterer gjennom bilder, kan det være nok.

- Men det er viktig at godt utgangspunkt for at selger skal ta stilling til skaden.

- Bruk gjerne en takstmann eller skaff et pristilbud på utbedring, råder advokaten.

3. Skriv en klage/reklamasjonsbrev med dokumentasjon

  • Dette bør brevet inneholde:
  • Hva er mangelen? Hvem er ansvarlig?
  • Omfanget av mangelen / feilen.
  • Antatt kostnad.
  • Frist. Gi selger en dato for når du venter å få et svar på klagen. Spør om selger vil bruke utbedringsretten sin.

4. Send inn klagen til selger og eierskifteforsikringen

Du som kjøper må klage innen rimelig tid (cirka 2 måneder).

Hvem skal du sende klagen til?

Du har tre alternativer: selger, megler eller forsikringsselskapet.

- Vi anbefaler alle tre, send i alle fall kopi av klagen til alle, forklarer Bjurstrøm til bonytt.no.

Har salget skjedd ved megler, kan kjøper reklamere til megler, som vil videreformidle dette til selger.

- Du kan alltid klage direkte til selger, men vi anbefaler å sende kopi av klagen til megler og eierskifteforsikringen i tillegg.

Hvis du kjenner til at selger har eierskifteforsikring og du vet hvilket selskap det gjelder, er den raskeste måten å sende reklamasjonen direkte til selskapet.

"Solgt som den er"

Når en eiendom er solgt som den er har selger i utgangspunktet fraskrevet seg alt mangelansvar - Ifølge Huseiernes Landsforbund står likevel ikke du som kjøper helt uten rettigheter.

Kort oppsummert betyr det at dersom boligen er i vesentlig dårligere stand enn du hadde grunn til å regne med, selger har holdt tilbake viktig informasjon eller gitt deg uriktige opplysninger, har du fortsatt rett til å klage.

Husk likevel at når du kjøper en bolig er du selv ansvarlig for alle feil du har fått vite om, eller burde sett på visning. Vær derfor ekstra nøye med å lese alle dokumenter som følger med salgsoppgaven, og spør dersom det er noe du lurer på.

Betegnelser som indikerer at boligen er solgt med ansvarsfraskrivelse:

  • "Solgt som den er"
  • "As is"
  • "Overtas som besiktiget"
  • "Uten ansvar for feil og mangler"

Undersøk boligen før du kjøper

SINTEF Byggforsk har utviklet Boligkjøperboka. Her kan du blant annet finne sjekkpunkter akkurat der boliger kan ha svakheter. I boka gir også Forbrukerrådet tips om selve kjøpet, for eksempel om forbehold, overtakelse og klage.

Ifølge SINTEF Byggforsk er Boligkjøperboka den første grundige boligkjøperguiden med råd både om byggekvalitet og boligjuss, og er også aktuell for de som skal selge bolig- med viktig bakgrunnsstoff.

Reklamasjonsmal

Reklamasjonen bør være skriftlig, og kjøper bør ta en kopi før den sendes til selgeren. Dersom kjøper ønsker å heve kjøpet, bør dette uttrykkelig fremgå av reklamasjonen.

Her finner du Forbrukerrådets klagemal.

Les også:

Sjekk ut Bonytts inspirasjonsguide

Vasker du undertøyet på 40 grader?

Hva er egentlig et steinkast?

- Advokater, dommere og arkitekter er typiske "naboer fra helvete"

Les hele saken

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!