Boligsalg og forsikring
1 av 4 klager på boligkjøpet
Skal du kjøpe eller selge bolig? Dette bør du vite om boligsalget.
Dag Are Børresen er advokat i Help forsikring. Han forteller at 1 av 4 klager på boligkjøpet (basert på 15.000 saker). Årsakene til at kjøpere kontakter forsikringsselskapet for advokathjelp er mange, men i følge Børresen er fuktskader den klart vanligste grunnen.
- Ofte er nyere bad utette. Dette kan skyldes flere ting; Dårlig håndverk (hastverksarbeid og manglende fagkunnskap) fra "fagfolk" er én årsak, men vi ser også at egeninnsats ligger bak mange byggefeil. Det er også en tendens til at selgere, ofte ubevisst, tror jeg, ikke forteller alt de burde, ved salget.
- Jeg beskylder med andre ord ikke selgere flest for å være uærlige, men vi ser færre reklamasjonssaker der selger har brukt erfarne meglere, forteller Børresen.
Bad en gjenganger
Etter bad er drenering, taklekkasjer og feil ved elektrisk anlegg gjengangere.
I følge forsikringsmeglerfirmaet Norwegian Broker AS er også baderom det vi klager mest på i forbindelse med boligkjøp. Så følger drenering/fukt i kjeller, yttertak og el-anlegg.
Kanskje overraskende for noen er "arealavvik" den spesifiserte kategorien med minst klager.
Hvorfor eierskifteforsikring
Som selger av bolig, uansett boligtype, er du i følge avhendingsloven ansvarlig i fem år for skjulte feil og mangler ved boligen du selger. En eierskifteforsikring vil beskytte deg mot krav fra kjøper av din bolig. Selv om boligen selges "som den er" kan det dukke opp feil og mangler du ikke var klar over.
Har du tegnet en eierskifteforsikring, er det forsikringsselskapet som behandler alle krav du måtte få fra kjøper.
- Du som kjøper må dermed ta ansvar for feil og mangler som må være forventet i forhold til hvilken stand boligen er i. Ved å tegne eierskifteforsikring, overfører selger dette ansvaret over på forsikringen, forteller advokat i Kraft Advokatfirma AS, Carl Bjurstrøm.
I samarbeid med Bolig-Advokat.no forteller han at selv i tilfeller hvor selger har tilbakeholdt eller gitt uriktige opplysninger i forbindelse med salget, så vil eierskifteforsikringen normalt være ansvarlig.
I følge forsikringsmeglerhuset Norwegian Broker AS vil en eierskifteforsikring dekke prisavslag, erstatning og heving av kjøpet inntil boligens salgssum begrenset opp til 5.000.000 kroner. Krav under 5000 kroner dekkes ikke.
Kan gagne kjøper
Norwegian Broker AS informerer at eierskifteforsikring også kan være en trygghet for deg som kjøper- om boligen skulle vise seg å være mangelfull. Når det er tegnet en slik forsikring kan begge parter være trygge, fordi forsikringsselskapet garanterer for utbetaling av oppgjør, i de tilfellene kjøper har et rettmessig krav.
Bjurstrøm forteller at statistikk fra Finansklagenemda (FinKN) viser at 4 av 5 vinner dersom eierskifteforsikringen først har avslått et krav.
- Som boligkjøper har du derfor gode rettigheter, sier han.
Boligkjøperforsikring
Det tilbys nå også forsikringer til kjøpere av bolig, kalt boligkjøperforsikring. Forsikringen skal være et mottrekk til selgers eierskifteforsikring.
Help Forsikring var først ute med å tilby boligkjøperforsikring ved årsskiftet 2005/2006 og er den eneste aktøren på det norske markedet i dag. Forsikringen tegnes ved boligkjøp via flere meglerkjeder.
Børresen i Help forsikring mener at selgers eierskifteforsikring ikke gir kjøper nok trygghet.
- Ettersom selger har spesialisert advokathjelp gjennom eierskifteforsikringen, må også kjøper ha tilgang til spesialister på boligkjøp, gjennom boligkjøperforsikring eller andre, mener han.
I følge Help forsikring tegner mer enn hver fjerde boligkjøper nå boligkjøperforsikring. Boligkjøperforsikring koster fra kr 3500-7900, avhengig av boligtype.
Børresen forteller at forsikringen dekker advokathjelp og nødvendige kostnader til fagkyndig vurdering av boligskadens omfang.
Trenger ikke boligkjøperforsikring
Thomas Bartholdsen er fagdirektør bolig i Forbrukerrådet. Han oppfordrer hver enkelt til å sette seg inn i vilkårene.
- Det er den enkelte som selv må vurdere hvilken risiko han eller hun løper, og hvor mye de vil betale for å slippe å bære den risikoen selv.
- Og man bør generelt passe på at man ikke er overforsikret.
- Ofte vil den vanlige boligforsikringen din også dekke en del av det samme som en boligkjøperforsikring, sier Bartholdsen.
Hos Help mener de altså at det ikke er nok.
- Rettshjelpsdekning i hjemforsikring har klare begrensninger i forhold til boligkjøperforsikring, blant annet et tak på 80 -100.000 kr, i tillegg til at du må finne advokat selv, sier Børresen hos Help. - Idømte sakskostnader dekkes heller ikke.
Kan forenkle prosessen
Finn Linde Eriksen er leder for eiendomsavdelingen i Codex Advokat Oslo AS og nettportalen Eiendomsadvokater.no
Han påpeker viktigheten av at boligkjøperne er opplyst om hvilke muligheter de har til å få dekket advokatutgiftene sine. Det kan være langt mellom det å ha rett og det å få rett.
- Det forekommer dessverre ofte at boligkjøpere oppdager feil eller andre negative forhold etter overtakelsen av sin nye bolig. Dette kan være feil og mangler som er kostbare å reparere.
- Når selger som oftest er representert av et profesjonelt eierskifteforsikringsselskap og at de faktiske samt juridiske vurderingene i slike saker kan være vanskelige, kan dette medføre at veien frem til et eventuelt prisavslag/erstatningsbeløp fra selger blir lang, forteller Linde Eriksen.
Unngå forsikringsfelle
Linde Eriksen forteller videre at dersom en boligkjøper kommer i en situasjon der boligkjøperforsikringsselskapet beslutter å avslutte saken, mens kjøper ønsker å fortsette denne, er det naturlig at kjøperen kontakter en ekstern advokat.
- Vanligvis kan kjøper søke om å få dekket omtrent 80 prosent av advokatutgiftene under sin alminnelige villa- eller innboforsikring, såkalt rettshjelpsdekning.
- Problemet som kan dukke opp da, er at flere av de store forsikringsselskapene har bestemt at de ikke innvilger slik rettshjelpsdekning dersom boligkjøper tidligere har tegnet en boligkjøperforsikring. Her kan kjøper sitte i saksa, forteller han.
Linde Eriksen understreker at da kan boligkjøperen risikere å måtte dekke advokatutgiftene helt alene eller bruke mye tid og ressurser på å få innvilget rettshjelpdekning.
Dette som følge av at vedkommende ved boligkjøpet tegnet en forsikring som i ettertid viser seg å ha ringvirkninger man ikke ble tilstrekkelig opplyst om.
Advokat Børresen fremhever at dersom kjøper er uenig i Helps beslutning om å avslutte saken, har han klagerett til en ekstern klagenemnd av advokater og takstmenn, som vil vurdere saken på nytt.
- Vi ønsker alltid å sikre at vi ikke trekker forhastede slutninger i en sak, forteller han til Bonytt.no.
Like viktig som det er å vite hva du gjør om du skal klage, er det å sjekke boligen før du kjøper.
Undersøk boligen før du kjøper
SINTEF Byggforsk har utviklet Boligkjøperboka. Her kan du blant annet finne sjekkpunkter akkurat der boliger kan ha svakheter. I boka gir også Forbrukerrådet tips om selve kjøpet, for eksempel om forbehold, overtakelse og klage.
I følge SINTEF Byggforsk er Boligkjøperboka den første grundige boligkjøperguiden med råd både om byggekvalitet og boligjuss, og er også aktuell for de som skal selge bolig- med viktig bakgrunnsstoff.
Få det skriftlig
Børresen understreker at det er viktig å studere salgsdokumentene nøye, samt spørre selger, megler og takstmann om det du ikke forstår. Videre har han følgende tips til deg som skal kjøpe bolig:
- Hvis noe sies på visning, som ikke står i prospektet, be om å få dette bekreftet på e-post før du legger inn bud. Da kan misforståelser unngås.
- Hvis noe er renovert, bør det være opplyst hvem som har gjort jobben, hva som er gjort, og når det ble gjort.
- Alt som er avklart skriftlig før du legger inn bud, kan spare deg for negative overraskelser i ettertid.
- Husk å be om samsvarserklæring på elektrisk anlegg. Dette skal foreligge på elektriske komponenter installert etter 01.01.1999, og dokumenterer at anlegget er installert av fagfolk etter forskriftene.
Slik reklamerer du på kjøpet
- Å reklamere betyr å sende brev med en klage til selger og si det er en mangel ved boligen. Man kan også reklamere til megler, takstmann og eierskifteforsikringen, opplyser advokat Bjurstrøm i Kraft Advokatfirma AS.
Han forteller at det finnes fire hovedtyper reklamasjon:
- Den første er en nøytral reklamasjon. Den er som som ordlyden sier; nøytral. Du reklamerer for mangler ved boligen, uten å nevne spesifikt hva du klager på.
- Nummer to er reklamasjon hvor du ber selger rette en mangel. Her reklamerer du og ber selger rette det som er feil eller som mangler.
- Den tredje typen er reklamasjon og krav om prisavslag. Her er det ofte lurt å kreve prisavslag lik det det ville kostet å rette feilen eller mangelen.
- Den fjerde typen er reklamasjon og krav om erstatning. Her krever du erstatning for økonomisk tap som en følge av mangelen eller feilen ved boligen. Utgangspunktet her er at du kan kreve at selger dekker hele tapet ditt. Har du for eksempel utbedret selv, kan du kreve at selger dekker hele regningen.
Du må reklamere innen to måneder etter at du oppdaget mangelen, men mangler som oppdages innenfor fem år fra kjøpet kan være grunnlag for reklamasjon.
- Huskeregelen er å reklamere straks, og senest innen to måneder, råder Bjurstrøm.
Man kan finne reklamasjonsmaler på internett.
Sjekkliste på visning
Karsten Onsrud er salgsdirektør i Krogsveen. Han påpeker at det er viktig å sjekke boligen grundig, og alle steder det kan være eller komme vann, som bad, vaskerom, kjøkkenbenker, kjeller og loft.
- Les papirene nøye, og spør megler om alt man ikke forstår. Se gjerne vår sjekkliste til visning, forteller Onsrud.
Kilder: Viivilla.no, Help.no, Eiendomsadvokater.no
Les også:
10 råd for klagefritt boligsalg
Disse boligene øker mest i pris i 2012
Denne saken ble første gang publisert 02/05 2012, og sist oppdatert 29/04 2017.