Tirsdag avsa den Europeiske menneskerettighetsdomstolen i Strasbourg dommen som har blitt mottatt med jubel av norske grunneiere, men skapt full panikk blant Norges mange tomtefestere. Domstolen mente nemlig at Tomtefesteloven § 33 er i strid med Den europeiske menneskerettskonvensjonen som omhandler eiendomsrett - og dermed var en årelang kamp over for mange norske grunneiere.

Å bo på en eiendom som er festet vil si at du leier grunnen huset eller hytten din står på av en grunneier. En tomtefesteavtale er derfor rett og slett en langsiktig leieavtale for tomt, der betalingen er en årlig festeavgift fra leietaker (fester) til utleier(bortfester). Disse kontraktene løpet gjerne over svært lang tid.

Langvarig strid

Da dommen falt i Strasbourg på tirsdag kom dette etter en rettslig kamp som har pågått i mange år fra en håndfull grunneieres side. Tomtefesteloven slik den står per i dag har vært prøvd mot Menneskerettighetskonvensjonens bestemmelser.

Avgjørelsen i Strasbourg innebærer i korte trekk at grunneierne ikke lenger vil være nødt til å forlenge tomtefestekontrakter på gamle vilkår, og kan føre til at Stortinget må endre tomtefesteloven slik at grunneiere får mulighet til å justere opp festeavgiften når gamle kontrakter utløper og skal fornyes.

300.000 tomtefestere kan bli berørt

- Det finnes i dag over 300.000 eiendommer i Norge som er tomtefestet, forklarer sekretær i Tomtefesterforbundet, Arne Ombergsveen, til Bonytt.no.

Dette må du vite om domsavsigelsen i Strasbourg.

JUBEL FOR GRUNNEIERE: I årevis har grunneiere kjempet for reguleringen mellom tomtefester og grunneier skal regulerer bedre. © FOTO: DNB Eiendom

Dette er saken

Berit Mogan Lindheim står som grunneier av en eiendom som har tilhørt hennes familie på flere hundre år. Da hun for noen år tilbake forsøkte å innløse eiendommen til 150 000 kroner, som da var ca. en femtedel av markedsverdi, gikk ikke dette gjennom grunnet paragraf 33 i tomtefesteloven - som hevder at festere av tomt til bolig eller fritidshus rett til å kreve festet forlenget på samme vilkår som før - uten begrensning i tid.

Mogan Lindheim bestemte seg da for å ta saken rettens vei sammen med fem andre norske grunneiere og fikk ført saken med advokat Sveinung O. Flaaten og Advokatfirmaet Hjort i spissen.

Saken ble anket til Høyesterett i Norge før man førte den for EMD i Strasbourg.

I klagen til EMD var hovedpoenget at paragrafen krenker Den europeiske menneskerettighetskonvensjonen (EMK). Ifølge advokat Flaaten er krenkelsen et faktum fordi forlengelse av festetiden til evig tid med hjemmel i lov, er å betrakte som avståelse av eiendom. Grunneierne bestridet ikke selve forlengelsen, men vederlaget for den.

Etter domsavsigelen i Strasbourg er sjansen nå stor for at Mogan Lindheim nå kan øre familieeiendommen videre med den markedsverdien slektsgården faktisk har.

- Her hos oss har telefonen omtrent ikke vært stille siden i går tidlig, og det er tydelig at det er mange tomtefestere som har hørt nyheten om domsavsigelsen og som er svært bekymret for hva dette vil ha å si for dem og deres eiendom.

Er det grunn til panikk?

- Ja, for noen kan det jo være det om det ikke ankes og dommen blir stående, forklarer Ombergsveen.

- Det verste utfallet vil jo være om noen må gå fra gård og grunn fordi festeavgiften på en kontrakt som er i ferd med å utløpe justeres opp til et nivå de ikke har råd til å betale. For noen kan det jo bli snakk om enorme konsekvenser om de må selge boliger eller hytter med store tap.

Ombergsveen presiserer at de som i utgangspunkter berøres av dette per i dag er de som sitter på kontrakter som begynner å utløpe.

- Men det er jo mange av de også, tomtefesteavtaler utløper daglig i Norge.

- Mange slike kontrakter ble jo tegnet på 1940 og 1950-tallet, og begynner å nærme seg utløpstid.

Statlig regulering

Ombergsveen forklarer at det tomtefestere naturlig er redde for, er at prisen på kontrakter skal kunne løst reguleres etter tomte- eller markedsverdi, noe som vil kunne ha enorme konsvenser for mange, da det potensielt vil kunne føre til en prisstigning på mange tusen per år for tomten de bor eller har hytte på.

- Om dommen blir stående blir jo staten nødt til å på en eller annen måte finne en løsning som setter tomtefesteavgiften til en prosentdel av tomtens markedsverdi, uten at denne blir så høy at den vil presse folk fra hjemmene sine, forklarer Ombergsveen.

- Så det er forstålelig nok for oss at det hersker mange spørsmål og mye forvirring hos våre medlemmer frem til det blir klart hvilke konsekvenser denne domsavsigelsen får.

Regulere festeavgiften ut fra eiendommens markedsverdi

- Nå blir det opp til staten å enten anke saken eller komme opp med en lovendring som fungerer og er til det beste for alle berørte parter, forklarer advokat Anders Leisner i Huseiernes Landsforbund til Bonytt.no.

Dette er tomtefeste

Tomtefeste er å leie en tomt. Hus og hytteeiere har ifølge loven rett til å kjøpe tomten etter visse regler.

Festeren kan kreve innløsning når det har gått 30 år av festetiden, eller når festeavtalen utløper. Når det er gått 30 år kan tomt for bolighus kreves innløst annenhvert år og hytteomt hvert tiende år.

Forlengelse på samme vilkår som i den gamle avtalen er et alternativ til innløsning, og ble vedtatt av Stortinget i en lovendring i 2004.

Innløsningssummen skal være 30 ganger årlig festeavgift hvis ikke en mindre innløsningssum er avtalt. Alternativt kan innløsningssummen være 40 prosent av tomteverdien, med fradrag for verdier som festeren har tilført tomten.

Kilde: Wikipedia, Tomtefesterforbundet, Huseiernes Landsforbund

- Men det er for mange absolutt ikke så dramatisk umiddelbart som det fremstilles av media. De som vil berøres nå er jo de som sitter på avtaler som er i ferd med å løpe ut. Minimun festetid på mange av disse kontraktene er på 80 år, som da løper uforandret til fester sier opp tomten eller kjøper den. Så etterhvert som avtaler løper ut og skal fornyes er jo når dette vil komme til å bety noe.

Leisner forklarer at for grunneierne innebærer dommen, om den blir stående, at de får muligheten til å regulere tomteprisen på eiendommene sine i tråd med markedsverdien.

- Det saken har dreid seg om er jo at grunneierne har gjort gjeldende for retten at de har krav på en ny festeavgift som står i et rimelig forhold til markedsverdien av tomten eller festeretten. Slik regelen har vært og fortsatt står i dag er det jo slik at fester av tomten har rett til å signere ny festeavtale - til samme pris som forrige avtale - og kan fortsette å gjøre dette til evig tid.

Lovendring

- Dommen i Strasbourg innebærer at dersom den ikke ankes og vi, usannsynlig nok, får et annet utfall, så er den norske stat nå forpliktet til å endre loven som sørger for at tomtefestene reguleres til normal markedsverdi, forklarer Leisner.

- Det som ble funnet i Strasbourg var at paragraf 33 av tomtefesteloven krenker Menneskerettskonvensjonen artikkel 1, som omhandler vern av eiendom. Denne paragrafen stadfester at enhver person har rett til å få nyte sin eiendom i fred, og ingen skal kunne bli fratatt sin eiendom unntatt i det offentliges interesse.

Leisner forklarer at det sannsynlige utfallet nå er en lovendring, og at Stortinget nå må endre tomtefesteloven slik at grunneiere får mulighet til å justere opp festeavgiften når gamle kontrakter utløper og skal fornyes.

Bedre betingelser for grunneiere

På en pressekonferanse tirsdag uttalte partner i advokatfirmaet Hjort, Sveinung Flaaten, som har ført saken for EMD i Strasbourg:

- Grunneier har til nå ikke vært tilstrekkelig beskyttet, og den nåværende loven krenker konvensjonen i sin nåværende form. Dette betyr at loven må endres. Grunneierne har vunnet over staten i dommen som har versert i domstolene i lang tid. Så sent som i 2007 kom Høyesterett frem til at denne loven ikke var noen krenkelse. Nå har altså domstolen i Strasbourg konkludert med det motsatte.

I praksis betyr dette at grunneiere ikke lengre vil tape penger på å "leie ut" eiendom, og at det vil eksistere et mer rimelig forhold mellom markedsverdien av tomten og festeretten.

- Tidligere har det jo ikke eksistert noen økonomisk balanse mellom grunneier og fester når man signerte en ny kontrakt ved forlengelse av festeforhold, forklarer Leisner.

- Det har eksistert en uproposjonal økonomisk byrde for bortfester. Så det som forhåpentligvil vil skje er at man kommer frem til en økonomisk ordning som ikke unødvendig belaster noen av partene.

Ikke avgjort enda

Leisner mener man på mange måter må avvente en reaksjon i forhold til dette.

- Selv om denne dommen går gjennom slik den står vil den føst være rettskraftig om tre måneder.

- Skjer det ingen anke og dommen blir stående vil det innen ganske nær fremtid måtte skje en lovending i Norge. Dette er en situasjon hvor vi ikke kan risikiere et rettstomrom, forklarer Leisner.

- Jeg tror nok at ja, dette vil ha betydning for mange, men jeg tror ikke det kommer til å bli så dramatisk at mange vil måtte gå fra gård og grunn, forklarer Leisner.

- Jeg er temmelig sikker på at det vil fra statens side settes en fast maks-pris på nye festeavgifter, slik at vi ikke plutselig vil få se summer som virker helt urimelige. Men det er vanskelig å si hva som vil komme at dette før regjeringen tar opp saken og vi eventuelt får en lovendring, forklarer Leisner.

Forventer at staten anker

Ombergsveen på sin side setter sin lit til at staten vil anke dommen til EMDs storkammer.

- Vi og våre medlemmer er jo selvsagt fortvilte over resultatet i Strasbourg, og tror at vi kan komme til å se en situasjon som vil kunne komme til å bli kritisk for mange om denne dommen blir stående.

Ombergsveen mener også at man foreløpig bare må avvente situasjonen.

- Men om du er fester og har mulighet til å løse inn eiendommen til en pris du kan akseptere per i dag, så ville jeg nok kanskje rådet det til å gjøre det nå, avslutter Ombergsveen.

Er du tomtefester med kontrakt som utløer snart? Da er dette svært aktuelt for deg.

VIL TA TID: Huseierenes landsforbund mener at det forelpig ikke er grunn til panikk. "Først må vi se hva staten gjør", forklarer Arne Ombergsveen i Tomtefesterforbundet. © FOTO: Colourbox

Les hele saken
Les alt om:

Trude Susegg, redaksjonssjef

Vi setter stor pris på kommentarer og innspill i debattene våre. Vær forsiktig med personangrep og sjikane og prøv heller å forklare hva du mener og hvorfor. Takk for at du bidrar i debatten!