JUS
Oppløsning av sameie
Hva må du gjøre når du vil selge deg ut av eller oppløse sameiet? Ved uenighet kan tvangsoppløsning være den eneste løsningen.
JURISTEN
Advokat Harald Ramm har jobbet for Hytteliv siden 1992, og bidrar både til den faste jussaken i bladet, og svarer på spørsmål fra leserne. I denne spalten belyser han problemstillinger alle hyttefolk (og noen huseiere) kan komme ut for. Eksemplene er hentet fra virkeligheten, mens navnene er fiktive.
Det kan være mange grunner til at en sameier ønsker å trekke seg ut av et sameie, for eksempel behovet for å frigjøre kapital. En sameieandel vil være lite omsettelig, derfor vil det enkleste i slike situasjoner være at de gjenværende sameierne kjøper andelen. Dersom imidlertid interessen fra de andre er lunken, kan den eneste løsningen være å oppløse sameiet.
Rett til å kreve oppløsning
Ifølge loven har hver av sameierne rett til å kreve et sameie oppløst, uten at dette fordrer noen form for flertallsavgjørelse. I slike tilfeller vil det være snakk om tvangsoppløsning. Dette er ingen hyggelig slutt på det som en gang var en hyggelig sameksistens. Før man imidlertid har kommet så langt, bør en frivillig løsning være forsøkt. Man skal tross alt omgås også i fremtiden.
Overtagelse av sameierdel
"Dette må dere ordne opp i sjøl. Nå har dere fått hytta og jeg orker ikke å ha mer ansvar for den!" Han var sint og skuffet, Finn Drog. Døtrene Svanhild, Gørhild og Gunhild, eller jentene som han kalte dem, hadde for seks år siden fått overført hytta i sameie med en ideell tredjepart hver.
De første årene etter overtakelsen var for så vidt uproblematiske. Jentene fant en fornuftig bruksordning, og dessuten var hytta i meget god stand og utgiftene til vedlikehold var lik null. I 2002 skiller Svanhild seg og trenger penger for å etablere seg på nytt. Leiligheten som hun eier sammen med ektemannen er belånt og gir liten egenkapital til kjøp av ny bolig. Det eneste aktivum hun eier er tredjedelen av hytta.
Avtale?
I forbindelse med skilsmisseoppgjøret avholder hun takst på hytta, og antatt salgsverdi blir satt til kr 1 500 000. Med hennes andel på én tredjedel representerte dette kr 500 000, som hun sammen med et akseptabelt lån kunne bruke til å kjøpe ny bolig. Svanhild henvender seg derfor til sine søstre og tilbyr dem å kjøpe hennes andel for kr 250.000 hver.
Men både Gunhild og Gørhild har selv betydelige lån og har ikke muligheter til å kjøpe ut Svanhild. I sin fortvilelse henvender Svanhild seg til advokat Gunnar Stram. Hun legger frem problemet og det første Stram spør om er: "Har dere opprettet en sameieavtale?"
Ingen sameieavtale
Dessverre forelå ingen slik avtale, noe Stram beklaget: "Det er mitt absolutte råd til alle sameiere at man oppretter en slik avtale. En ting er at man har et fundament som gir føringer når slike situasjoner oppstår, en annen ting er at når man oppretter en slik avtale blir man nødt til å tenke nøye gjennom ulike forhold rundt sameiet."
Svanhild hadde hørt at det fantes en lov om sameie. "Det er for så vidt riktig", svarte Stram, "men det er en lov som regulerer alle typer sameier og fanger ikke opp alle problemstillinger som gjelder for et hyttesameie, og dessverre har ikke loven noen bestemmelser som pålegger øvrige sameiere å løse ut en sameier."
"Men jeg kan jo selge andelen min til andre, kan jeg ikke?", repliserte Svanhild. "Jo, det er riktig det, men tror du at noen ønsker å betale kr 500 000 for å erverve en tredjepart av et slikt sameie?", svarte Stram. "Selv om andelen i prinsippet har en verdi, er den jo håpløst lite omsettelig."
Dårlig klima
Stram mente at det beste likevel ville være å tilby søstrene å kjøpe andelen, men til en lavere pris. På den måten fikk Svanhild frigjort penger og søstrene får en mulighet til å erverve hele hytta til en gunstig pris.
"Jeg foreslår derfor at vi tilbyr dem å kjøpe andelen din for kr 300.000", sa Stram, og de ble enige om at han skulle skrive et brev til Gørhild og Gunhild og fremme et slikt tilbud. I brevet skrev Stram at tilbudet løp i én uke fra dags dato. Den korte fristen ble satt for å slippe for mye diskusjoner og lange forhandlinger.
Men ingen av søstrene tok seg bryet å svare, noe Svanhild tok seg nær av.
"Vel, klimaet er ikke det beste og jeg synes ikke det er særlig hyggelig av dine søstre å være så totalt avvisende når du tross alt er i en så vanskelig situasjon", trøstet Stram.
Tvangsoppløsning
Sameie
- Sameiere som ønsker å tre ut av sameiet, kan la de gjenværende sameierne overta andelen til en utløsningssum, tilsvarende for eksempel 75 prosent av takst.
- Dersom de gjenværende sameierne ikke ønsker å overta andelen, kan sameiet kreves oppløst. Dette må imidlertid være siste utvei.
- En gjennomarbeidet kontrakt er det beste utgangspunktet for et godt sameie. Ta heller med ett punkt for mye enn ett for lite.
- Avtal bruksintervaller. Fordel for eksempel sommerferien i forhold til hvor mange sameiere det er.
- Avtal vedlikeholdsplikter, og sett gjerne opp et vedlikeholdsfond som kan dekke løpende utgifter. Avtal også mindre gjøremål som gressklipping og vasking av hytta.
- Dugnader kan avtales én til to ganger pr. år.
- Beslutninger om vedlikehold kan avgjøres ved simpelt flertall, mens investeringer bør avgjøres ved enstemmighet.
Stram mente at det var grunn til å gå litt hardere frem: "Sameieloven har nemlig en bestemmelse som vi kan bruke. For når klima er såpass dårlig, kan du kreve oppløsning av sameiet."
Han henviste til § 15 i loven, som blant annet sier: "Etter varsel med rimeleg frist har kvar av sameigarane rett til å få sameiga oppløyst. Kan tingen ikkje delast utan skade, skal han seljast gjennom namsmyndighetene etter reglane i tvangsfullbyrdelseslova så langt dei høver. Under elles like vilkår har ein sameigar førerett til å få sitt bod godteke."
Det var klart at hytta måtte anses som en ting som ikke kunne "delast utan skade", og derfor måtte sameiet tvangsoppløses. Det vil si at det måtte sendes en begjæring om tvangsoppløsning til namsretten der hytta ligger.
Forkjøpsrett
"I de fleste tilfeller vil salget bli foretatt ved at namsretten oppnevner en "medhjelper"", utdypet Stram.
"I praksis betyr det at en eiendomsmegler gjennomfører salget. Prosessen har dermed mange likhetstrekk med ordinært salg." Stram viste til bestemmelsene om at de andre sameierne har forkjøpsrett, men han presiserte at dette kun vil si at de har rett til å tre inn i høyeste bud. "Kommer det et bud på kr 1 500 000 har Gørhild og Gunhild rett til å overta, men det må skje til denne prisen. De får ingen rabatt", presiserte Stram.
Stram ville likevel gi de to søstrene en siste sjanse og forslo at han skulle skrive et brev til dem hvor budet på kr 300 000 ble opprettholdt. "Men jeg tilføyer at dersom de ikke aksepterer det, ser du ingen annen utvei enn å gå til namsretten med begjæring om tvangsoppløsning." Svanhild syntes det var en fornuftig løsning, og Stram sendte sitt brev.
Løsningen
Heller ikke denne gangen tok Gørhild og Gunhild sin søster på alvor og intet svar kom innen fristens utløp. Dagen etter gikk begjæring til namsretten, som på vanlig vis oppnevnte en eiendomsmegler som "medhjelper".
Hytta ble annonsert og budene endte på kr 1 750 000, men da ble det oppstandelse hos Gørhild og Gunhild. De tok gråtkvalt kontakt med faren, som hittil var holdt utenfor konflikten. Men han ville ikke bidra, og mente at søstrene måtte finne ut av dette selv. Saken endte med at Gørhild og Gunhild tok opp lån med sikkerhet i hytta og kjøpte ut Svanhild for kr 400 000. Hadde de imidlertid tenkt seg om litt tidligere i prosessen, ville de sluppet unna med 100 000 mindre.
Denne saken ble første gang publisert 18/06 2008, og sist oppdatert 28/04 2017.